Immobilie auf Mallorca verkaufen

Was ist vor dem Verkauf einer Immobilie auf Mallorca zu tun?

Eine gute Vorbereitung spart Zeit und verhindert Überraschungen in der Verhandlung. Bevor Sie Ihre Immobilie anbieten, empfehlen wir Ihnen:

• Ziel und Zeitrahmen festlegen. Es macht einen Unterschied, ob Sie in wenigen Monaten Liquidität benötigen oder auf das passende Angebot warten können. Dieser Spielraum bestimmt den Angebotspreis und die Verkaufsstrategie.
• Unterlagen frühzeitig zusammenstellen (Details weiter unten). Vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen beim Käufer und vermeiden Verzögerungen beim Notar.
• Grundbuch- und baurechtliche Situation prüfen: Stimmt das Gebaute mit den Eintragungen im Grundbuch (Registro de la Propiedad) und im Kataster (Catastro) überein, und bestehen keine offenen Belastungen? Bei Fincas und älteren Häusern ist das besonders wichtig.
• Die Immobilie für Besichtigungen und Fotos vorbereiten. Kleine Reparaturen, Ordnung und eine gepflegte Präsentation beeinflussen direkt den Eindruck der Käufer und die Angebote, die Sie erhalten.

Was ist Ihre Immobilie auf Mallorca wert?

Der richtige Preis ist der wichtigste Faktor für einen erfolgreichen Verkauf. Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab, und die Immobilie verliert mit jeder Woche an Attraktivität. Ein zu niedriger Preis bedeutet, auf Geld zu verzichten, das der Markt zu zahlen bereit gewesen wäre.

Für die Bewertung berücksichtigen wir unter anderem:

• Die genaue Lage: Gemeinde, Gegend, Aussicht und Nähe zum Meer oder zum Ortskern.
• Wohn- und Grundstücksfläche, Raumaufteilung und Zustand.
• Ausstattung, Energieeffizienz und Extras wie Pool, Garten oder Garage.
• Die rechtliche Situation: Genehmigungen, Legalität der Bebauung und gegebenenfalls die Ferienvermietungslizenz.
• Die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in derselben Gegend und die aktuelle Nachfrage nach diesem Immobilientyp.

Angebotspreis ist nicht gleich Verkaufspreis. Die Preise auf Immobilienportalen sind Angebotspreise: Viele Objekte sind seit Monaten inseriert, und der tatsächliche Verkaufspreis liegt nach der Verhandlung meist darunter. Deshalb orientieren wir uns bei der Bewertung vor allem an tatsächlich abgeschlossenen Verkäufen und an der realen Konkurrenz Ihrer Immobilie – nicht nur an Inseraten.

Unsere Makler kennen jede Gegend der Insel und geben Ihnen eine realistische, nachvollziehbare Einschätzung. Fordern Sie hier Ihre kostenlose Bewertung an.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, auf Mallorca zu verkaufen?

Mallorca ist ein Markt mit konstanter internationaler Nachfrage – von Käufern aus Deutschland, dem Vereinigten Königreich, Skandinavien, der Schweiz und anderen europäischen Ländern, die einen Erst- oder Zweitwohnsitz auf der Insel suchen. Diese Nachfrage aus dem Ausland stützt den Wert gut gelegener Immobilien.

Dennoch entwickelt sich der Markt nicht in allen Gegenden und für alle Immobilientypen gleich: Eine Villa mit Meerblick im Südwesten, eine Wohnung in Palma oder eine Finca im Inselinneren haben ganz unterschiedliche Käufer, Verkaufszeiten und Preise. Wichtiger als auf den „perfekten Moment“ zu warten ist es daher, die Nachfrage in Ihrer Gegend und für Ihren Immobilientyp zu kennen.

Im Frühjahr und Sommer besichtigen in der Regel mehr ausländische Käufer Immobilien, weil sie ihren Aufenthalt auf der Insel dafür nutzen. Wer den Verkauf frühzeitig vorbereitet, ist bereit, wenn diese Nachfrage kommt.

Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie auf Mallorca?

Die Dauer hängt vor allem von Preis, Lage und Immobilientyp ab. Eine von Anfang an realistisch bewertete Immobilie verkauft sich schneller als eine, die über dem Marktpreis startet und den Preis nach und nach senken muss.

