Immobilien auf Mallorca mit ETV-Ferienvermietungslizenz kaufen

Warum lizenzierte Immobilien so gefragt sind

Immobilien mit einer aktiven ETV-Lizenz gehoren zu den begehrtesten Objekten auf dem Mallorca-Immobilienmarkt. Da keine neuen Lizenzen in allgemeiner Form vergeben werden, ist das Angebot legal vermietbarer Immobilien begrenzt, wahrend die Nachfrage von Urlaubern und Investoren weiter steigt. Kaufer zahlen fur lizenzierte Objekte typischerweise einen Aufpreis von rund 20%, und dieser Aufschlag hat sich gehalten, weil das Warten auf eine neue Lizenz schlicht keine Option mehr ist.

Fur renditeorientierte Kaufer ist das entscheidend. Eine gut gelegene Villa oder Finca mit aktiver ETV-Lizenz kann in den Sommermonaten erhebliche Mieteinnahmen erzielen und damit einen grossen Teil der jahrlichen Eigentumskosten decken. Plattformen wie Airbnb und Booking.com sind vollig legal nutzbar, sofern die Immobilie eine gultige Lizenz hat und die offizielle ETV-Nummer in allen Inseraten angegeben ist.

Die aktuelle Rechtslage 2026

Wer eine lizenzierte Immobilie auf Mallorca kaufen mochte, muss die aktuelle Gesetzeslage kennen.

Das Moratorium

Decreto-Ley 3/2022 hat die Vergabe neuer ETV-Touristenlizenzen auf den Balearen im Februar 2022 eingefroren. Das Moratorium wurde verlangert und eine allgemeine Wiedereroffnung fur 2026 ist nicht angkundigt. Die regierende Volkspartei (PP) hat zwar Absichten zur Liberalisierung geaussert, ein formelles Dekret zur Aufhebung des Einfrierens liegt jedoch nicht vor.

Der CBAT-Aufruf im September 2025

Das Decreto-Ley 4/2025 ermoglichte eine einmalige, begrenzte Freigabe von 654 Touristenplatzen auf Mallorca, die strikt nach Eingangsreihenfolge vergeben wurden. Die Bewerbungsphase offnete am 2. September 2025. Es handelte sich nicht um eine allgemeine Wiedereroffnung. Es war ein eng begrenztes Kontingent, das innerhalb weniger Tage erschopft war, und weitere Aufrufe sind nicht bestatigt.

Palma de Mallorca

Die Stadt hat die restriktivste Haltung aller Gemeinden eingenommen. Ab 2025 werden in Palma keine neuen Ferienvermietungslizenzen mehr erteilt. Die Obergrenze liegt bei rund 639 registrierten Immobilien. Wohnungen in Mehrfamilienhausern sind vollstandig von der touristischen Nutzung ausgeschlossen. Bussen fur das Inserieren oder Vermieten ohne gultige Lizenz konnen bis zu 40.000 Euro betragen, und Plattformen sind verpflichtet, die offizielle ETV-Nummer in jedem Inserat anzugeben.

Was das fur Kaufer bedeutet

Eine Immobilie mit bestehender, verifizierter ETV-Lizenz ist ein seltenes und rechtlich geschutztes Anlageobjekt. Beim Kauf einer lizenzierten Immobilie geht die Lizenz mit uber, da sie an das Objekt gebunden ist und nicht an den Verkaufer, sodass der neue Eigentumer sofort legal vermieten darf.

Wichtigste Regulierungsmeilensteine fur ETV-Ferienvermietungslizenzen auf Mallorca

Die drei Arten der ETV-Lizenz auf Mallorca

Nicht alle Vermietungslizenzen funktionieren gleich. Die Unterschiede zu kennen ist vor jeder Kaufentscheidung entscheidend.

ETV (Estancia Turistica Vacacional)

Die Standardlizenz fur freistehende Hauser und Doppelhaushalften. ETV-lizenzierte Immobilien durfen ganzjahrig an Touristen fur Aufenthalte unter einem Monat vermietet werden. Es ist keine Erneuerung erforderlich und keine Genehmigung der Eigentumergemeinschaft notwendig. Die Kosten lagen vor dem Moratorium bei rund 3.500 Euro pro Gastplatz. Fur Investoren ist dies die gesuchte Lizenz: dauerhaft, ubertragbar und die flexibelste der drei Arten.

