Immobilien auf Mallorca mit ETV-Ferienvermietungslizenz kaufen

Warum lizenzierte Immobilien so gefragt sind

Immobilien mit einer aktiven ETV-Lizenz gehören zu den begehrtesten Objekten auf dem Mallorca-Immobilienmarkt. Da keine neuen Lizenzen in allgemeiner Form vergeben werden, ist das Angebot legal vermietbarer Immobilien begrenzt, während die Nachfrage von Urlaubern und Investoren weiter steigt. Käufer zahlen für lizenzierte Objekte typischerweise einen Aufpreis von rund 20%, und dieser Aufschlag hat sich gehalten, weil das Warten auf eine neue Lizenz schlicht keine Option mehr ist.

Für renditeorientierte Käufer ist das entscheidend. Eine gut gelegene Villa oder Finca mit aktiver ETV-Lizenz kann in den Sommermonaten erhebliche Mieteinnahmen erzielen und damit einen großen Teil der jährlichen Eigentumskosten decken. Plattformen wie Airbnb und Booking.com sind völlig legal nutzbar, sofern die Immobilie eine gültige Lizenz hat und die offizielle ETV-Nummer in allen Inseraten angegeben ist.

Die aktuelle Rechtslage 2026

Wer eine lizenzierte Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, muss die aktuelle Gesetzeslage kennen.

Das Moratorium

Decreto-Ley 3/2022 hat die Vergabe neuer ETV-Touristenlizenzen auf den Balearen im Februar 2022 eingefroren. Das Moratorium wurde verlängert und eine allgemeine Wiedereröffnung für 2026 ist nicht angekündigt. Die regierende Volkspartei (PP) hat zwar Absichten zur Liberalisierung geäußert, ein formelles Dekret zur Aufhebung des Einfrierens liegt jedoch nicht vor.

Der CBAT-Aufruf im September 2025

Das Decreto-Ley 4/2025 ermöglichte eine einmalige, begrenzte Freigabe von 654 Touristenplätzen auf Mallorca, die strikt nach Eingangsreihenfolge vergeben wurden. Die Bewerbungsphase öffnete am 2. September 2025. Es handelte sich nicht um eine allgemeine Wiedereröffnung. Es war ein eng begrenztes Kontingent, das innerhalb weniger Tage erschöpft war, und weitere Aufrufe sind nicht bestätigt.

Palma de Mallorca

Die Stadt hat die restriktivste Haltung aller Gemeinden eingenommen. Ab 2025 werden in Palma keine neuen Ferienvermietungslizenzen mehr erteilt. Die Obergrenze liegt bei rund 639 registrierten Immobilien. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind vollständig von der touristischen Nutzung ausgeschlossen. Bußen für das Inserieren oder Vermieten ohne gültige Lizenz können bis zu 40.000 Euro betragen, und Plattformen sind verpflichtet, die offizielle ETV-Nummer in jedem Inserat anzugeben.

Was das für Käufer bedeutet

Eine Immobilie mit bestehender, verifizierter ETV-Lizenz ist ein seltenes und rechtlich geschütztes Anlageobjekt. Beim Kauf einer lizenzierten Immobilie geht die Lizenz mit über, da sie an das Objekt gebunden ist und nicht an den Verkäufer, sodass der neue Eigentümer sofort legal vermieten darf.

Wichtigste Regulierungsmeilensteine für ETV-Ferienvermietungslizenzen auf Mallorca

Die drei Arten der ETV-Lizenz auf Mallorca

Nicht alle Vermietungslizenzen funktionieren gleich. Die Unterschiede zu kennen ist vor jeder Kaufentscheidung entscheidend.

ETV (Estancia Turística Vacacional)

Die Standardlizenz für freistehende Häuser und Doppelhaushälften. ETV-lizenzierte Immobilien dürfen ganzjährig an Touristen für Aufenthalte unter einem Monat vermietet werden. Es ist keine Erneuerung erforderlich und keine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft notwendig. Die Kosten lagen vor dem Moratorium bei rund 3.500 Euro pro Gastplatz. Für Investoren ist dies die gesuchte Lizenz: dauerhaft, übertragbar und die flexibelste der drei Arten.