Der Verkauf verläuft in der Regel in diesen Phasen:

1. Bewertung und Vorbereitung: Wir legen den Preis fest, prüfen die Unterlagen und erstellen das Marketingmaterial (professionelle Fotos, Video und gegebenenfalls Drohnenaufnahmen).
2. Vermarktung: Wir stellen die Immobilie unseren vorgemerkten Käufern vor, veröffentlichen sie auf unserer Website in drei Sprachen und verbreiten sie über das internationale Savills-Netzwerk. Besichtigungen organisieren wir nach Ihrer Verfügbarkeit – auch in Ihrer Abwesenheit.
3. Verhandlung und Anzahlungsvertrag (Contrato de arras): Bei Einigung wird ein privater Vorvertrag unterzeichnet, bei dem der Käufer eine Anzahlung leistet (üblicherweise rund 10 % des Kaufpreises) und der Termin für die notarielle Urkunde festgelegt wird.
4. Unterzeichnung beim Notar: Die öffentliche Kaufurkunde (Escritura) wird unterzeichnet, der Restbetrag gezahlt und die Schlüssel werden übergeben.

Bereits bei der ersten Bewertung geben wir Ihnen eine realistische Einschätzung der Verkaufsdauer für Ihren konkreten Fall.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf?

Wer die Unterlagen von Anfang an bereithält, verkauft schneller und wirkt seriös. Diese Dokumente werden in der Regel benötigt:

• Eigentumsurkunde (Escritura) oder ein anderer Nachweis Ihres Eigentums.
• Aktueller Grundbuchauszug (Nota simple) zur Prüfung von Eigentum und Belastungen.
• Energieausweis (Certificado de eficiencia energética), der für Inserate und den Verkauf vorgeschrieben ist.
• Gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad).
• Letzter Grundsteuerbescheid (IBI) und Katasterreferenz.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Rückstände bestehen, wenn die Immobilie Teil einer Gemeinschaft ist.
• Letzte Rechnungen für Strom, Wasser und gegebenenfalls Gas.
• Bei bestehender Hypothek: Bescheinigung der Bank über die Restschuld.
• Bei Ferienvermietung: Unterlagen zur Ferienvermietungslizenz.

Fehlt Ihnen etwas, ist das kein Problem: Wir sagen Ihnen, wie Sie es bekommen, und koordinieren den Ablauf mit Ihrem Anwalt oder Gestor (in Spanien üblicher Verwaltungs- und Steuerdienstleister).

Welche Steuern zahlt der Verkäufer – und was bleibt Ihnen?

Wenn Sie Steuern und Kosten vorab kennen, wissen Sie, was Ihnen nach dem Verkauf tatsächlich bleibt. Die wichtigsten sind:

• Verkäufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien: Der Gewinn unterliegt der spanischen Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) mit einem festen Satz von 19 % – unabhängig davon, ob Sie in der EU oder z. B. in der Schweiz leben. Der Käufer behält bei der Unterzeichnung 3 % des Kaufpreises ein und führt sie als Vorauszahlung an das spanische Finanzamt ab. Übersteigt dieser Einbehalt die endgültige Steuer, können Sie die Erstattung beantragen.
• Verkäufer mit Steuerwohnsitz in Spanien: Der Gewinn – Verkaufspreis minus Anschaffungswert, abzüglich nachgewiesener Kosten und Investitionen – wird in der Einkommensteuer (IRPF) als Sparertrag versteuert. Beim Verkauf der Hauptwohnung gibt es Befreiungen: bei Reinvestition in eine neue Hauptwohnung oder ab 65 Jahren. Sie gelten für Steuerresidenten in Spanien; die Reinvestitionsbefreiung auch für Residenten der EU bzw. des EWR.
• Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal): Sie besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks und wird von der Gemeinde erhoben. Sie fällt nicht an, wenn der Grundstückswert zwischen Kauf und Verkauf nicht gestiegen ist; das muss mit den Kauf- und Verkaufsurkunden gegenüber der Gemeinde nachgewiesen werden. Außerdem können Sie die Berechnung auf Basis des tatsächlichen Gewinns wählen, wenn sie niedriger ausfällt als die Berechnung nach Katasterwert.

Je nach Wohnsitzland kann der Gewinn auch dort steuerlich relevant sein. Lassen Sie sich deshalb sowohl in Spanien als auch in Ihrem Wohnsitzland beraten.