ETVPL (ETV Plurifamiliar)

Diese Lizenz gilt fur Wohnungen in Mehrfamilienhausern. Sie erfordert die Zustimmung der Eigentumergemeinschaft und muss alle funf Jahre erneuert werden. Wird der Verlangerungsantrag nicht rechtzeitig gestellt, erlischt die Lizenz automatisch. Seit April 2025 schreibt eine nationale Regelung zudem vor, dass 60% der Nachbarn im Gebaude der touristischen Vermietungsaktivitat zustimmen mussen, was diese Lizenz in der Praxis erheblich schwerer aufrechtzuerhalten macht.

ETV60

Diese Lizenz richtet sich an Eigentumer, die ihren Hauptwohnsitz wahrend ihrer Abwesenheit vermieten mochten. Sie erlaubt Vermietungen von bis zu 60 Tagen pro Jahr und ist nicht ubertragbar, also nicht auf einen neuen Eigentumer ubergehend. Fur Investoren hat eine ETV60-Lizenz beim Kauf keinen Wert und sollte nicht als Verkaufsargument betrachtet werden.

Vermietungszonen auf Mallorca

Ausserhalb von Palma ist die Insel in sieben geografische Zonen unterteilt, die bestimmen, wie eine Vermietungslizenz genutzt werden darf. Die Zoneneinstufung beeinflusst, wie viele Tage pro Jahr vermietet werden darf, ob die Immobilie in einem touristisch gesattigten Gebiet liegt und welche Einschrankungen gelten.

Es ist unbedingt erforderlich, die Zoneneinstufung einer Immobilie vor dem Kauf zu prufen. Unser Team berät Sie zu den Klassifizierungen und deren praktischen Auswirkungen fur jede Immobilie in unserem Portfolio.

Was Sie vor dem Kauf prufen sollten

Eine Immobilie, die mit Vermietungslizenz angeboten wird, ist nicht immer unkompliziert. Das sollten Sie stets prufen:

1. Lizenz auf Gultigkeit prufen. Fordern Sie die offizielle ETV-Nummer an und verifizieren Sie diese direkt beim Consell de Mallorca oder der Balearischen Tourismus-Registerbehorde (CAIB).
2. Genehmigte Gastkapazitat prufen. Die Anzahl der lizenzierten Gastplatze muss mit den Schlafzimmern und der Belegungskapazitat der Immobilie ubereinstimmen. Eine Abweichung kann die legale Vermietung gefahrden.
3. Lizenztyp bestatigen. Eine ETV60-Lizenz, die an den Erstwohnsitz des Verkaufers gebunden ist, hat fur den Kaufer keinerlei Wert.
4. Zonenklassifizierung verifizieren. Einige Zonen haben saisonale Einschrankungen. Ein ortskundiger Anwalt sollte die Baugenehmigungsunterlagen vor der Vertragsunterzeichnung prufen.
5. Unabhangige Rechtsberatung einholen. Die Regelungen sind komplex und andern sich regelmasig. Wir empfehlen stets, neben unserem Team auch einen auf balearisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen.

Balearic Properties fuhrt fur alle lizenzierten Immobilien in unserem Portfolio eine erste Sorgfaltsprufung durch und erlautert Ihnen gerne alle Details zu jedem Objekt.

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Haufig gestellte Fragen

Was ist eine ETV-Lizenz auf Mallorca?

Eine ETV (Estancia Turistica Vacacional) ist die offizielle Touristenvermietungslizenz, die erforderlich ist, um eine Wohnimmobilie auf Mallorca legal fur Kurzaufenthalte von weniger als 30 Tagen zu vermieten. Ohne diese Lizenz ist das Inserieren oder Annehmen von Buchungen fur Kurzzeitaufenthalte illegal und kann zu Bussen von bis zu 40.000 Euro fuhren.

Kann ich aktuell eine neue ETV-Lizenz auf Mallorca beantragen?

Im Allgemeinen nein. Das im Februar 2022 eingefuhrte Moratorium hat die Vergabe neuer Touristenlizenzen eingefroren. Im September 2025 wurden 654 Platze uber einen einmaligen CBAT-Aufruf freigegeben, die nach Eingangsreihenfolge vergeben wurden. Eine allgemeine Wiedereroffnung fur 2026 ist nicht angkundigt. Fur die meisten Kaufer ist der Erwerb einer Immobilie mit bestehender gultig eingetragener Lizenz der einzig gangbare Weg in den Markt.

