Propiedades en Mallorca con Licencia ETV de Alquiler Vacacional

Por que las propiedades con licencia ETV tienen tanta demanda

Las propiedades con licencia ETV activa se han convertido en uno de los activos mas buscados del mercado inmobiliario de Mallorca. Al no emitirse nuevas licencias de forma general, la oferta de propiedades legalmente alquilables es fija, mientras que la demanda de turistas e inversores sigue creciendo. Los compradores pagan habitualmente una prima de alrededor del 20% por una propiedad con licencia, y esa prima se ha mantenido sencillamente porque esperar una nueva licencia ya no es una opcion.

Para compradores orientados a la rentabilidad, esto marca la diferencia. Una villa o finca bien ubicada con licencia ETV activa puede generar importantes ingresos por alquiler durante los meses de verano, cubriendo a menudo una parte significativa de los gastos anuales de propiedad. Plataformas como Airbnb y Booking.com son completamente legales siempre que la propiedad cuente con licencia valida y el numero oficial ETV figure en todos los anuncios.

La situacion legal actual en 2026

Conocer el estado de la normativa hoy es imprescindible antes de tomar cualquier decision de compra.

El moratorio

El Decreto Ley 3/2022 congelO la concesion de nuevas licencias ETV turisticas en las Islas Baleares en febrero de 2022. El moratorio ha sido prorrogado y, a principios de 2026, no se ha anunciado ninguna apertura general. Aunque el Partido Popular en el gobierno ha expresado intenciones de liberalizar el mercado, no se ha aprobado ningun decreto formal que levante la suspension.

La convocatoria CBAT de septiembre de 2025

El Decreto Ley 4/2025 permitio una liberacion puntual y limitada de 654 plazas turisticas en Mallorca, asignadas estrictamente por orden de llegada de solicitudes. Las solicitudes se abrieron el 2 de septiembre de 2025. No fue una apertura general. Fue una liberacion puntual que se agoto en pocos dias y no se han confirmado nuevas convocatorias.

Palma de Mallorca

El Ayuntamiento de Palma ha adoptado la postura mas restrictiva de la isla. A partir de 2025 no se concederan nuevas licencias de alquiler vacacional en Palma. El limite establecido es de aproximadamente 639 propiedades registradas. Los apartamentos en edificios plurifamiliares quedan completamente excluidos del uso turistico. Las multas por anunciar o alquilar sin licencia valida pueden alcanzar los 40.000 euros, y las plataformas estan obligadas a mostrar el numero ETV oficial en cada anuncio.

Lo que esto significa para los compradores

Una propiedad con licencia ETV vigente y verificada es un activo escaso y legalmente protegido. Al comprar una propiedad con licencia, esta se transmite con la venta al estar vinculada al inmueble y no al propietario anterior, por lo que el nuevo titular puede operar desde el primer dia.

Hitos regulatorios clave de las licencias ETV de alquiler vacacional en Mallorca

Los tres tipos de licencia ETV en Mallorca

No todas las licencias de alquiler funcionan igual. Conocer las diferencias es fundamental antes de tomar cualquier decision de compra.

ETV (Estancia Turistica Vacacional)

La licencia estandar para viviendas unifamiliares y adosadas. Las propiedades con licencia ETV pueden alquilarse a turistas durante todo el ano para estancias inferiores a un mes. No requiere renovacion ni aprobacion de la comunidad de propietarios. El coste antes del moratorio era de aproximadamente 3.500 euros por plaza de alojamiento. Para inversores, esta es la licencia que hay que buscar: permanente, transmisible y la mas flexible de las tres.

ETVPL (ETV Plurifamiliar)

Esta licencia se aplica a propiedades en edificios con varios apartamentos. Requiere la aprobacion de la comunidad de propietarios y debe renovarse cada cinco anos. Si no se solicita la renovacion antes de que venza el plazo, la licencia caduca automaticamente. Desde abril de 2025, una norma estatal exige ademas que el 60% de los vecinos del edificio consientan la actividad de alquiler turistico, lo que hace significativamente mas dificil mantener esta licencia en la practica.

ETV60

Esta modalidad esta pensada para propietarios que alquilan su residencia habitual durante su ausencia. Permite alquileres de hasta 60 dias al ano y no es transmisible, es decir, no puede traspasarse al nuevo propietario. Para inversores, una licencia ETV60 no tiene valor en el momento de la compra y no debe considerarse como argumento de venta.

Zonas de alquiler en Mallorca

Fuera de Palma, la isla se divide en siete zonas geograficas que determinan como puede utilizarse una licencia de alquiler. La clasificacion zonal afecta a cuantos dias al ano puede alquilarse la propiedad, si se encuentra en una zona turisticamente saturada y que restricciones aplican.

Es imprescindible confirmar la zona en la que se encuentra una propiedad antes de iniciar cualquier proceso de compra. Nuestro equipo puede asesorarte sobre las clasificaciones zonales y lo que implican en la practica para cualquier inmueble de nuestra cartera.

