Immobilienpreise auf Mallorca nach Regionen: ein Ratgeber für Käufer

Gebietsporträts und Preisvergleich für die markantesten Regionen Mallorcas

Marktquellen geprüft am 18. September 2026. Angebotspreise, amtliche Preisindizes und abgeschlossene Transaktionen sind unterschiedliche Messgrößen und werden getrennt ausgewiesen. Die Wohnungsmarktbeobachtungsstelle der Balearenregierung meldete am 17. September 2026, dass die inserierten Angebote auf den Inseln rund 38 % über den tatsächlichen Transaktionspreisen lagen. Die Quadratmeterpreise der Portale eignen sich daher, um die Gegenden im Verhältnis zueinander einzuordnen, nicht als tatsächlich erzielte Verkaufswerte.

Mallorca ist kein einheitlicher Immobilienmarkt, auch wenn gern ein Durchschnittspreis für die ganze Insel genannt wird. Das spanische Statistikamt INE verzeichnete für die Balearen im zweiten Quartal 2026 einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 13,7 % gegenüber dem Vorjahr, den achthöchsten Zuwachs aller Regionen des Landes und deutlich mehr als die 12,2 % im spanischen Durchschnitt. Nach den eigenen Portaldaten von Idealista lagen die Balearen zu Jahresbeginn mit rund 5.194 € pro Quadratmeter für Bestandsimmobilien vor allen anderen spanischen Regionen, noch vor Madrid. Als Einordnung sind diese Zahlen nützlich, doch sie verdecken enorme Unterschiede innerhalb Mallorcas: Wer in Inca sucht, bewegt sich auf einem völlig anderen Markt als jemand, der in Port d’Andratx sucht, teils zu weniger als der Hälfte des Quadratmeterpreises.

Dieser Ratgeber geht die Insel Region für Region durch: was jede Gegend tatsächlich bietet, wer dort typischerweise kauft und wie sich die Preise vergleichen, wenn man den Durchschnittswert beiseitelässt.

Der Südwesten: Andratx und Calvià

Die Südwestecke, die von Andratx und seinem Hafen Port d’Andratx über Calvià und Santa Ponsa bis nach Puerto Portals reicht, ist nach wie vor mit deutlichem Abstand der teuerste Küstenabschnitt Mallorcas. Hier konzentrieren sich große Villen mit Meerblick und eigenem Pool, viele im Besitz internationaler Käufer, die sie einige Monate im Jahr nutzen. Vor allem Port d’Andratx hat sich den Ruf einer der exklusivsten Adressen der Insel erworben; sein Jachthafen zieht ein ähnliches Publikum an wie Port de Sóller, nur in größerem Maßstab. Santa Ponsa und die übrige Gemeinde Calvià verbinden seit Langem ansässige internationale Gemeinschaften mit neueren Bauprojekten, und die kurze Anfahrt zum Flughafen Palma hält die Nachfrage stabil, selbst wenn sich der spanische Markt insgesamt abkühlt. Puerto Portals fügt noch eine weitere Ebene hinzu: Der Hafen wurde für Superyachten und nicht für Familiensegler gebaut, und Restaurants, Boutiquen und Immobilien in der Umgebung sind preislich auf genau diese Klientel ausgerichtet.

Palma und Son Vida

Palma ist fast ein eigener Markt. Die Altstadt hat im vergangenen Jahrzehnt eine Welle von Käufern angezogen, die historische Stadthäuser renovieren und zu hochwertigen Wohnungen in Gehweite von Kathedrale und Hafen umbauen. Santa Catalina und Portixol, direkt außerhalb der alten Stadtmauern, haben eine ähnliche Entwicklung genommen, mit einem jüngeren, designorientierten Publikum. Auf dem Hügel über der Stadt ist Son Vida wieder etwas ganz anderes: eine bewachte Wohnanlage in Golfplatznähe, deren Preise eher denen der Südwestküste als dem übrigen Palma entsprechen. Wer in der Hauptstadt kauft, tauscht in der Regel Garten und Meerlage gegen kurze Wege, Restaurants und ganzjährige Mietnachfrage, was wichtig ist, wenn sich die Immobilie auch außerhalb der Sommermonate tragen soll. Palma bietet außerdem Schulen, Krankenhäuser und Verkehrsanbindungen, die einer reinen Küstenadresse oft fehlen, und zieht auch deshalb weiterhin Familien an, die dauerhaft umziehen, und nicht nur Ferienkäufer.

Der Norden: Pollença und Alcúdia

Pollença und Alcúdia prägen den Norden der Insel, und beide haben ruhigere, gewachsenere Wohnungsmärkte als einige der neueren Ferienorte in ihrer Umgebung. Der Ort Pollença selbst liegt im Landesinneren, ist vom Hochhaustourismus weitgehend verschont geblieben und spricht Käufer an, die einen echten mallorquinischen Ort mit einer lebendigen Künstler- und internationalen Gemeinschaft suchen; Port de Pollença ergänzt das um die Küste, ohne die Intensität des Südwestens. Alcúdia teilt sich ähnlich in die ummauerte Altstadt und den Strandstreifen von Port d’Alcúdia. Die Preise liegen hier im Mittelfeld der Insel: hoch genug, um echte Nachfrage widerzuspiegeln, aber noch ein gutes Stück unter dem Südwesten oder den begehrtesten Lagen Palmas.

Sóller und die Tramuntana

Westlich von Palma, jenseits der Serra de Tramuntana, bilden Sóller und Port de Sóller einen eigenen Markt. Die Bergbahn und die Zitrushaine des Tals ziehen seit Langem Käufer an, die etwas Ruhigeres als die Küste suchen, und die gesamte Serra de Tramuntana wurde 2011 als Kulturlandschaft in die UNESCO-Welterbeliste aufgenommen. Diese Anerkennung würdigt jahrhundertelangen Terrassenanbau und Wassermanagement und ist kein Planungsinstrument, geht aber mit wirklich strengen örtlichen Bauvorschriften einher, die Großprojekte aus dem Gebirge ferngehalten haben. Die Preise haben sich hier im vergangenen Jahr stark bewegt, stärker als fast überall sonst in diesem Vergleich, wobei auf einem so kleinen Markt schon eine Handvoll hochpreisiger Verkäufe den Durchschnitt stärker verschieben kann als in einem größeren Ort. Deià und Valldemossa, weiter entlang des Gebirges, spielen in einer noch kleineren Liga: Es gibt so wenige Transaktionen, dass sich kein verlässlicher Durchschnittspreis angeben lässt, doch vor Ort zählen beide zu den teuersten Dörfern der Insel, bezogen auf das einzelne Objekt, wenn auch nicht immer auf den Quadratmeter.

Der Süden und das Inselinnere

Im Süden der Insel hat sich Santanyí im vergangenen Jahrzehnt zu einer der angesagtesten Adressen Mallorcas entwickelt: Die honigfarbenen Steinbauten und die Nähe zu Stränden wie Es Trenc ziehen ein ähnliches Publikum an wie der Südwesten, ohne ganz dessen Preise zu erreichen. Cala d’Or, weiter entlang der Küste, ist ein eher klassischer Ferienmarkt, der seit den 1960er-Jahren rund um den Jachthafen gewachsen ist und bei Käufern beliebt bleibt, die eine etablierte, pflegeleichte Ferienbasis statt eines Renovierungsprojekts suchen. Im Inselinneren bieten Manacor, Felanitx und die Orte rund um Marratxí und Inca mit klarem Abstand die günstigsten Einstiegspreise der Insel: lebendige mallorquinische Orte statt Urlaubsziele, ohne Meerblick, aber mit einem echten, ganzjährigen lokalen Markt. Santa Maria del Camí, näher an Palma, hat sich mit restaurierten Fincas und einer starken Gastronomieszene einen Namen gemacht, doch die Zahl der Verkäufe ist dort zu gering für einen eigenen verlässlichen Durchschnittswert.

Preisvergleich nach Regionen

Stand September 2026: Die Wohnungsmarktbeobachtungsstelle der Balearen liefert inzwischen einen wichtigen Abgleich für Portaldaten: Auf den Balearen insgesamt lagen die inserierten Angebote rund 38 % über den tatsächlichen Verkaufspreisen. Das ist ein Indikator für alle Inseln und kein Abschlag, der sich mechanisch auf eine einzelne Immobilie anwenden lässt.

Die Durchschnittspreise unterscheiden sich je nach Gegend so stark, dass ein einziger Wert für die ganze Insel wenig hilft, wenn man Optionen vergleichen möchte. Die folgende Tabelle nutzt die Daten des Fotocasa-Immobilienpreisindex auf Gemeindeebene, abgerufen im September 2026. Es handelt sich um Angebotspreise aktueller Inserate, nicht um erzielte Verkaufspreise; sie zeigen also, wo eine Gegend im Verhältnis zu den anderen steht, und keinen exakten Marktwert.

Ort	Region	Angebotspreis (Fotocasa)	Zeitraum
Inca	Inselmitte / Inselinneres	2.804 €/m²	Sep. 2026
Felanitx	Südosten / Inselinneres	2.925 €/m²	Sep. 2026
Manacor	Osten	3.547 €/m²	Sep. 2026
Marratxí	Inselmitte / Umland von Palma	3.931 €/m²	Sep. 2026
Alcúdia	Norden	4.257 €/m²	Sep. 2026
Pollença	Norden	4.469 €/m²	Sep. 2026
Santanyí	Südosten	4.823 €/m²	Sep. 2026
Palma	Palma	4.843 €/m²	Sep. 2026
Sóller	Nordwesten / Tramuntana	5.624 €/m²	Sep. 2026
Andratx	Südwesten	5.850 €/m²	Sep. 2026
Calvià	Südwesten	6.630 €/m²	Sep. 2026

Quelle und Einordnung: Die Tabelle stützt sich auf den Fotocasa-Index der Inseratspreise vom September 2026, damit alle Gemeinden nach derselben Methode verglichen werden. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um erzielte Verkaufspreise. Der Abgleich zeigt auch, warum man Quellen nicht in einer Tabelle mischen sollte: Die Idealista-Reihe vom August 2026 etwa weist Palma mit 5.522 €/m², Calvià mit 7.556 €/m², Andratx mit 8.694 €/m², Alcúdia mit 4.914 €/m² und Manacor mit 3.440 €/m² aus. Unterschiedliche Methoden und Inseratsstichproben der Portale können zu deutlich abweichenden Werten führen.