Vom Verkaufspreis zum Nettoerlös

Um zu wissen, was Ihnen tatsächlich bleibt, gehen Sie vom Verkaufspreis aus und ziehen die Kosten des Verkaufs ab:

Rechenbeispiel

Angenommen, Sie verkaufen eine Immobilie, die nicht Ihre Hauptwohnung ist, für 600.000 €. Vom Verkaufspreis werden die Verkaufskosten abgezogen (Maklerprovision, Plusvalía municipal, Energieausweis …), zum Kaufpreis werden die Erwerbsnebenkosten und nachgewiesene Verbesserungen addiert. Beträgt die Differenz – der Veräußerungsgewinn – 120.000 €:

• Verkäufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien: Der Gewinn wird mit 19 % besteuert, also 22.800 €. Bei der Unterzeichnung behält der Käufer 3 % des Kaufpreises (18.000 €) ein und führt sie an das Finanzamt ab. Anschließend reicht der Verkäufer das Formular 210 ein und zahlt die Differenz (4.800 €) – oder beantragt die Erstattung, wenn der Einbehalt höher war als die Steuer.
• Verkäufer mit Steuerwohnsitz in Spanien: Der Gewinn wird gestaffelt besteuert (19 % bis 6.000 €, 21 % bis 50.000 € und 23 % bis 200.000 €). Die Steuer betrüge rund 26.480 € (1.140 € + 9.240 € + 16.100 €), sofern im selben Jahr keine weiteren Sparerträge anfallen.

Maklerprovision und Plusvalía municipal mindern den Gewinn und damit die Steuer. War die Immobilie vermietet, erhöhen die abgesetzten Abschreibungen den Gewinn. Die Zahlen sind ein unverbindliches Beispiel nach der 2026 geltenden Rechtslage: Jeder Fall ist anders, lassen Sie die Berechnung von einem Steuerberater prüfen.

Möchten Sie eine Einschätzung für Ihren Fall? Fordern Sie eine kostenlose Bewertung an – wir informieren Sie auch über die Kosten des Verkaufs.

Können Sie eine Immobilie mit laufender Hypothek verkaufen?

Ja. Der Verkauf mit bestehender Hypothek ist üblich. Die gängigsten Optionen:

• Ablösung mit dem Verkaufserlös: die häufigste Variante. Am Tag der Unterzeichnung wird ein Teil des Kaufpreises zur Tilgung der Restschuld an die Bank gezahlt; anschließend wird die Hypothek im Grundbuch gelöscht.
• Übernahme durch den Käufer (Subrogación): Der Käufer übernimmt die bestehende Hypothek, sofern die Bank zustimmt.

Klären Sie vor dem Verkauf mit Ihrer Bank die Restschuld und ob Ihr Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung vorsieht. So wissen Sie genau, was Ihnen bleibt.

Sonderfälle beim Immobilienverkauf auf Mallorca

Manche Situationen erfordern eine längere Vorbereitung. Wer sie früh erkennt, vermeidet Verzögerungen oder ein Scheitern des Verkaufs in letzter Minute:

• Verkäufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien: Sie benötigen eine NIE (spanische Steuernummer für Ausländer) und ein spanisches Bankkonto und sollten den 3-%-Einbehalt einplanen. Der Käufer behält in der Regel zusätzlich den Betrag der Plusvalía municipal ein, da er bei einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer (natürliche Person) die Steuer anstelle des Verkäufers an die Gemeinde zahlen muss. Können Sie nicht zur Unterzeichnung kommen, kann eine Vertrauensperson mit notarieller Vollmacht für Sie unterschreiben; die Vollmacht kann auch bei einem Notar in Deutschland erteilt werden – idealerweise zweisprachig (Deutsch/Spanisch) und mit Apostille.
• Geerbte Immobilie: Vor dem Verkauf muss das Erbe notariell angenommen und die spanische Erbschaftsteuer (Impuesto sobre Sucesiones) entrichtet werden – innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall (auf Antrag um weitere sechs Monate verlängerbar). Es empfiehlt sich, die Immobilie im Grundbuch auf die Erben eintragen zu lassen; alle Erben müssen den Verkauf unterzeichnen, sofern die Immobilie nicht einem Erben allein zugeteilt wurde.
• Nicht eingetragene An- oder Umbauten: Ist mehr Fläche gebaut, als in Urkunde oder Kataster steht, sollte dies vor dem Verkauf legalisiert und eingetragen werden. Viele Käufer – und ihre Banken bei einer Finanzierung – verlangen das.
• Fincas auf ländlichem Grund: Neben der Urkunde ist der Nachweis der Legalität der Gebäude und von Nutzungen wie Pool oder Ferienvermietung wichtig, denn für ländlichen Grund (suelo rústico) gelten auf Mallorca besonders strenge baurechtliche Vorschriften.
• Miteigentümer oder Scheidung: Alle Eigentümer müssen zustimmen und die Kaufurkunde unterzeichnen.