Que verificar antes de comprar

Una propiedad anunciada con licencia de alquiler no siempre es tan sencilla como parece. Esto es lo que siempre debes comprobar:

1. Confirmar que la licencia esta en vigor. Solicita el numero ETV oficial y verificalo directamente con el Consell de Mallorca o el Registro de Turismo de Baleares (CAIB).
2. Comprobar la capacidad de alojamiento autorizada. El numero de plazas de la licencia debe coincidir con los dormitorios y la capacidad real de la propiedad. Una discrepancia puede comprometer la legalidad del alquiler.
3. Confirmar el tipo de licencia. Una licencia ETV60 vinculada a la residencia habitual del vendedor no tiene ningun valor para el comprador.
4. Verificar la clasificacion zonal. Algunas zonas tienen restricciones estacionales. Un abogado con conocimiento local debe revisar la cedula urbanistica antes de firmar cualquier contrato.
5. Obtener asesoramiento juridico independiente. La normativa es compleja y cambia con frecuencia. Siempre recomendamos contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario balear ademas de nuestro equipo.

En Balearic Properties realizamos una primera revision de diligencia debida sobre todas las propiedades con licencia de nuestra cartera y estamos encantados de explicarte todos los detalles de cualquier inmueble.

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Preguntas frecuentes

Que es una licencia ETV en Mallorca?

Una ETV (Estancia Turistica Vacacional) es la licencia oficial de alquiler turistico necesaria para arrendar legalmente una propiedad residencial en Mallorca para estancias de menos de 30 dias. Sin ella, anunciar o aceptar reservas para estancias turisticas cortas es ilegal y puede acarrear multas de hasta 40.000 euros.

Puedo obtener una nueva licencia ETV en Mallorca ahora mismo?

En general, no. El moratorio impuesto en febrero de 2022 congeló la concesion de nuevas licencias turisticas. En septiembre de 2025 se liberaron 654 plazas mediante una convocatoria puntual del CBAT, asignadas por orden de llegada. No se ha anunciado ninguna apertura general para 2026. Para la mayoria de los compradores, adquirir una propiedad que ya cuente con licencia valida es la unica via posible.

La licencia ETV se transmite al comprar la propiedad?

Si. La licencia ETV esta vinculada al inmueble, no al propietario. Al comprar una propiedad con licencia, esta se transmite con la venta siempre que se sigan cumpliendo todos los requisitos. El nuevo propietario puede empezar a alquilar legalmente desde el primer dia.

Que ocurre si alquilo sin licencia ETV valida?

Las multas comienzan en 5.000 euros para infracciones iniciales y pueden alcanzar los 40.000 euros en casos graves o reincidentes. Plataformas como Airbnb y Booking.com estan obligadas a mostrar el numero ETV oficial en todos los anuncios, lo que facilita la deteccion de propiedades sin licencia.

Que tipo de propiedades pueden tener licencia ETV?

Las viviendas unifamiliares y adosadas pueden optar a la licencia ETV estandar. Los apartamentos en edificios plurifamiliares pueden solicitar una licencia ETVPL, pero requieren la aprobacion de la comunidad de propietarios y renovacion cada cinco anos. Desde abril de 2025, una norma estatal exige ademas que el 60% de los vecinos del edificio aprueben cualquier nueva actividad de alquiler turistico.

Hay restricciones especificas para el alquiler vacacional en Palma de Mallorca?

Si. Palma tiene las normas mas restrictivas de la isla. No se conceden nuevas licencias de alquiler turistico, el numero total de propiedades con licencia esta limitado a unas 639, y los apartamentos en edificios plurifamiliares estan completamente excluidos. Las multas por alquiler sin licencia en Palma pueden llegar a los 40.000 euros.

Cuanto puedo ganar con el alquiler de una propiedad con licencia en Mallorca?

Depende de la ubicacion, el tamano y la calidad del inmueble. Villas bien situadas en zonas como Pollensa, Puerto Pollensa, Puerto Andratx y Calvia generan buenos ingresos durante el verano. Contacta con nuestro equipo para obtener una estimacion realista basada en propiedades comparables con licencia en tu zona de interes.

Cual es la diferencia entre ETV, ETVPL y ETV60?

La ETV se aplica a viviendas unifamiliares: es permanente, transmisible y permite el alquiler durante todo el ano. La ETVPL se aplica a apartamentos en edificios plurifamiliares y debe renovarse cada cinco anos. La ETV60 permite alquilar la residencia habitual hasta 60 dias al ano, pero no es transmisible al comprador, por lo que no tiene valor de inversion en el momento de la venta.

Cuales son las zonas de alquiler en Mallorca y por que son importantes?

Fuera de Palma, Mallorca se divide en siete zonas clasificadas segun la presion turistica y criterios de sostenibilidad. La zona 1 comprende areas costeras turisticamente saturadas; las zonas 2 a 6 abarcan distintas clasificaciones de interior y rustico; la zona 7 queda excluida del alquiler vacacional. La zona determina como puede utilizarse la licencia y si existen restricciones estacionales en los dias de alquiler.

Como verifico que la licencia ETV de una propiedad es valida?

Solicita al vendedor el numero de registro ETV oficial y verificalo a traves del Registro de Turismo del Gobierno Balear (CAIB). Comprueba que el numero de plazas autorizadas coincide con la capacidad real de alojamiento de la propiedad y que la licencia no ha caducado. Nuestro equipo realiza esta verificacion como parte de nuestro servicio habitual de asistencia en la compra.

Nuestro equipo conoce el mercado inmobiliario de Mallorca a fondo. Tanto si buscas una villa con licencia como residencia familiar con opcion de alquiler, como si quieres construir una cartera de inversion, te ayudamos a encontrar la propiedad adecuada y te acompanamos en cada paso del proceso de compra.

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