Was die Unterschiede tatsächlich erklärt

Zufall ist das alles nicht. Der inselweite Planungsrahmen, der vom Consell de Mallorca verwaltete Pla Territorial Insular, begrenzt, wie viel neues Bauland ausgewiesen werden darf, und seine bedeutendste Überarbeitung seit fast zwei Jahrzehnten wurde 2023 endgültig genehmigt. Zusammen mit der Geografie selbst (eine schmale, gebirgige Westküste, eine historische Hauptstadt mit wenig Raum zum Wachsen und ein Flickenteppich aus geschützten Flächen im Inselinneren) bündelt sich diese Knappheit in genau den Gegenden, die Käufer ohnehin am stärksten nachfragen. Das erklärt zu einem großen Teil, warum der Südwesten und die Tramuntana einen solchen Aufschlag gegenüber dem Inselinneren erzielen. Auch die internationale Nachfrage spielt mit: Käufer aus Deutschland, Großbritannien und zunehmend aus den USA und Skandinavien haben das obere Marktsegment selbst in Phasen stabil gehalten, in denen die spanische Nachfrage insgesamt nachließ, während in den Orten im Inselinneren überwiegend Einheimische kaufen und verkaufen.

Das passende Objekt finden

Wohin all das einen Käufer führt, hängt ganz davon ab, was die Immobilie leisten soll. Eine Mietinvestition für den Sommermarkt funktioniert anders als ein ganzjährig genutztes Familienhaus, und Gegenden, die für das eine sinnvoll sind, passen selten auch zum anderen. Der Südwesten und Son Vida kommen Käufern entgegen, denen Wiederverkaufswert und Mietrendite im Luxussegment wichtig sind; Palma passt zu allen, die in einer richtigen Stadt statt in einem Ferienort leben möchten; der Norden und das Inselinnere bieten noch Verhandlungsspielraum, der an der Küste weitgehend verschwunden ist. Keine dieser Gegenden ist an sich besser oder schlechter, sondern nur besser oder schlechter für die Pläne des jeweiligen Käufers, und das sollte man klären, bevor man sich auf einen bestimmten Ort festlegt. Zudem sind alle Zahlen in diesem Ratgeber eine Momentaufnahme: Die meisten Gegenden der Insel legen weiterhin Jahr für Jahr zu, und einige, die heute teuer wirken, waren vor fünf Jahren deutlich günstiger. Es lohnt sich daher, vor einer Entscheidung die aktuellsten Daten zu prüfen und jeden Fall einzeln zu bewerten.

Aktuelle Angebote auf der ganzen Insel finden Sie auf unserer Seite Immobilien kaufen auf Mallorca. Gern berät Sie unser Team auch zu einer bestimmten Gegend.

Häufig gestellte Fragen

Welche Gegend Mallorcas bietet derzeit das beste Preis-Leistungs-Verhältnis?

Nach den aktuellen Portaldaten haben die Orte im Inselinneren rund um Inca, Manacor und Marratxí die niedrigsten Einstiegspreise der Insel, teils weniger als die Hälfte dessen, was an der Südwestküste pro Quadratmeter verlangt wird. Ob das ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis ist, hängt davon ab, was der Käufer sucht: Es sind lebendige mallorquinische Orte mit wenig touristischer Infrastruktur und ohne Meerblick, der niedrigere Preis steht also für eine wirklich andere Art von Immobilie und nicht einfach für einen Rabatt auf den Küstenmarkt.

Warum ist die Südwestküste so viel teurer als der Rest der Insel?

Wegen einer Kombination aus knappem Bauland, starker internationaler Nachfrage und einem über Jahrzehnte gewachsenen Ruf. Andratx und Calvià gehörten zu den ersten Gegenden der Insel, die wohlhabende ausländische Käufer anzogen, und diese Geschichte hat zusammen mit Bauvorschriften, die das Neubauangebot begrenzen, die Preise seither deutlich über dem Rest Mallorcas gehalten.

Steigen die Immobilienpreise auf Mallorca 2026 weiter?

Ja, laut dem spanischen Statistikamt INE, das für die Balearen im zweiten Quartal 2026 einen Anstieg um 13,7 % gegenüber dem Vorjahr verzeichnete, mehr als im Landesdurchschnitt. Dieser Wert gilt für die gesamte Inselgruppe und nicht nur für Mallorca, und die einzelnen Gegenden entwickeln sich unterschiedlich schnell. Er zeigt also eine allgemeine Richtung und ist keine Garantie für einen bestimmten Ort.

Ist das Inselinnere eine realistische Alternative zur Küste?

Für Käufer, die nicht in Meeresnähe wohnen müssen, ja. Orte wie Inca, Manacor und Santa Maria del Camí bieten deutlich niedrigere Preise, weniger Konkurrenz unter Käufern und ein authentischeres, lokales Lebensgefühl. Dafür liegt der Strand weiter entfernt, und in den meisten Fällen ist die Nachfrage nach Ferienvermietung geringer, was eine Rolle spielt, wenn die Immobilie Einnahmen bringen und nicht nur bewohnt werden soll.

Spanische Immobilienbegriffe erklärt: Glossar für Käufer auf den Balearen

Die spanische Immobiliensprache fühlt sich manchmal wie eine zweite Verhandlung an. Dieses Glossar erklärt verständlich die rechtlichen, steuerlichen, baurechtlichen und immobilienbezogenen Begriffe, denen Käufer auf Mallorca, Menorca und Ibiza am häufigsten begegnen.

Geprüft von Iris Grünewald, Mitgründerin und Geschäftsführerin von Balearic Properties. Zuletzt überprüft im September 2026. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; Käufer sollten sich für ihre Situation unabhängig beraten lassen.

Spanische Immobilienbegriffe: die kurze Antwort

Vor dem Kauf zählen meist diese Unterlagen am meisten: die Nota simple, die Escritura pública, die Referencia catastral, die Bau- und Bewohnbarkeitsunterlagen, der Energieausweis sowie Nachweise, dass Steuern, Gemeinschaftsbeiträge und Versorgungsrechnungen bezahlt sind. Eine Reservierung oder ein Contrato de arras sollte erst unterschrieben werden, wenn Bedingungen, Fristen und Folgen klar sind.

„Man muss nicht jeden spanischen Begriff auswendig kennen. Wichtiger ist zu wissen, welche Unterlagen zueinander passen müssen. Grundbuch, Kataster, Bauakte und die Immobilie selbst sollten dieselbe Geschichte erzählen, bevor sich ein Käufer bindet.“ Iris Grünewald

Verträge, Eigentum und Beurkundung

Arras / Contrato de arras

Ein privater Anzahlungsvertrag, mit dem eine Immobilie reserviert und der Weg bis zur Beurkundung festgelegt wird. Die Folgen hängen vom Wortlaut und von der rechtlichen Art der Anzahlung ab. Bei den häufig verwendeten Arras penitenciales kann ein Rücktritt bedeuten, dass der Käufer die Anzahlung verliert oder der Verkäufer den doppelten Betrag zurückzahlt. Davon sollte man aber nie automatisch ausgehen. Der Vertrag sollte Preis, Anzahlung, Frist für die Beurkundung, mitverkaufte Gegenstände, Bedingungen und den Umgang mit Mängeln oder fehlenden Unterlagen regeln.

Contrato privado de compraventa

Ein privatschriftlicher Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Er kann schon vor dem Notartermin verbindliche Pflichten begründen und sollte vor der Unterschrift vom unabhängigen Anwalt des Käufers geprüft werden.

Escritura pública de compraventa

Die notarielle Kaufurkunde. Sie hält die Parteien, die Immobilie, den Preis und die wesentlichen Bedingungen fest und wird anschließend für Steuern und Eintragung weiterbearbeitet. Das spanische Notariat bietet ein offizielles Glossar notarieller Begriffe (auf Spanisch).

Notario

Der Notar ist ein unparteiischer Amtsträger, der die Parteien identifiziert, die Rechtmäßigkeit prüft und die Urkunde errichtet. Er ersetzt weder den Anwalt noch den Gutachter, Architekten oder Steuerberater des Käufers.

Registro de la Propiedad

Das Grundbuch verzeichnet eingetragenes Eigentum, Hypotheken, Belastungen und bestimmte Rechte. Es ist rechtlich vom Kataster getrennt. Über das offizielle Portal der Registradores de España sind die Grundbuchdienste erreichbar.

Nota simple

Ein informativer Grundbuchauszug mit der eingetragenen Beschreibung, dem Eigentümer und den Belastungen zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er ist ein zentraler Baustein der Prüfung, aber kein technisches Gutachten und keine Garantie dafür, dass alle Umbauten baurechtlich genehmigt sind.

Titular registral

Die Person oder Gesellschaft, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Identität und Verfügungsbefugnis des Verkäufers müssen zu den Unterlagen passen, auch wenn das Eigentum über eine Gesellschaft, eine Erbschaft oder eine Vollmacht läuft.

Cargas

Eingetragene Belastungen wie Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder Beschränkungen. Die Vereinbarungen zur Beurkundung sollten festlegen, welche Belastungen gelöscht werden und wie.