ETVPL (ETV Plurifamiliar)

Diese Lizenz gilt für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Sie erfordert die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und muss alle fünf Jahre erneuert werden. Wird der Verlängerungsantrag nicht rechtzeitig gestellt, erlischt die Lizenz automatisch. Seit April 2025 schreibt eine nationale Regelung zudem vor, dass 60% der Nachbarn im Gebäude der touristischen Vermietungsaktivität zustimmen müssen, was diese Lizenz in der Praxis erheblich schwerer aufrechtzuerhalten macht.

ETV60

Diese Lizenz richtet sich an Eigentümer, die ihren Hauptwohnsitz während ihrer Abwesenheit vermieten möchten. Sie erlaubt Vermietungen von bis zu 60 Tagen pro Jahr und ist nicht übertragbar, also nicht auf einen neuen Eigentümer übergehend. Für Investoren hat eine ETV60-Lizenz beim Kauf keinen Wert und sollte nicht als Verkaufsargument betrachtet werden.

Vermietungszonen auf Mallorca

Außerhalb von Palma ist die Insel in sieben geografische Zonen unterteilt, die bestimmen, wie eine Vermietungslizenz genutzt werden darf. Die Zoneneinstufung beeinflusst, wie viele Tage pro Jahr vermietet werden darf, ob die Immobilie in einem touristisch gesättigten Gebiet liegt und welche Einschränkungen gelten.

Es ist unbedingt erforderlich, die Zoneneinstufung einer Immobilie vor dem Kauf zu prüfen. Unser Team berät Sie zu den Klassifizierungen und deren praktischen Auswirkungen für jede Immobilie in unserem Portfolio.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Eine Immobilie, die mit Vermietungslizenz angeboten wird, ist nicht immer unkompliziert. Das sollten Sie stets prüfen:

1. Lizenz auf Gültigkeit prüfen. Fordern Sie die offizielle ETV-Nummer an und verifizieren Sie diese direkt beim Consell de Mallorca oder der Balearischen Tourismus-Registerbehörde (CAIB).
2. Genehmigte Gastkapazität prüfen. Die Anzahl der lizenzierten Gastplätze muss mit den Schlafzimmern und der Belegungskapazität der Immobilie übereinstimmen. Eine Abweichung kann die legale Vermietung gefährden.
3. Lizenztyp bestätigen. Eine ETV60-Lizenz, die an den Erstwohnsitz des Verkäufers gebunden ist, hat für den Käufer keinerlei Wert.
4. Zonenklassifizierung verifizieren. Einige Zonen haben saisonale Einschränkungen. Ein ortskundiger Anwalt sollte die Baugenehmigungsunterlagen vor der Vertragsunterzeichnung prüfen.
5. Unabhängige Rechtsberatung einholen. Die Regelungen sind komplex und ändern sich regelmäßig. Wir empfehlen stets, neben unserem Team auch einen auf balearisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen.

Balearic Properties führt für alle lizenzierten Immobilien in unserem Portfolio eine erste Sorgfaltsprüfung durch und erläutert Ihnen gerne alle Details zu jedem Objekt.

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Häufig gestellte Fragen

Was ist eine ETV-Lizenz auf Mallorca?

Eine ETV (Estancia Turística Vacacional) ist die offizielle Touristenvermietungslizenz, die erforderlich ist, um eine Wohnimmobilie auf Mallorca legal für Kurzaufenthalte von weniger als 30 Tagen zu vermieten. Ohne diese Lizenz ist das Inserieren oder Annehmen von Buchungen für Kurzzeitaufenthalte illegal und kann zu Bußen von bis zu 40.000 Euro führen.

Kann ich aktuell eine neue ETV-Lizenz auf Mallorca beantragen?

Im Allgemeinen nein. Das im Februar 2022 eingeführte Moratorium hat die Vergabe neuer Touristenlizenzen eingefroren. Im September 2025 wurden 654 Plätze über einen einmaligen CBAT-Aufruf freigegeben, die nach Eingangsreihenfolge vergeben wurden. Eine allgemeine Wiedereröffnung für 2026 ist nicht angekündigt. Für die meisten Käufer ist der Erwerb einer Immobilie mit bestehender gültig eingetragener Lizenz der einzig gangbare Weg in den Markt.

