Propiedades en Mallorca con Licencia ETV de Alquiler Vacacional

Por qué las propiedades con licencia ETV tienen tanta demanda

Las propiedades con licencia ETV activa se han convertido en uno de los activos más buscados del mercado inmobiliario de Mallorca. Al no emitirse nuevas licencias de forma general, la oferta de propiedades legalmente alquilables es fija, mientras que la demanda de turistas e inversores sigue creciendo. Los compradores pagan habitualmente una prima de alrededor del 20% por una propiedad con licencia, y esa prima se ha mantenido sencillamente porque esperar una nueva licencia ya no es una opción.

Para compradores orientados a la rentabilidad, esto marca la diferencia. Una villa o finca bien ubicada con licencia ETV activa puede generar importantes ingresos por alquiler durante los meses de verano, cubriendo a menudo una parte significativa de los gastos anuales de propiedad. Plataformas como Airbnb y Booking.com son completamente legales siempre que la propiedad cuente con licencia válida y el número oficial ETV figure en todos los anuncios.

La situación legal actual en 2026

Conocer el estado de la normativa hoy es imprescindible antes de tomar cualquier decisión de compra.

La moratoria

El Decreto Ley 3/2022 congeló la concesión de nuevas licencias ETV turísticas en las Islas Baleares en febrero de 2022. La moratoria ha sido prorrogada y, a principios de 2026, no se ha anunciado ninguna apertura general. Aunque el Partido Popular en el gobierno ha expresado intenciones de liberalizar el mercado, no se ha aprobado ningún decreto formal que levante la suspensión.

La convocatoria CBAT de septiembre de 2025

El Decreto Ley 4/2025 permitió una liberación puntual y limitada de 654 plazas turísticas en Mallorca, asignadas estrictamente por orden de llegada de solicitudes. Las solicitudes se abrieron el 2 de septiembre de 2025. No fue una apertura general. Fue una liberación puntual que se agotó en pocos días y no se han confirmado nuevas convocatorias.

Palma de Mallorca

El Ayuntamiento de Palma ha adoptado la postura más restrictiva de la isla. A partir de 2025 no se concederán nuevas licencias de alquiler vacacional en Palma. El límite establecido es de aproximadamente 639 propiedades registradas. Los apartamentos en edificios plurifamiliares quedan completamente excluidos del uso turístico. Las multas por anunciar o alquilar sin licencia válida pueden alcanzar los 40.000 euros, y las plataformas están obligadas a mostrar el número ETV oficial en cada anuncio.

Lo que esto significa para los compradores

Una propiedad con licencia ETV vigente y verificada es un activo escaso y legalmente protegido. Al comprar una propiedad con licencia, esta se transmite con la venta al estar vinculada al inmueble y no al propietario anterior, por lo que el nuevo titular puede operar desde el primer día.

Hitos regulatorios clave de las licencias ETV de alquiler vacacional en Mallorca

Los tres tipos de licencia ETV en Mallorca

No todas las licencias de alquiler funcionan igual. Conocer las diferencias es fundamental antes de tomar cualquier decisión de compra.

ETV (Estancia Turística Vacacional)

La licencia estándar para viviendas unifamiliares y adosadas. Las propiedades con licencia ETV pueden alquilarse a turistas durante todo el año para estancias inferiores a un mes. No requiere renovación ni aprobación de la comunidad de propietarios. El coste antes de la moratoria era de aproximadamente 3.500 euros por plaza de alojamiento. Para inversores, esta es la licencia que hay que buscar: permanente, transmisible y la más flexible de las tres.

ETVPL (ETV Plurifamiliar)

Esta licencia se aplica a propiedades en edificios con varios apartamentos. Requiere la aprobación de la comunidad de propietarios y debe renovarse cada cinco años. Si no se solicita la renovación antes de que venza el plazo, la licencia caduca automáticamente. Desde abril de 2025, una norma estatal exige además que el 60% de los vecinos del edificio consientan la actividad de alquiler turístico, lo que hace significativamente más difícil mantener esta licencia en la práctica.

ETV60

Esta modalidad está pensada para propietarios que alquilan su residencia habitual durante su ausencia. Permite alquileres de hasta 60 días al año y no es transmisible, es decir, no puede traspasarse al nuevo propietario. Para inversores, una licencia ETV60 no tiene valor en el momento de la compra y no debe considerarse como argumento de venta.

Zonas de alquiler en Mallorca

Fuera de Palma, la isla se divide en siete zonas geográficas que determinan cómo puede utilizarse una licencia de alquiler. La clasificación zonal afecta a cuántos días al año puede alquilarse la propiedad, si se encuentra en una zona turísticamente saturada y qué restricciones aplican.

Es imprescindible confirmar la zona en la que se encuentra una propiedad antes de iniciar cualquier proceso de compra. Nuestro equipo puede asesorarte sobre las clasificaciones zonales y lo que implican en la práctica para cualquier inmueble de nuestra cartera.