Hipoteca

Eine durch die Immobilie gesicherte Hypothek. Hat der Verkäufer eine Hypothek, sollte der Anwalt des Käufers die Löschung und deren Eintragung im Grundbuch koordinieren. Wer finanziert, sollte die Bankbewertung nicht mit einem unabhängigen Zustandsgutachten verwechseln.

Usufructo und Nuda propiedad

Usufructo ist das Nießbrauchrecht, also das Recht, eine Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen; Nuda propiedad ist das bloße Eigentum ohne dieses Nutzungsrecht. Beides kann beeinflussen, wer einem Verkauf zustimmen muss.

Servidumbre

Eine Dienstbarkeit, etwa ein Wege-, Abwasser- oder Leitungsrecht. Wie sie sich praktisch auswirkt, sollte vor Ort und nicht nur in den Unterlagen geprüft werden.

Poder notarial

Eine notarielle Vollmacht, mit der eine andere Person für Käufer oder Verkäufer handeln darf. Ihr Umfang sollte genau festgelegt sein, und das Original oder die beglaubigte elektronische Ausfertigung muss rechtzeitig vorliegen.

Kataster, Baurecht und Status des Gebäudes

Catastro und Referencia catastral

Das Kataster ist ein Verwaltungsregister, das Immobilien vor allem beschreibt und steuerlich erfasst. Die Referencia catastral ist die eindeutige Katasternummer. Kataster- und Grundbuchangaben dienen unterschiedlichen Zwecken und sollten miteinander abgeglichen werden.

IBI

Das Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist die jährliche kommunale Grundsteuer. Üblicherweise lässt man sich den letzten Bescheid und den Zahlungsnachweis vorlegen. Der Katasterwert, auf dem die IBI beruht, ist nicht der vereinbarte Marktpreis.

Valor de referencia

Ein vom Kataster festgelegter Referenzwert, der bei bestimmten Transaktionen für die Steuerbemessung relevant sein kann. Er ist keine Maklerbewertung, und seine steuerliche Wirkung muss für den konkreten Kauf und das Datum geprüft werden.

Licencia de obra

Die kommunale Baugenehmigung. Je nach Art der Arbeiten und örtlichen Vorschriften ist eine Genehmigung für größere oder kleinere Bauvorhaben nötig. Eine Genehmigung allein belegt nicht, dass das fertige Bauwerk dem genehmigten Projekt entspricht.

Final de obra

Unterlagen, die den Abschluss genehmigter Bauarbeiten bestätigen, in der Regel mit technischer Bescheinigung und weiteren Formalitäten. Bei neueren oder stark umgebauten Immobilien sollte geprüft werden, ob die Fertigstellung überall dort erfasst ist, wo es nötig ist.

Cédula de habitabilidad

Eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, die bestätigt, dass eine Wohnung die geltenden Mindestanforderungen erfüllt, abhängig von Art und Alter der Immobilie. Ob sie vorliegt, gültig ist und auf den Balearen eine Rolle spielt, sollten Anwalt oder Architekt des Käufers klären.

Certificado de eficiencia energética

Der Energieausweis mit Energieeffizienzklasse. Die balearische Regierung führt das offizielle Register mit öffentlicher Abfrage.

Certificado de antigüedad

Eine Bescheinigung eines Architekten über das Alter eines Gebäudes oder Umbaus. Sie kann bestimmte Grundbuch- oder Bauverfahren unterstützen, legalisiert aber für sich genommen keine Arbeiten und belegt nicht, dass sie baurechtlich zulässig sind.

Fuera de ordenación

Ein baurechtlicher Status für Gebäude, die nicht dem aktuellen Bebauungsplan entsprechen. Häufig sind künftige Arbeiten oder ein Wiederaufbau dann eingeschränkt. Die genauen Folgen hängen von der Immobilie und den geltenden Vorschriften ab.

Suelo urbano, urbanizable und rústico

Die groben Bodenklassen: städtisches Bauland, potenziell bebaubares Land und ländlicher Boden. Die Einstufung beeinflusst zulässige Nutzungen, Baurechte und Erschließung. Das Etikett allein reicht aber nicht; der kommunale Plan und die Akte der konkreten Immobilie müssen geprüft werden.

Legalización

Ein Verfahren, um ohne Genehmigung ausgeführte Arbeiten nachträglich zu legalisieren, soweit das rechtlich möglich ist. Nicht jedes Bauwerk lässt sich legalisieren. Bei einem Pool, Gästehaus oder einer Terrasse sollten Käufer eine schriftliche Einschätzung zu genau dieser Immobilie verlangen, statt sich auf ein beiläufiges „das lässt sich später regeln“ zu verlassen.

Eigentümergemeinschaft und laufende Kosten

Comunidad de propietarios

Die Eigentümergemeinschaft eines Wohnhauses oder einer Anlage mit Gemeinschaftseigentum. Käufer sollten Satzung, aktuelle Protokolle, Abrechnungen, beschlossene Arbeiten, Rückstände und Sonderumlagen prüfen.

Cuota de comunidad

Das regelmäßige Hausgeld für die gemeinsamen Kosten. Es kann sich nach dem Miteigentumsanteil der Einheit richten und muss nicht zu gleichen Teilen verteilt sein.

Derrama

Eine Sonderumlage für größere Arbeiten oder unerwartete Ausgaben. Im privaten Kaufvertrag sollte stehen, wer eine beschlossene Umlage trägt, die vor oder nach der Beurkundung fällig wird.

Coeficiente de participación

Der Prozentsatz, der einer Einheit für Gemeinschaftseigentum, Stimmrechte oder Kosten zugewiesen ist, wie in der Teilungserklärung und den Gemeinschaftsregeln festgelegt.

Steuern und Erwerbsnebenkosten

ITP

Das Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ist die Grunderwerbsteuer, die in der Regel beim Kauf von Bestandsimmobilien anfällt. Steuersätze, Stufen und Ermäßigungen können sich ändern, deshalb sollte die Berechnung für den jeweiligen Käufer und das Beurkundungsdatum bestätigt werden.

IVA und AJD

Bei bestimmten Neubauten oder unternehmerischen Transaktionen fallen statt der Regelung für Bestandsimmobilien die Mehrwertsteuer (IVA) und die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados) an. Einen pauschalen Steuersatz sollte man nie ansetzen, ohne dass ein Fachmann den Sachverhalt geprüft hat.

Plusvalía municipal

Eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Boden, die meist beim Verkauf relevant wird. Wer sie trägt und wie sie einbehalten wird, sollten die Anwälte klären, besonders wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist.

NIE

Die Ausländer-Identifikationsnummer für Steuer- und Verwaltungsverfahren in Spanien. Käufer brauchen sie in der Regel vor der Beurkundung; sie begründet aber keine spanische Steueransässigkeit.

Retención de no residente

Ist der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig, kann der Käufer gesetzlich verpflichtet sein, einen Teil des Kaufpreises einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Der Anwalt sollte den Betrag berechnen und das entsprechende Formular einreichen.

Einen breiteren Überblick gibt unser Kaufratgeber für Immobilien auf den Balearen sowie unsere Seite zum Immobilienkauf auf Mallorca.

Ferienvermietung und Nutzungsarten

ETV / Lizenz für touristische Vermietung

Eine Genehmigung für die touristische Vermietung, die von Immobilientyp, Zonierung und den aktuellen balearischen Vorschriften abhängt. Käufer sollten die Lizenz, die eingetragenen Plätze, den Inhaber, mögliche Sanktionen und die Frage prüfen, ob die geplante Nutzung nach dem Kauf weiterlaufen kann. Dass eine Immobilie als Ferienunterkunft beworben wurde, beweist noch keine gültige und übertragbare Genehmigung.

Alquiler de temporada

Eine befristete Vermietung für einen tatsächlich vorübergehenden Zweck, die sich sowohl von der touristischen Vermietung als auch vom regulären Wohnraummietvertrag unterscheidet. Entscheidend sind die tatsächliche Nutzung und die Art der Leistungen, nicht die Bezeichnung im Vertrag.

Wer den Norden Mallorcas erkunden möchte, findet bei Pollensina eine Auswahl an privaten Villen und Fincas zur Miete in Pollença. So lässt sich eine Gegend kennenlernen, bevor man sich für einen Kauf entscheidet.

Wer an einem Immobilienkauf auf den Balearen beteiligt ist

• Abogado: der unabhängige Anwalt des Käufers, zuständig für die rechtliche Prüfung und die Vertragsberatung.
• Arquitecto: der Architekt, der das tatsächliche Gebäude mit Plänen, Genehmigungen und technischen Unterlagen abgleichen kann.
• Aparejador / Arquitecto técnico: eine bautechnische Fachkraft, die Zustand, Arbeiten und Bausubstanz prüfen kann.
• Agente inmobiliario: der Makler, der Suche, Verhandlung, Unterlagen und den Ablauf koordiniert.
• Gestor: ein Verwaltungsdienstleister für Anträge und Formalitäten; er ersetzt keine unabhängige Rechtsberatung.
• Tasador: ein Gutachter, der häufig die für die Hypothek vorgeschriebene Bewertung erstellt.

Checkliste: Diese Unterlagen sollten Sie anfordern

• Aktuelle Nota simple und Identitätsnachweis des Verkäufers.
• Eigentumsurkunde und Katasterangaben.
• IBI-Bescheide und Stand der kommunalen Abgaben.
• Baugenehmigungen, genehmigte Pläne und Fertigstellungsunterlagen.
• Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energieausweis, soweit erforderlich.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, Protokolle, Satzung und Angaben zu Sonderumlagen.
• Informationen zu Versorgungsanschlüssen und Dienstleistungen.
• Unterlagen zur touristischen Vermietung, wenn diese Nutzung für den Kauf wichtig ist.
• Unabhängige technische Prüfung von Zustand und baurechtlicher Übereinstimmung.