Geht die ETV-Lizenz beim Kauf der Immobilie auf mich über?

Ja. Eine ETV-Lizenz ist an die Immobilie gebunden, nicht an den Eigentümer. Beim Kauf einer lizenzierten Immobilie geht die Lizenz mit über, sofern alle Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind. Der neue Eigentümer kann sofort legal vermieten.

Was passiert, wenn ich ohne gültige ETV-Lizenz vermiete?

Bußen beginnen bei 5.000 Euro für erstmalige Verstösse und können bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen bis zu 40.000 Euro betragen. Plattformen wie Airbnb und Booking.com sind verpflichtet, die offizielle ETV-Nummer in allen Inseraten anzugeben, was unlizenzierte Immobilien leichter aufspürbar macht.

Welche Immobilien können eine ETV-Lizenz erhalten?

Freistehende Häuser und Doppelhaushälften qualifizieren sich für die Standard-ETV-Lizenz. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern können eine ETVPL-Lizenz beantragen, benötigen jedoch die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und eine Erneuerung alle fünf Jahre. Seit April 2025 müssen zudem 60% der Hausnachbarn einer neuen Touristenvermietung zustimmen.

Gibt es besondere Einschränkungen für Ferienvermietungen in Palma de Mallorca?

Ja. Palma hat die restriktivsten Regelungen der Insel. Es werden keine neuen Touristenvermietungslizenzen mehr erteilt, die Gesamtzahl lizenzierter Immobilien ist auf rund 639 begrenzt, und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind vollständig ausgeschlossen. Bußen für unlizenzierte Vermietungen in Palma können bis zu 40.000 Euro betragen.

Wie hoch können die Mieteinnahmen bei einer lizenzierten Immobilie auf Mallorca sein?

Das hängt stark von Lage, Größe und Ausstattung ab. Gut positionierte Villen in Gegenden wie Pollensa, Puerto Pollensa, Puerto Andratx und Calvià erzielen in den Sommermonaten starke Einnahmen. Kontaktieren Sie unser Team für eine realistische Einnahmenprognose auf Basis vergleichbarer lizenzierter Objekte in Ihrer Wunschlage.

Was ist der Unterschied zwischen ETV, ETVPL und ETV60?

ETV gilt für freistehende Häuser: dauerhaft, übertragbar und mit ganzjähriger Vermietung. ETVPL gilt für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und muss alle fünf Jahre erneuert werden. ETV60 erlaubt die Vermietung des Hauptwohnsitzes für bis zu 60 Tage pro Jahr, ist aber nicht auf einen neuen Eigentümer übertragbar und hat daher beim Kauf keinen Investmentwert.

Was sind die Vermietungszonen auf Mallorca und warum sind sie wichtig?

Außerhalb von Palma ist Mallorca in sieben Zonen unterteilt, die nach Tourismusdruck und Nachhaltigkeitskriterien klassifiziert sind. Zone 1 umfasst küstennahe, touristisch gesättigte Gebiete; Zonen 2 bis 6 decken verschiedene Innen- und Landflächen ab; Zone 7 ist von der Ferienvermietung vollständig ausgeschlossen. Die Zone bestimmt, wie eine Lizenz genutzt werden darf und ob saisonale Einschränkungen gelten.

Wie prüfe ich, ob die ETV-Lizenz einer Immobilie gültig ist?

Fordern Sie vom Verkäufer die offizielle ETV-Registrierungsnummer an und verifizieren Sie diese über das Tourismusregister der Balearischen Regierung (CAIB). Prüfen Sie, ob die Anzahl der lizenzierten Gastplätze mit der tatsächlichen Schlafkapazität der Immobilie übereinstimmt und die Lizenz noch aktiv ist. Unser Team übernimmt diese Verifizierung als Teil unseres standardmäßigen Kaufberatungsservices.

Unser Team kennt den Mallorca-Immobilienmarkt in- und auswendig. Ob Sie eine lizenzierte Villa als Familiendomizil mit Vermietchancen suchen oder ein Investmentportfolio aufbauen möchten: Wir finden die richtige Immobilie für Sie und begleiten Sie durch jeden Schritt des Kaufprozesses.

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