Unser Team prüft die Situation Ihrer Immobilie bereits bei der ersten Bewertung und bringt Sie bei Bedarf mit vertrauenswürdigen Anwälten und Fachleuten in Kontakt.

Wie finden Sie den richtigen Makler für Ihren Verkauf?

Der Makler, den Sie wählen, beeinflusst direkt den Verkaufspreis und die Verkaufsdauer. Bevor Sie einen Auftrag unterschreiben, sollten Sie fragen:

• Wie wird der vorgeschlagene Preis begründet? Seien Sie vorsichtig bei sehr hohen Bewertungen ohne Vergleichsobjekte: Sie verlängern meist den Verkauf.
• Was ist in der Provision enthalten? Professionelle Fotos, Video, internationale Vermarktung, Prüfung der Käufer, Verhandlung und Koordination mit Notar und Anwalt.
• Arbeitet der Makler exklusiv und wie lange? Fragen Sie nach der Laufzeit des Auftrags und nach den Leistungen, zu denen sich der Makler im Gegenzug verpflichtet.
• Wo und wem wird Ihre Immobilie präsentiert? Portale, internationales Netzwerk, eigene Käuferdatenbank oder diskreter Verkauf.
• Wie werden Sie informiert? Häufigkeit der Berichte über Besichtigungen, Rückmeldungen der Käufer und eingegangene Angebote.

Warum mit Balearic Properties / Savills verkaufen?

Seit 1999 helfen wir Eigentümern auf ganz Mallorca, ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis und mit größtmöglicher Sicherheit zu verkaufen. Das bieten wir Ihnen:

• Lokale Marktkenntnis: Büros in Pollença, Puerto Portals und Palma und Makler, die jede Gegend der Insel kennen.
• Internationale Reichweite: Als Savills International Associate auf Mallorca erreicht Ihre Immobilie Käufer auf der ganzen Welt.
• Mehrsprachiges Team, das Käufer und Verkäufer in ihrer Sprache betreut – selbstverständlich auch auf Deutsch.
• Rundum-Begleitung: von der Bewertung bis zur Unterzeichnung beim Notar, in Abstimmung mit Anwälten, Gestores und Banken.

Wie wir Ihre Immobilie vermarkten

Unsere Aufgabe ist es, Ihre Immobilie bestmöglich zu präsentieren und sie den richtigen Käufern vorzustellen – auf Mallorca und im Ausland:

• Professionelle Bildsprache: hochwertige Fotos, Video und – wenn die Immobilie es verdient – Drohnenaufnahmen, die Umgebung, Aussicht und Grundstück zeigen.
• Sorgfältige Präsentation: Grundrisse und eine Objektbeschreibung auf Deutsch, Englisch und Spanisch, zugeschnitten auf die jeweiligen Käufer.
• Online-Sichtbarkeit: hervorgehobene Veröffentlichung auf unserer Website und in führenden nationalen und internationalen Immobilienportalen.
• Käufer, die bereits suchen: Wir stellen Ihre Immobilie direkt unserer Käuferdatenbank und dem internationalen Savills-Netzwerk vor.
• Eigene Kanäle: Newsletter an registrierte Käufer, Videos auf unserem YouTube-Kanal, soziale Medien und gezielte digitale Werbekampagnen.
• Diskreter Verkauf (Off-Market): Wenn Sie Ihre Immobilie nicht öffentlich anbieten möchten, präsentieren wir sie vertraulich nur ausgewählten Käufern.

Während des gesamten Verkaufs informieren wir Sie über Besichtigungen, Rückmeldungen der Käufer und eingegangene Angebote. So beantworten wir die Fragen, die Sie jedem Makler stellen sollten.

Möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist und wie wir sie verkaufen würden? Fordern Sie eine kostenlose Bewertung an oder rufen Sie uns an: +34 971 53 29 84.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf auf Mallorca