Häufige Fragen

Beweist eine Nota simple, dass eine Immobilie auf Mallorca vollständig legal ist?

Nein. Sie gibt die Angaben des Grundbuchs wieder. Die unabhängigen Fachleute des Käufers sollten sie mit Kataster, kommunaler Bauakte, genehmigten Plänen und der Immobilie selbst abgleichen.

Bekommt man die Arras immer zurück?

Nein. Das hängt vom konkreten Vertrag, der Art der Anzahlung und den schriftlich vereinbarten Bedingungen ab. Lassen Sie sich vor Zahlung oder Unterschrift rechtlich beraten.

Brauche ich eine NIE, um auf den Balearen zu kaufen?

Ausländische Käufer benötigen die NIE in der Regel für die Beurkundung und die Steuerverfahren. Beantragen Sie sie frühzeitig, besonders wenn Sie per Vollmacht unterschreiben.

Beweist eine Ferienvermietungsanzeige, dass eine Villa eine ETV-Lizenz hat?

Nein. Die Genehmigung und ihr Umfang müssen über amtliche Register und die rechtliche Prüfung bestätigt werden. Frühere Anzeigen oder Mieteinnahmen belegen keine gültige Lizenz.

Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und Kataster?

Das Grundbuch erfasst Eigentum und eingetragene Rechte; das Kataster ist eine Verwaltungsbeschreibung, die vor allem der Besteuerung dient. Abweichungen sollten vor einer verbindlichen Zusage geklärt werden.

Kann ich den Anwalt des Verkäufers nutzen?

Käufer sollten einen unabhängigen Anwalt beauftragen, der ausschließlich ihre Interessen vertritt und die rechtliche, baurechtliche, steuerliche Prüfung sowie die Beurkundung koordiniert.

Sprechen Sie mit einem lokalen Immobilienexperten

Balearic Properties begleitet internationale Käufer seit mehr als 25 Jahren auf dem Immobilienmarkt Mallorcas. Kontaktieren Sie unser Team für ein vertrauliches Gespräch oder entdecken Sie unsere Immobilien zum Kauf auf Mallorca.

Offizielle Quellen

• Consejo General del Notariado: offizielles Glossar
• Registradores de España: Grundbuchdienste
• Govern de les Illes Balears: Register der Energieausweise
• Dirección General del Catastro: elektronisches Portal

Die besten Lagen für den Immobilienkauf auf Menorca: ein Überblick über die gefragtesten Orte der Insel

Die besten Lagen und Chancen auf Menorca: wo sich die Suche lohnt, was die einzelnen Gegenden wirklich bieten und warum sich das Angebot kaum entspannen dürfte.

Menorca hat in den vergangenen drei Jahrzehnten etwas geschafft, was den meisten Mittelmeerinseln nicht gelungen ist: Die Insel ist im Wesentlichen so groß geblieben, wie sie war. Seit die UNESCO Menorca am 7. Oktober 1993 zum Biosphärenreservat erklärte, wird das Wachstum bewusst begrenzt, und das prägt bis heute fast alles: wie die Insel aussieht, wie sie sich anfühlt und wie sich Immobilien hier verkaufen. Wer die Dichte Mallorcas oder die Partyökonomie Ibizas gewohnt ist, erlebt Menorca anders: weniger Neubauten, mehr landwirtschaftliche Flächen, die auch landwirtschaftlich bleiben, und einen Markt, auf dem gute Häuser in den richtigen Orten schlicht selten angeboten werden.

Einen einheitlichen Markt gibt es auf Menorca ohnehin nicht. Die Insel teilt sich recht klar in eine Osthälfte rund um die Hauptstadt Maó und ihren Naturhafen und eine Westhälfte um Ciutadella, die frühere Hauptstadt und das kulturelle Herz der Insel. Dazwischen liegen kleinere Orte, Fischerdörfer und eine Küste voller Buchten, die selbst im August selten überlaufen sind. Jede Gegend hat ihren eigenen Charakter, ihr eigenes Preisniveau und ihre eigene Käuferschaft, und die Chance liegt hier nicht im günstigen Kauf. Sie liegt in einem knappen Angebot auf einem zunehmend begehrten Lifestyle-Markt, einem anderen und wohl beständigeren Reiz als dem üblichen „Jetzt kaufen, bevor die Preise steigen“, mit dem Immobilienratgeber für diese Region gern werben.

Maó und der östliche Hafen

Maó, die Hauptstadt der Insel, liegt an einem der längsten Naturhäfen des Mittelmeers, der sich fast fünf Kilometer vom offenen Meer ins Landesinnere zieht. Die Immobilien mit Blick darauf, vor allem die historischen Stadthäuser in der Oberstadt und der ruhigere Abschnitt Richtung Cala Llonga, gehören zu den gefragtesten der Insel. Segeln ist hier Alltag und keine Urlaubsbeschäftigung, und einige Häuser am Hafen verfügen über einen eigenen Liegeplatz, was die Nachfrage bei Käufern stabil hält, die ebenso oft mit dem Boot wie mit dem Flugzeug anreisen. Laut Fotocasa-Index lag der durchschnittliche Angebotspreis in Maó im August 2026 bei 3.688 € pro Quadratmeter, 13,4 % mehr als im Vorjahr. Dieser Wert gilt allerdings für die gesamte Gemeinde und liegt deutlich unter dem, was Adressen direkt am Hafen in der Regel erzielen.

Es Castell und Cales Fonts

Nur eine kurze Fahrt von Maó entfernt entstand Es Castell rund um eine von den Briten errichtete Marinegarnison, und die etwas formelle, symmetrische Anlage der Straßen erinnert bis heute an die Jahrzehnte, in denen die Royal Navy im 18. Jahrhundert hier stationiert war. Cales Fonts, die von Restaurants gesäumte Bucht des Ortes, ist zu einer der gepflegtesten Ecken der Insel geworden, mit Häusern, die sich auf beiden Seiten stufenweise zum Wasser hinunterziehen. Der Index wies für die Gemeinde im September 2026 3.535 € pro Quadratmeter aus, 11,1 % mehr als im Vorjahr. Immobilien in Es Castell gehen meist an Käufer, die die Anbindung von Maó schätzen (Flughafen, Geschäfte, Jachthafen), ohne in der Hauptstadt selbst zu wohnen.

Sant Lluís, Binibeca und die Südostküste

Südlich von Maó bieten Sant Lluís und die umliegenden Siedlungen eine ruhigere, stärker vom Wohnen geprägte Variante der menorquinischen Küste, darunter Binibeca Vell mit seinen weißen, würfelförmigen Häusern, die einem traditionellen Fischerdorf nachempfunden sind, und das benachbarte Binissafúller. Auf dem Papier ist Sant Lluís zugleich die teuerste Gemeinde der Insel: Der Index verzeichnete im August 2026 einen Durchschnitt von 4.953 € pro Quadratmeter, vor Ciutadella und Maó. Im Hinterland sind Fincas mit Grundstück verbreitet, während in den Küstenorten kleinere, flache Villen überwiegen, die das Landschaftsbild nicht dominieren.

Fornells und der Norden

An der Nordküste hat sich Fornells seinen Charakter als aktives Fischerdorf bewahrt, obwohl es inzwischen zu den teureren Adressen der Insel zählt. Die Daten bestätigen das: Es Mercadal, die Gemeinde, zu der Fornells gehört, kam im September 2026 laut demselben Index auf durchschnittlich 4.539 € pro Quadratmeter. Die Bucht ist geschützt und bei Seglern beliebt, und die zu großen Teilen unter Schutz stehende Landschaft ringsum hält die Neubautätigkeit gering.

Ciutadella und der Westen

Ciutadella hat einen anderen Rhythmus als Maó. Bis ins 18. Jahrhundert war die Stadt die Hauptstadt der Insel, und die Altstadt mit ihren Arkadengassen und ihrer Kathedrale strahlt diese Bedeutung bis heute aus. Im historischen Zentrum werden vor allem Stadthäuser und umgebaute Adelshäuser angeboten, während die nahe Küste, etwa rund um das bekannte Cala Morell, neuere Villen mit Meerblick an den Klippen bereithält. Der Index verzeichnete für die Gemeinde im September 2026 4.097 € pro Quadratmeter, 6,5 % mehr als im Vorjahr. Außerdem verfügt Ciutadella über die bessere Alltagsinfrastruktur im Westen der Insel, ein wichtiger Punkt für alle, die hier ganzjährig und nicht nur ein paar Sommerwochen leben möchten.

Ferreries und die Südküste

Im Inselinneren geht es in Ferreries noch ruhiger zu, und der Ort eignet sich gut als Ausgangspunkt für die Strände rund um Cala Galdana. Mit 3.461 € pro Quadratmeter im September 2026 ist Ferreries laut Index der günstigste der größeren Orte der Insel und eine der Gegenden, in denen traditionelle menorquinische Fincas, bis vor relativ kurzer Zeit noch bewirtschaftete Höfe, zu Familienhäusern mit Grundstücksgrößen umgebaut werden, die es anderswo auf der Insel kaum noch gibt.

Alaior, das aufstrebende Inselinnere

Alaior liegt nicht am Meer, und nach gängiger Meinung müsste ein Ort im Landesinneren die günstigere Wahl sein. Die Zahlen sehen das nicht ganz so: Der Index wies für die Gemeinde im August 2026 4.268 € pro Quadratmeter aus, mehr als für Maó und Ferreries. Dahinter stecken weniger Schnäppchen als eine Knappheit, die sich neue Wege sucht. Alaior hat sich das Flair eines lebendigen Ortes bewahrt, das die Küstendörfer gegen den Tourismus eingetauscht haben, und seine traditionellen Steinhäuser auf dem Land, die immer häufiger restauriert statt ersetzt werden, erzielen Preise, die mit manchen Küstenadressen mithalten können, gerade weil auch hier Grund und Charakter knapp werden.