Qué verificar antes de comprar

Una propiedad anunciada con licencia de alquiler no siempre es tan sencilla como parece. Esto es lo que siempre debes comprobar:

1. Confirmar que la licencia está en vigor. Solicita el número ETV oficial y verifícalo directamente con el Consell de Mallorca o el Registro de Turismo de Baleares (CAIB).
2. Comprobar la capacidad de alojamiento autorizada. El número de plazas de la licencia debe coincidir con los dormitorios y la capacidad real de la propiedad. Una discrepancia puede comprometer la legalidad del alquiler.
3. Confirmar el tipo de licencia. Una licencia ETV60 vinculada a la residencia habitual del vendedor no tiene ningún valor para el comprador.
4. Verificar la clasificación zonal. Algunas zonas tienen restricciones estacionales. Un abogado con conocimiento local debe revisar la cédula urbanística antes de firmar cualquier contrato.
5. Obtener asesoramiento jurídico independiente. La normativa es compleja y cambia con frecuencia. Siempre recomendamos contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario balear además de nuestro equipo.

En Balearic Properties realizamos una primera revisión de diligencia debida sobre todas las propiedades con licencia de nuestra cartera y estamos encantados de explicarte todos los detalles de cualquier inmueble.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es una licencia ETV en Mallorca?

Una ETV (Estancia Turística Vacacional) es la licencia oficial de alquiler turístico necesaria para arrendar legalmente una propiedad residencial en Mallorca para estancias de menos de 30 días. Sin ella, anunciar o aceptar reservas para estancias turísticas cortas es ilegal y puede acarrear multas de hasta 40.000 euros.

¿Puedo obtener una nueva licencia ETV en Mallorca ahora mismo?

En general, no. La moratoria impuesta en febrero de 2022 congeló la concesión de nuevas licencias turísticas. En septiembre de 2025 se liberaron 654 plazas mediante una convocatoria puntual del CBAT, asignadas por orden de llegada. No se ha anunciado ninguna apertura general para 2026. Para la mayoría de los compradores, adquirir una propiedad que ya cuente con licencia válida es la única via posible.

¿La licencia ETV se transmite al comprar la propiedad?

Sí. La licencia ETV está vinculada al inmueble, no al propietario. Al comprar una propiedad con licencia, esta se transmite con la venta siempre que se sigan cumpliendo todos los requisitos. El nuevo propietario puede empezar a alquilar legalmente desde el primer día.

¿Qué ocurre si alquilo sin licencia ETV válida?

Las multas comienzan en 5.000 euros para infracciones iniciales y pueden alcanzar los 40.000 euros en casos graves o reincidentes. Plataformas como Airbnb y Booking.com están obligadas a mostrar el número ETV oficial en todos los anuncios, lo que facilita la detección de propiedades sin licencia.

¿Qué tipo de propiedades pueden tener licencia ETV?

Las viviendas unifamiliares y adosadas pueden optar a la licencia ETV estándar. Los apartamentos en edificios plurifamiliares pueden solicitar una licencia ETVPL, pero requieren la aprobación de la comunidad de propietarios y renovación cada cinco años. Desde abril de 2025, una norma estatal exige además que el 60% de los vecinos del edificio aprueben cualquier nueva actividad de alquiler turístico.

¿Hay restricciones específicas para el alquiler vacacional en Palma de Mallorca?

Sí. Palma tiene las normas más restrictivas de la isla. No se conceden nuevas licencias de alquiler turístico, el número total de propiedades con licencia está limitado a unas 639, y los apartamentos en edificios plurifamiliares están completamente excluidos. Las multas por alquiler sin licencia en Palma pueden llegar a los 40.000 euros.

¿Cuánto puedo ganar con el alquiler de una propiedad con licencia en Mallorca?

Depende de la ubicación, el tamaño y la calidad del inmueble. Villas bien situadas en zonas como Pollensa, Puerto Pollensa, Puerto Andratx y Calvià generan buenos ingresos durante el verano. Contacta con nuestro equipo para obtener una estimación realista basada en propiedades comparables con licencia en tu zona de interés.

¿Cuál es la diferencia entre ETV, ETVPL y ETV60?

La ETV se aplica a viviendas unifamiliares: es permanente, transmisible y permite el alquiler durante todo el año. La ETVPL se aplica a apartamentos en edificios plurifamiliares y debe renovarse cada cinco años. La ETV60 permite alquilar la residencia habitual hasta 60 días al año, pero no es transmisible al comprador, por lo que no tiene valor de inversión en el momento de la venta.

¿Cuáles son las zonas de alquiler en Mallorca y por qué son importantes?

Fuera de Palma, Mallorca se divide en siete zonas clasificadas según la presión turística y criterios de sostenibilidad. La zona 1 comprende áreas costeras turísticamente saturadas; las zonas 2 a 6 abarcan distintas clasificaciones de interior y rústico; la zona 7 queda excluida del alquiler vacacional. La zona determina cómo puede utilizarse la licencia y si existen restricciones estacionales en los días de alquiler.

¿Cómo verifico que la licencia ETV de una propiedad es válida?

Solicita al vendedor el número de registro ETV oficial y verifícalo a través del Registro de Turismo del Gobierno Balear (CAIB). Comprueba que el número de plazas autorizadas coincide con la capacidad real de alojamiento de la propiedad y que la licencia no ha caducado. Nuestro equipo realiza esta verificación como parte de nuestro servicio habitual de asistencia en la compra.

Nuestro equipo conoce el mercado inmobiliario de Mallorca a fondo. Tanto si buscas una villa con licencia como residencia familiar con opción de alquiler, como si quieres construir una cartera de inversión, te ayudamos a encontrar la propiedad adecuada y te acompañamos en cada paso del proceso de compra.

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