Geht die ETV-Lizenz beim Kauf der Immobilie auf mich uber?

Ja. Eine ETV-Lizenz ist an die Immobilie gebunden, nicht an den Eigentumer. Beim Kauf einer lizenzierten Immobilie geht die Lizenz mit uber, sofern alle Voraussetzungen weiterhin erfullt sind. Der neue Eigentumer kann sofort legal vermieten.

Was passiert, wenn ich ohne gultige ETV-Lizenz vermiete?

Bussen beginnen bei 5.000 Euro fur erstmalige Verstösse und konnen bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstossen bis zu 40.000 Euro betragen. Plattformen wie Airbnb und Booking.com sind verpflichtet, die offizielle ETV-Nummer in allen Inseraten anzugeben, was unlizenzierte Immobilien leichter aufspurbar macht.

Welche Immobilien konnen eine ETV-Lizenz erhalten?

Freistehende Hauser und Doppelhaushalften qualifizieren sich fur die Standard-ETV-Lizenz. Wohnungen in Mehrfamilienhausern konnen eine ETVPL-Lizenz beantragen, benotigen jedoch die Zustimmung der Eigentumergemeinschaft und eine Erneuerung alle funf Jahre. Seit April 2025 mussen zudem 60% der Hausnachbarn einer neuen Touristenvermietung zustimmen.

Gibt es besondere Einschrankungen fur Ferienvermietungen in Palma de Mallorca?

Ja. Palma hat die restriktivsten Regelungen der Insel. Es werden keine neuen Touristenvermietungslizenzen mehr erteilt, die Gesamtzahl lizenzierter Immobilien ist auf rund 639 begrenzt, und Wohnungen in Mehrfamilienhausern sind vollstandig ausgeschlossen. Bussen fur unlizenzierte Vermietungen in Palma konnen bis zu 40.000 Euro betragen.

Wie hoch konnen die Mieteinnahmen bei einer lizenzierten Immobilie auf Mallorca sein?

Das hangt stark von Lage, Grosse und Ausstattung ab. Gut positionierte Villen in Gegenden wie Pollensa, Puerto Pollensa, Puerto Andratx und Calvia erzielen in den Sommermonaten starke Einnahmen. Kontaktieren Sie unser Team fur eine realistische Einnahmenprognose auf Basis vergleichbarer lizenzierter Objekte in Ihrer Wunschlage.

Was ist der Unterschied zwischen ETV, ETVPL und ETV60?

ETV gilt fur freistehende Hauser: dauerhaft, ubertragbar und mit ganzjahriger Vermietung. ETVPL gilt fur Wohnungen in Mehrfamilienhausern und muss alle funf Jahre erneuert werden. ETV60 erlaubt die Vermietung des Hauptwohnsitzes fur bis zu 60 Tage pro Jahr, ist aber nicht auf einen neuen Eigentumer ubertragbar und hat daher beim Kauf keinen Investmentwert.

Was sind die Vermietungszonen auf Mallorca und warum sind sie wichtig?

Ausserhalb von Palma ist Mallorca in sieben Zonen unterteilt, die nach Tourismusdruck und Nachhaltigkeitskriterien klassifiziert sind. Zone 1 umfasst kustennahe, touristisch gesattigte Gebiete; Zonen 2 bis 6 decken verschiedene Innen- und Landflachen ab; Zone 7 ist von der Ferienvermietung vollstandig ausgeschlossen. Die Zone bestimmt, wie eine Lizenz genutzt werden darf und ob saisonale Einschrankungen gelten.

Wie prufe ich, ob die ETV-Lizenz einer Immobilie gultig ist?

Fordern Sie vom Verkaufer die offizielle ETV-Registrierungsnummer an und verifizieren Sie diese uber das Tourismusregister der Balearischen Regierung (CAIB). Prufen Sie, ob die Anzahl der lizenzierten Gastplatze mit der tatsachlichen Schlafkapazitat der Immobilie ubereinstimmt und die Lizenz noch aktiv ist. Unser Team ubernimmt diese Verifizierung als Teil unseres standardmassigen Kaufberatungsservices.

Unser Team kennt den Mallorca-Immobilienmarkt in- und auswendig. Ob Sie eine lizenzierte Villa als Familiendomizil mit Vermietchancen suchen oder ein Investmentportfolio aufbauen mochten: Wir finden die richtige Immobilie fur Sie und begleiten Sie durch jeden Schritt des Kaufprozesses.

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