Die Gegenden im Vergleich

Gegend	Charakter	Ideal für	Typische Immobilie	Preisniveau*
Maó	Hafenstadt, urban	Ganzjähriges Wohnen, Segeln	Stadthäuser, Wohnungen	€€
Es Castell	Küstenort, planmäßig angelegt	Nähe zu Maó ohne Hauptstadtleben	Häuser, Villen	€€
Sant Lluís / Binibeca	Wohnlage, Südostküste	Familien, Zweitwohnsitz	Villen, Fincas	€€€€
Fornells / Es Mercadal	Fischerdorf, Nordküste	Segeln, Sommerleben	Villen, Wohnungen	€€€€
Ciutadella	Historisch, kulturell	Ganzjähriges Wohnen, Lebensqualität	Stadthäuser, Villen	€€€
Ferreries	Ländlich, Inselmitte	Grundstück, Nähe zu Cala Galdana	Fincas	€€
Alaior	Inselinneres, lebendiger Ort	Platz, Authentizität	Fincas, Landhäuser	€€€

*Preisniveau auf Basis des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter je Gemeinde laut Fotocasa, jeweils mit dem zum Zeitpunkt der Erstellung aktuellsten verfügbaren Wert (August oder September 2026, je nach letzter Aktualisierung des Index für die jeweilige Gemeinde): €€ bis 3.900 €/m², €€€ 3.900 bis 4.400 €/m², €€€€ über 4.400 €/m². Es handelt sich um Gemeindedurchschnitte über alle Immobilienarten hinweg, die große Unterschiede zwischen dem gewöhnlichen Wohnungsbestand und den besonderen Objekten verdecken, um die es in diesem Ratgeber geht.

Was die Chancen tatsächlich antreibt

Es liegt nahe, eine direkte Linie vom Status als Biosphärenreservat zum knappen Immobilienangebot zu ziehen, doch ganz so einfach ist es nicht. Die UNESCO-Auszeichnung von 1993 ist ein Rahmen und eine Reihe von Verpflichtungen, aber kein Planungsgesetz. Was tatsächlich festlegt, was wo gebaut werden darf, ist der Raumordnungsplan der Insel, der Pla Territorial Insular, den der Inselrat, der Consell Insular de Menorca, erarbeitet und überarbeitet. Die jüngste Revision wurde 2023 endgültig genehmigt und wird noch weiter verfeinert. Sie begrenzt die Zahl der touristischen Betten auf der Insel auf rund 108.000, schränkt erstmals den Neubau auf ländlichem Boden ein und lenkt das Wachstum in bereits ausgewiesene Gebiete statt an die Küste oder aufs Land. Das Biosphärenreservat liefert die Grundidee; entscheidend für Architekt oder Anwalt eines Käufers ist aber der Plan selbst und nicht der UNESCO-Titel, wenn es darum geht, was aus einem Grundstück werden kann und was nicht.

Die Preise spiegeln diese Knappheit wider, wollen aber genau gelesen werden. Die Zahlen in diesem Ratgeber stammen aus dem kommunalen Preisindex von Fotocasa, der Angebotspreise nahezu in Echtzeit erfasst: hilfreich, um Trends zu erkennen, aber nicht gleichbedeutend mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen. Der Verband der Immobilienmakler (COAPI) schloss das Jahr 2025 für mehrere Orte Menorcas mit transaktionsbasierten Werten auf Rekordniveau ab, was die Richtung bestätigt, auch wenn die genauen Zahlen von denen der Portale abweichen. Unabhängig von der Quelle zeigt sich dasselbe Muster: Die Preise sind 2025 und bislang auch 2026 auf der ganzen Insel gestiegen, und die Orte mit dem geringsten Spielraum für Neubauten verzeichnen meist die stärksten Anstiege.

Auch die Erreichbarkeit spielt eine Rolle. Der Flughafen Menorca bietet saisonale Direktverbindungen nach Großbritannien, auf das spanische Festland und in weitere europäische Länder, was hier mehr Gewicht hat als auf Inseln, auf denen sich Käufer lediglich zwischen benachbarten Ferienorten entscheiden. Für viele liegt der Reiz gerade darin, dass Menorca nie versucht hat, in puncto Größe mit Mallorca oder Ibiza zu konkurrieren. Die Insel ist kleiner geblieben, und genau dafür bezahlen Käufer heute zu einem großen Teil.

Das passende Objekt finden

Ein Schnäppchenziel ist Menorca deshalb nicht, und so sollte die Insel auch nicht verkauft werden. Sie bietet vielmehr einen Markt, auf dem die Beschränkungen offen sichtbar sind und sich kaum lockern dürften, eine andere Art von Gewissheit für Käufer, die über die nächsten Jahre hinausdenken. Ob das ein Stadthaus am Hafen von Maó, eine umgebaute Finca bei Alaior oder ein Dorfhaus in der Altstadt von Ciutadella bedeutet, hängt ganz davon ab, wie die Immobilie genutzt werden soll, und das sollte man klären, bevor und nicht nachdem die Suche nach Angeboten beginnt.

Aktuelle Angebote auf der ganzen Insel finden Sie auf unserer Seite Immobilien kaufen auf Menorca. Gern berät Sie unser Team auch zu einer bestimmten Gegend.

Weiterlesen: unser Gebietsporträt Menorca (auf Englisch), der Kaufratgeber für die Balearen und die wichtigsten Steuern für ausländische Käufer.

Häufig gestellte Fragen

In welcher Gegend Menorcas lohnt sich der Immobilienkauf am meisten?

Das hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt werden soll. Maó und Es Castell passen zu Käufern, die ganzjährig gut angebunden sein und am Hafenleben teilhaben möchten. Ciutadella bietet im Westen der Insel die beste Infrastruktur für ein dauerhaftes Leben vor Ort. Fornells und Sant Lluís sprechen eher Sommergäste und Segler an, während sich Ferreries und Alaior für alle eignen, denen Grundstück, Privatsphäre und traditionelle Architektur wichtiger sind als die Nähe zur Küste.

Steigen die Immobilienpreise auf Menorca?

Ja. Der Fotocasa-Index zeigte 2026 in den wichtigsten Orten der Insel Anstiege gegenüber dem Vorjahr, von 6,5 % in Ciutadella bis 13,4 % in Maó, und der Maklerverband COAPI schloss das Jahr 2025 für mehrere Gemeinden auf Rekordniveau ab. Wie stark die Preise steigen, ist von Ort zu Ort sehr unterschiedlich.

Dürfen Ausländer auf Menorca Immobilien kaufen?

Grundsätzlich ja. Ausländische Käufer können in Spanien und damit auch auf Menorca Immobilien erwerben. Ablauf, Steuern und Formalitäten hängen jedoch vom Wohnsitzstatus und den persönlichen Umständen ab, daher empfiehlt sich vor einem Angebot eine unabhängige rechtliche Beratung.

Ist Menorca ein guter Ort für eine Immobilieninvestition?

Der Markt auf Menorca gilt allgemein als weniger spekulativ als der auf Mallorca und wird eher von Käufen aus Lebensstilgründen als von kurzfristigen Renditeerwartungen getragen, eine Einschätzung, die Marktbeobachter wie Spanish Property Insight teilen. Das spricht eher für stabile Preise als für starke Schwankungen, bedeutet aber auch, dass die Insel Käufer belohnt, die in Jahren und nicht in Quartalen denken.

Wie unterscheidet sich ein Kauf auf Menorca von einem Kauf auf Mallorca?

Für beide Inseln gelten unterschiedliche Raumordnungspläne, und sie sind sehr unterschiedlich schnell gewachsen. Mallorca bietet mehr Größe: mehr Immobilien auf dem Markt, mehr Vielfalt, bessere ganzjährige Verbindungen und einen größeren, internationaleren Käuferkreis. Menorca ist das Gegenmodell: kleiner, weniger dicht besiedelt, mit einem wirklich begrenzten Angebot an guten Immobilien und einem Lebensstil, der davon lebt, dass das so bleibt. Keine der beiden Inseln ist objektiv besser, aber sie passen zu unterschiedlichen Käufern, und man sollte sich darüber im Klaren sein, was man eigentlich sucht, bevor man die Preise vergleicht.

Steuern beim Immobilienkauf auf den Balearen für ausländische Käufer

Steuerinformationen geprüft am 18. September 2026. Die Angaben zur regionalen Grunderwerbsteuer wurden mit den aktuellen Hinweisen der balearischen Steuerbehörde Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) und der Gesetzesänderung vom Juni 2026 abgeglichen. Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Umständen ab; eine unabhängige Beratung bleibt unerlässlich.

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca, Ibiza oder Menorca ist für internationale Käufer erfreulich unkompliziert: Es gibt keine Beschränkungen für ausländische Eigentümer, und der Kaufprozess selbst ist gut eingespielt. Was viele überrascht, ist nicht der Kauf, sondern alles, was das spanische Steuersystem danach erwartet: die Steuern beim Kauf, die jährlichen Steuern während der gesamten Besitzzeit und die Steuern bei einem späteren Verkauf. Dieser Ratgeber zeigt, was tatsächlich anfällt.

Dies sind allgemeine Informationen und keine individuelle Steuerberatung. Steuersätze und Schwellenwerte werden von der spanischen und der balearischen Steuerverwaltung regelmäßig überprüft. Lassen Sie sich die aktuellen Zahlen deshalb immer von einem unabhängigen Steuerberater (asesor fiscal) oder einer gestoría bestätigen, bevor Sie etwas unterschreiben.

1. Steuern beim Kauf

Den Ablauf des Kaufs Schritt für Schritt (NIE-Nummer, Reservierungsvertrag, arras, Beurkundung beim Notar) erklärt unser Kaufratgeber für die Balearen. Dieser Abschnitt konzentriert sich nur darauf, was Sie an wen zahlen.

Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer (ITP)

Beim Kauf gebrauchter Immobilien auf den Balearen fällt die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an, eine regionale Grunderwerbsteuer mit progressivem Tarif statt eines einheitlichen Satzes. Nach dem Stand vom September 2026 veröffentlicht die ATIB den folgenden allgemeinen Stufentarif für Immobilienübertragungen. Die aktuellen ITP-Sätze der ATIB können Sie direkt dort nachlesen:

Anteil am Kaufpreis	Steuersatz
Bis 400.000 €	8 %
400.000 bis 600.000 €	9 %
600.000 bis 1.000.000 €	10 %
1.000.000 bis 2.000.000 €	12 %
Über 2.000.000 €	13 %

Die Steuer wird stufenweise berechnet: Jeder Preisanteil wird mit dem Satz seiner Stufe besteuert, nicht der gesamte Preis mit dem höchsten Satz. Für bestimmte Käufe einer selbstgenutzten Hauptwohnung gibt es ermäßigte Sätze und Vergünstigungen, allerdings mit genau definierten Voraussetzungen. Nach den Änderungen vom Juni 2026 bestätigt die ATIB, dass der für bestimmte steuerliche Vergünstigungen maßgebliche Höchstwert der Immobilie für Steuertatbestände ab dem 14. Juni 2026 auf Mallorca und Menorca bei 331.859,70 € und auf Ibiza und Formentera bei 378.211,68 € liegt. Die Vergünstigung kann sich auf einen bestimmten Teil der Bemessungsgrundlage beschränken und hängt von Bedingungen wie Alter, Ersterwerb oder familiärer Situation ab. Lesen Sie dazu die Mitteilung der ATIB vom Juni 2026 und klären Sie die Voraussetzungen mit Ihrem Berater, bevor Sie mit einem ermäßigten Satz rechnen.

Neubau: IVA und AJD

Neubauten, die direkt vom Bauträger gekauft werden, werden anders besteuert: mit 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus der Beurkundungssteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados), die auf den Balearen in der Regel 1,5 % beträgt, was im Wesentlichen den Angaben in unserem Kaufratgeber entspricht. Für bestimmte Käufergruppen gelten ermäßigte AJD-Sätze oder Befreiungen, daher sollten Sie diese Zahl als erste Schätzung und nicht als verbindliches Angebot betrachten.

Weitere einmalige Kosten

Planen Sie Notar, Grundbuchamt und Anwalt gesondert ein: Zusammen kommen in der Regel noch einmal 1 bis 2 % zur Steuer hinzu.

2. Jährliche Steuern während der Besitzzeit

Das überrascht viele ausländische Eigentümer: Auch wenn die Immobilie nie vermietet wird, kann ein nicht in Spanien ansässiger Eigentümer über die Besteuerung eines fiktiven Mietwerts jährlich steuerpflichtig sein.

IBI: die kommunale Grundsteuer

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist das spanische Gegenstück zur Grundsteuer. Sie wird jährlich vom Rathaus (ayuntamiento) erhoben und richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie. Den Satz legt jede Gemeinde selbst fest; Ihr Notar oder Ihre gestoría nennt Ihnen vor der Unterzeichnung den genauen Betrag für die jeweilige Immobilie.

IRNR: Einkommensteuer für Nichtresidenten

Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, müssen Sie jedes Jahr eine Steuererklärung für Nichtresidenten (Modelo 210) abgeben, auch wenn die Immobilie keine Einnahmen erzielt. Spanien unterstellt einer Zweitwohnung ein „fiktives Einkommen“, eine rechnerische Miete von 1,1 % des Katasterwerts (2 %, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren nicht allgemein neu festgesetzt wurde), und besteuert es wie folgt:

• 19 % für steuerlich Ansässige in der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein
• 24 % für alle anderen, einschließlich der in Großbritannien Ansässigen nach dem Brexit

Wird die Immobilie vermietet, gelten für die tatsächlichen Mieteinnahmen dieselben Sätze, allerdings mit einem wichtigen Unterschied: Eigentümer aus der EU und dem EWR können Ausgaben abziehen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen (Verwaltung, Reparaturen, Gemeinschaftskosten für den Vermietungszeitraum), Eigentümer von außerhalb der EU in der Regel nicht. Das verändert die Nettorendite für britische, amerikanische und andere Nicht-EU-Vermieter spürbar.

3. Steuern beim späteren Verkauf

Verkaufen Sie als Nichtresident, fallen zwei getrennte Posten an. Steuerlich in Spanien Ansässige unterliegen einem anderen System (über ihre reguläre Einkommensteuererklärung, IRPF) und sind von keinem der beiden betroffen:

• 3 % Einbehalt: Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und in Ihrem Namen direkt an das Finanzamt abzuführen (Modelo 211), als Vorauszahlung auf die spätere Steuer auf den Veräußerungsgewinn.
• 19 % Steuer auf den Veräußerungsgewinn: Sie wird auf den tatsächlichen Gewinn berechnet, sobald die endgültige Steuererklärung eingereicht ist. Ist der Einbehalt von 3 % höher als die geschuldete Steuer, wird die Differenz erstattet; ist er niedriger, zahlen Sie den Rest nach.

Zusätzlich zahlt in der Regel der Verkäufer (nicht der Käufer) die plusvalía municipal, eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks während der Besitzzeit. Sie wird von jedem Rathaus festgelegt, daher lässt sich hier kein einheitlicher Wert nennen; Ihre gestoría berechnet sie beim Verkauf.

Ein Hinweis zur Vermögensteuer

Hier sollten Käufer hochwertiger Immobilien genauer hinschauen. Wer in Spanien Immobilien oberhalb bestimmter Schwellenwerte besitzt, kann unter die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) fallen und, je nach Höhe des weltweiten Vermögens, unter die befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen. Die Freibeträge unterscheiden sich je nach Wohnsitzstatus und Region erheblich (die Balearen gewähren ihren Einwohnern derzeit einen deutlich höheren Freibetrag als der Großteil Spaniens), daher ist dies wirklich eine Frage des Einzelfalls. Bei Käufen im oberen Marktsegment empfehlen wir, sich vor der Unterzeichnung mit einem Steuerberater zusammenzusetzen, nicht erst danach.

Von Anfang an richtig planen

Nichts davon ist ein Grund, beim Kauf auf den Balearen zu zögern: Es ist einfach der Papierkram, der mit Immobilienbesitz in einem anderen Land einhergeht. Alle Käufer, mit denen wir arbeiten, bringen wir im Rahmen des Prozesses mit einem unabhängigen Anwalt und Steuerberater zusammen, damit es weder beim Notartermin noch bei der Steuererklärung im folgenden Frühjahr Überraschungen gibt.

Kontaktieren Sie unser Team für eine persönliche Beratung zu Ihrer Situation.

Leben in Deià und Valldemossa

Robert Graves kam 1929 nach Deià und ging eigentlich nie wieder; Chopin und George Sand verbrachten fast ein Jahrhundert früher einen schwierigen Winter im Kloster von Valldemossa und hinterließen Mallorcas berühmteste Episode der Musikgeschichte. Zwei Bergdörfer, nur etwa zehn Minuten voneinander entfernt am selben Abschnitt der Serra de Tramuntana, geprägt von den Künstlern und Schriftstellern, die sich hier niederließen, ebenso wie von ihren Terrassenhängen. Das ist kein Leben mit Strand und Jachthafen. Es passt zu Menschen, die Steinhäuser, Olivenhaine und eine echte internationale Kreativszene suchen, in einer Umgebung, die als UNESCO-Welterbe geschützt ist, statt zu touristischer Infrastruktur ausgebaut zu werden.

Warum hier leben

Deià und Valldemossa liegen in der Serra de Tramuntana, die die UNESCO 2011 als Kulturlandschaft zum Welterbe erklärt hat. Die Terrassen- und Trockensteinlandschaft rund um beide Dörfer ist damit gesetzlich geschützt, nicht nur ihrem Ruf nach. Dieser Schutz ist Teil des Reizes: Keines der beiden Dörfer durfte ausufern, und so ähnelt der Blick, den ein Käufer heute hat, sehr dem, den Robert Graves oder Erzherzog Ludwig Salvator vor einem Jahrhundert hatten. Valldemossa liegt rund 20 Kilometer und 25 Autominuten von Palma entfernt; Deià etwas weiter, rund 30 Kilometer und 35 Minuten, über dieselbe Bergstraße Ma-10. Beide sind nah genug für eine echte Verbindung nach Palma, ohne sich wie ein Vorort anzufühlen, und dieselbe Straße führt weiter nach Sóller, dem größeren Ort im Tal, den die meisten bei der Haussuche in diesem Küstenabschnitt mit Deià und Valldemossa zusammen betrachten.

Seit fast einem Jahrhundert ziehen die beiden Dörfer ausländische Schriftsteller, Maler und Musiker an, angefangen mit Erzherzog Ludwig Salvator von Österreich im 19. Jahrhundert und fortgesetzt mit Robert Graves ab 1929. Dieses Erbe prägt bis heute den Alltag: kleine Galerien, eine echte literarische und künstlerische Gemeinschaft und ein ruhigeres Tempo, das sich an den Bergen orientiert und nicht an der Küste. Es ist ein Lebensstil, den man bewusst wählt, nicht aus Zufall, und er passt zu Menschen, die genau das suchen.

Lebensstil

Strände

Keines der beiden Dörfer hat einen Badeort-Strand, und das ist gewollt. Die Cala Deià ist eine kleine Kiesbucht am Ende eines steilen Weges unterhalb des Dorfes, mit einigen einfachen Strandrestaurants, die in der Saison geöffnet haben. Llucalcari, ein verstreuter Weiler zwischen Deià und Sóller, hat eine noch kleinere, ruhigere Bucht, die man zu Fuß erreicht. Die Küste von Valldemossa am Port de Valldemossa ist eher eine kleine felsige Anlegestelle mit ein paar Liegeplätzen als ein Strand. Baden heißt hier kleine Buchten, nicht Sand.

Restaurants und Cafés

Sa Fonda in Deià ist seit Jahrzehnten der informelle Treffpunkt des Dorfes, eher Bar als Restaurant, und eng mit der Künstlerkolonie verbunden, die rund um Graves entstand. Deià ist außerdem dafür bekannt, kulinarisch weit mehr zu bieten, als seine Größe vermuten lässt, auch wenn sich die gehobene Gastronomie dort in den letzten Jahren stark verändert hat. In Valldemossa ist das Angebot kleiner und konzentriert sich rund um die Kartause, ausgerichtet auf den stetigen Strom an Tagesgästen ebenso wie auf die Bewohner, mit einigen ruhigeren, eher lokalen Adressen abseits des Hauptplatzes.

Schulen

Keines der beiden Dörfer hat eine internationale Schule. Familien, die hier leben, nutzen meist die örtliche öffentliche Schule (jedes Dorf hat seine kleine Grundschule) oder pendeln Richtung Palma, Bunyola oder Santa Maria del Camí zu anderen Angeboten, darunter die internationalen Schulen nahe der Hauptstadt. Für Familien mit Schulkindern ist das ein echter Faktor: Dieser Lebensstil dreht sich um Dorf und Landschaft, nicht um die Nähe zu einer internationalen Schule.

Aktivitäten im Freien

Der Fernwanderweg GR221, Mallorcas wichtigste Wanderroute durch die Tramuntana, führt direkt durch beide Dörfer, und die Berge hinter Deià und Valldemossa bieten einige der besten Wanderungen der Bergkette, ohne bis ins Tal von Sóller fahren zu müssen. Rennradfahren ist ein großer Anziehungspunkt: Die Ma-10 durch Deià und Valldemossa ist Teil der Strecke der Mallorca 312, der bekanntesten Radmarathon-Veranstaltung der Insel, und Profiteams nutzen denselben Abschnitt in ihren Wintertrainingslagern. Golfplatz oder Jachthafen gibt es in keinem der beiden Dörfer: Dies ist Wander- und Radland, kein Seglerrevier.

Gemeinschaft und internationales Leben

Die internationale Gemeinschaft reicht hier weiter zurück als fast überall sonst auf der Insel. Erzherzog Ludwig Salvator ließ sich im späten 19. Jahrhundert in der Gegend nieder und kaufte Güter wie Son Marroig und Miramar zwischen Deià und Valldemossa; Robert Graves kam 1929, baute 1932 sein Haus Ca n’Alluny und lebte und arbeitete dort, abgesehen von den Jahren des Spanischen Bürgerkriegs, bis zu seinem Tod 1985.

Dieses Erbe zog im 20. Jahrhundert einen stetigen Strom von Schriftstellern, Malern und Musikern an, und daran hat sich wenig geändert: eine kleinere, kulturell engagiertere internationale Gemeinschaft als in den Küstenorten, mit vielen Kreativen, Ruheständlern und Zweitwohnsitz-Eigentümern, die alte Fincas restaurieren, statt neu zu bauen. Die Fundació Robert Graves, die seit der Eröffnung des Hauses als Museum 2006 in Ca n’Alluny ansässig ist, veranstaltet weiterhin literarische Veranstaltungen und empfängt Forscher. So hat die Gemeinschaft einen echten institutionellen Anker und nicht nur einen gemeinsamen Ruf.

Die besten Wohnlagen in Deià und Valldemossa

Das Dorf Deià

Der steile, aus Stein erbaute Ortskern steigt bis zur Pfarrkirche und zum Friedhof an, auf dem Robert Graves begraben liegt. Deià ist die gefragteste und angesehenste Lage der beiden Dörfer, geschätzt für die Aussicht, die kurzen Wege und die vielen Galerien, Restaurants und langjährigen internationalen Bewohner.

Llucalcari

Ein verstreuter Weiler an der Küste zwischen Deià und Sóller, ruhiger und privater als der Dorfkern, mit wenigen Häusern, die man über schmale Wege erreicht, und einer eigenen kleinen Bucht darunter. Er passt zu Käufern, die die Landschaft von Deià ohne den Ausflugsverkehr des Dorfes möchten.

Das Dorf Valldemossa

Rund um die Real Cartuja erbaut, in der Chopin und George Sand den Winter 1838/39 verbrachten, ist Valldemossa tagsüber das meistbesuchte der beiden Dörfer, behält aber eine echte ganzjährige Bevölkerung, wenn die Reisebusse am späten Nachmittag abfahren. Gut für Käufer, die Geschichte und Versorgung in Gehweite möchten.

Miramar und die Küste Richtung s’Estaca

Der schmale Küstenstreifen zwischen Valldemossa und Deià mit Son Marroig, dem ehemaligen Gut des Erzherzogs, und s’Estaca, dem historischen Anwesen, das lange mit Michael Douglas verbunden war. Immobilien sind hier selten und meist sehr abgelegen, geeignet für Käufer, denen Privatsphäre und Meerblick wichtiger sind als ein Fußweg in eines der Dörfer.

Gut zu wissen

Besonders Valldemossa erlebt in der Hochsaison viel Ausflugsverkehr, mit Busgruppen, die die Kartause von vormittags bis zum späten Nachmittag besuchen; nach Deià kommen weniger Busse, aber die einzige Hauptstraße durch den Ortskern ist an Sommerwochenenden wirklich verstopft. Die Ma-10, die beide Dörfer mit Sóller und Palma verbindet, ist naturgemäß schmal und kurvig und nicht für viel Verkehr gebaut, sodass Fahrten in der Hochsaison länger dauern können, als die Entfernung vermuten lässt. Keines der Dörfer hat einen großen Supermarkt; für den Wocheneinkauf fahren die Bewohner meist nach Sóller oder Palma.

Die Regeln zur Ferienvermietung (ETV) gelten hier wie überall auf den Balearen. Restaurierte Fincas sind als Mietobjekte beliebt, doch die geltenden Vorschriften begrenzen, welche Gebäudetypen infrage kommen und wie neue Lizenzen vergeben werden, daher muss das für jede Immobilie einzeln geprüft werden. Die ganzjährige Bevölkerung beider Dörfer ist wirklich klein, deutlich kleiner als die Zahl der Sommerbesucher, und das trägt dazu bei, dass das Leben außerhalb der Ausflugszeiten ruhig bleibt.

Für wen eignen sich Deià und Valldemossa?

• Familien: möglich, aber mit realistischen Erwartungen: Keines der Dörfer hat eine internationale Schule, die Wahl liegt also zwischen der kleinen öffentlichen Schule in Deià oder Valldemossa und einer täglichen Fahrt Richtung Palma, Bunyola oder Santa Maria del Camí. Es passt zu Familien, denen das Dorf- und Bergleben wichtig genug ist, um die Schulwahl danach auszurichten.
• Ruheständler: ein ruhiges, dorfzentriertes Tempo mit echter Gemeinschaft und Grundversorgung in Gehweite, dafür weiter von einem Krankenhaus entfernt als an der Küste.
• Zweitwohnsitz-Eigentümer: eine fast hundertjährige Tradition ausländischer Eigentümer, vor allem in restaurierten Steinhäusern und Fincas statt in neu gebauten Villen.
• Kunst- und Kulturinteressierte: die naheliegendste Zielgruppe für diese beiden Dörfer, mit dem Erbe von Robert Graves in Deià und der Geschichte von Chopin und George Sand in Valldemossa, dazu eine lebendige Galerie- und Atelierszene.
• Investoren: Restaurierte Fincas lassen sich gut an Gäste vermieten, die dieselbe Landschaft und Geschichte anzieht, doch die ETV-Eignung der konkreten Immobilie sollte vor jeder Renditeplanung bestätigt werden.
• Radfahrer: Der Abschnitt der Ma-10 zwischen Deià und Valldemossa ist Teil der Strecke der Mallorca 312 und ein echtes Ziel für Wintertraining auf dem Rennrad.

Sie denken über einen Kauf nach?

Wenn dieses Leben in den Bergen zu Ihnen passt, ist der nächste Schritt ein Blick auf das tatsächliche Angebot in Deià und Valldemossa. Entdecken Sie unsere Immobilien in Deià oder die Immobilien in Valldemossa, um einen Eindruck vom aktuellen Markt zu bekommen.

Vergleichen Sie diesen Ort mit seiner Region: Regionalratgeber · alle Orts- und Regionalführer Mallorcas.

Häufig gestellte Fragen

Leben in Port d’Andratx

Vor fünfzig Jahren war dies ein Fischerhafen, in den die Boote mit dem Fang des Tages zurückkehrten. Heute liegt in derselben natürlichen Bucht einer der bekanntesten Ankerplätze für Privatjachten im Mittelmeer, umgeben von Villen am Hang und einem Altstadtviertel, das man zu Fuß erkundet und in dem es morgens noch leicht nach Meer riecht. Port d’Andratx passt zu Käufern, die echtes Hafenleben ohne die Dimensionen von Puerto Portals suchen, in einem Ort, klein genug, um seine Nachbarn zu kennen, und nah genug an Palma für regelmäßige Besuche. Was ihn von anderen Häfen Mallorcas unterscheidet, ist, wie bewusst er seinen Charakter als arbeitender Hafen bewahrt hat, auch als das Geld kam.

Warum hier leben

Port d’Andratx funktioniert als ganzjähriges Zuhause und nicht nur als Sommeradresse, weil hinter dem Postkartenblick echte Infrastruktur steht. Der Hafen gehört zur Gemeinde Andratx, der Flughafen liegt rund 40 Kilometer entfernt, 35 bis 40 Autominuten über die Ma-1: nah genug für häufige Flüge, ohne unter einer Einflugschneise zu wohnen. Der Naturhafen bietet Booten seit Jahrhunderten Schutz und ist heute dank des Club de Vela Puerto de Andratx Heimat einer ernsthaften Segelkultur. Der 1968 gegründete Club betreibt nach wie vor eine Segelschule und einen vollen Regattakalender, statt nur Liegeplätze zu vermieten.

Der Ort ist kompakt und fußläufig: Bäckerei, Apotheke, Wochenmarkt und eine Promenade mit Restaurants liegen von den meisten Wohnstraßen nur wenige Minuten entfernt, der Alltag hängt also nicht vom Auto ab. Familien und Ruheständler, die Schulen und medizinische Versorgung vor Ort suchen, haben den Ort Andratx gleich im Hinterland, und Palma (auf Englisch) mit seinem umfassenderen Angebot ist für alles Größere gut erreichbar. Man kauft hier zu gleichen Teilen wegen des Hafens und wegen der Berge dahinter.

Lebensstil

Strände

Port d’Andratx selbst hat keinen richtigen Strand: Die Küste besteht aus Fels und Hafen statt aus Sand, und auch deshalb ist das Wasser so klar. Camp de Mar, nur ein kurzes Stück die Küste entlang, hat einen der meistfotografierten Strände der Gegend: eine Sichel aus weißem Sand vor einer kleinen Insel, die über einen Holzsteg erreichbar ist. Sant Elm an der Westspitze der Gemeinde hat einen bescheideneren Ortsstrand, aber die schönste Aussicht der Gegend, direkt hinüber zum Naturschutzgebiet Sa Dragonera. Näher am Hafen bieten kleine Felsbuchten wie Cala Llamp den Bewohnern dieses Küstenabschnitts ruhigere, private Badestellen.

Restaurants und Cafés

An der Hafenpromenade liegt die wichtigste Restaurantmeile des Ortes: Fischrestaurants, italienische Küche und internationale Lokale, die sich an Bewohner ebenso richten wie an Besucher, mit einem gemischten Publikum aus Jachtcrews, Zweitwohnungsbesitzern und Einheimischen statt reiner Touristenkundschaft. Camp de Mar und Sant Elm haben jeweils ein kleineres, lokaleres Angebot an Restaurants und Cafés am Wasser, und im Inlandsdorf s’Arracó gibt es noch einige echte mallorquinische Bar-Restaurants, in die sich weit weniger Besucher verirren als an die Küste.

Schulen

In Port d’Andratx selbst gibt es keine internationale Schule. Die nächsten Optionen liegen in Portals Nous in der Gemeinde Calvià, etwa 25 bis 30 Minuten entfernt, darunter die Agora Portals International School und das King Richard III College. Familien, die sich für eine vollständig spanisch- und katalanischsprachige Schule entscheiden, haben die öffentliche Schule im Ort Andratx, wenige Minuten vom Hafen entfernt. Das ist ein Kompromiss, den man ehrlich benennen sollte: Die Hafenlage bedeutet einen längeren Schulweg als etwa für eine Familie in Santa Ponsa.

Aktivitäten im Freien

Segeln steht klar im Mittelpunkt, mit Regatten des Club de Vela Puerto de Andratx über das ganze Jahr. Der Golf de Andratx, ein 18-Loch-Platz in Camp de Mar mit Meerblick von mehreren Bahnen, liegt nur eine kurze Fahrt entfernt. Wanderer haben direkten Zugang zum Fernwanderweg GR221 von Sant Elm hinauf zur Klosterruine La Trapa, mit Blick auf Sa Dragonera auf dem ganzen Weg, und die Küstenstraße zwischen Port d’Andratx und Sant Elm ist eine beliebte Radstrecke für alle, die ernsthaft trainieren.

Gemeinschaft und internationales Leben

Die internationale Präsenz in Port d’Andratx ist alt und gewachsen, nicht neu. Britische, deutsche und skandinavische Familien kaufen und kehren hier seit mehreren Jahrzehnten zurück, anfangs wegen des Segelns, später wegen des Rufs des Hafens als eine der diskretesten Adressen im Südwesten. Diese lange Verbundenheit prägt das gesellschaftliche Leben: Der Club de Vela ist ein echter Treffpunkt und nicht nur ein Hafenbetreiber, mit einer Segelschule, in der Kinder aus dem Ort neben Kindern von Zweitwohnungsbesitzern lernen, und einem Kalender aus Regatten, Abendessen und Preisverleihungen, um den die Bewohner ihr Jahr planen.

Die Festes de Sant Pere, das Fischerfest, das jedes Jahr im Juni zu Ehren des Schutzpatrons der Fischer gefeiert wird, ist der Termin, der den ganzen Ort zusammenbringt, alteingesessene Bewohner und einheimische Familien eingeschlossen, und der beste Beweis dafür, dass die Fischerwurzeln des Hafens unter den Jachten weiterleben. Auch zeitgenössische Kunst hat hier ihren Platz: Das 2001 im nahen Weiler Sa Coma gegründete CCA Andratx zeigt Ausstellungen und bietet ein Künstlerresidenzprogramm, das ein kleineres, kulturinteressiertes Publikum anzieht.

Die besten Wohnlagen in Port d’Andratx

Port d’Andratx (der Hafen)

Die Hafenfront und die Straßen, die direkt dahinter ansteigen. Das ist der fußläufige Kern mit Restaurants und Bootsleben und die gefragteste Adresse für Käufer, die aus der Tür direkt auf den Kai treten möchten.

Cala Llamp und La Mola

Am Hang über der Südseite des Hafens, erreichbar über eine schmale Küstenstraße, liegen zwei der begehrtesten Viertel von Andratx: Cala Llamp und La Mola. Hier stehen einige der privatesten Villen der Gegend, die meisten mit direktem Meerblick über die Hafeneinfahrt. Ideal für Käufer, denen Abgeschiedenheit und Aussicht wichtiger sind als der kurze Weg zu den Restaurants unten am Hafen.

Camp de Mar

Wenige Minuten östlich an der Küste liegt Camp de Mar, das allmählicher rund um seinen Strand und den Golfplatz gewachsen ist, mit einer ruhigeren, eher ferienortartigen Atmosphäre als der Hafen selbst. Gut für Käufer, die Strand und Golf vor der Haustür dem Hafenleben vorziehen.

Sant Elm

Sant Elm ist das westlichste Dorf der Gemeinde: klein, niedrig bebaut und außerhalb der Hochsommerwochen wirklich ursprünglich, mit dank Sa Dragonera direkt vor der Küste dem wohl unberührtesten Küstenblick der Gegend.

S’Arracó

Ein Dorf im Hinterland, nur eine kurze Fahrt vom Hafen entfernt, mit weniger als tausend Einwohnern, Obstgärten und einigen herrschaftlichen Häusern, die im 19. Jahrhundert von zurückgekehrten Auswanderern gebaut wurden. Passend für Käufer, die das Segelleben in Reichweite haben möchten, ohne direkt an der Küste zu wohnen.

Gut zu wissen

Im Juli und August ist der Hafen voll ausgelastet: Gastjachten füllen die Marina, und auf der Küstenstraße nach Camp de Mar staut es sich zu Stoßzeiten. Außerhalb dieser etwa acht Wochen ist der Ort deutlich ruhiger und ein echter Wohnort. Die einzige Küstenstraße zwischen Port d’Andratx, Camp de Mar und Sant Elm ist der wichtigste Engpass im Verkehr; das sollten Sie bei der Frage bedenken, wie zentral Sie wirklich wohnen müssen.

Die Lizenzen für die Ferienvermietung (ETV) auf den Balearen wurden in den letzten Jahren mehrfach eingeschränkt, unter anderem bei den zulässigen Immobilienarten und der Vergabe neuer Lizenzen. Wer hier vermieten möchte, sollte die aktuellen kommunalen und regionalen Regeln prüfen, bevor er von einer verfügbaren Lizenz ausgeht, statt sich auf ältere Informationen zu verlassen.

In Port d’Andratx selbst gibt es weder Flughafen noch Fährterminal. Der Flughafen Palma, rund 40 Minuten entfernt, und der Fährhafen der Stadt übernehmen das; einem Abfahrtspunkt am Ort am nächsten kommen die Liegeplätze des Club de Vela.

Für wen eignet sich Port d’Andratx?

• Familien: machbar, aber mit einem ehrlichen Kompromiss: In Port d’Andratx gibt es keine internationale Schule, also entweder die öffentliche Schule im Ort Andratx, wenige Minuten entfernt, oder täglich 25 bis 30 Minuten zu den internationalen Schulen rund um Portals Nous. Familien, die diesen Weg in Kauf nehmen oder bewusst eine spanisch- und katalanischsprachige Schule wählen, fühlen sich hier wohl.
• Ruheständler: ein ruhiger, fußläufiger Hafenort mit allem Nötigen in der Nähe und den Krankenhäusern und Einrichtungen Palmas in gut machbarer Fahrtzeit.
• Zweitwohnungsbesitzer: jahrzehntelang gewachsenes internationales Eigentum, ein aktiver Jachthafen und ein kompakter Ort, in dem man für Besorgungen kein Auto braucht.
• Segler und Bootsbesitzer: ein natürlicher Tiefwasserhafen, ein aktiver Club mit Regatten und Segelschule und direkter Zugang zu den besten Segelrevieren der Südwestküste.
• Investoren: Die Mietnachfrage ist dank der Hafenlage hoch, prüfen Sie aber vorab, ob die jeweilige Immobilie und Gebäudeart eine ETV-Lizenz erhalten kann, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen.
• Radfahrer: ruhige Küstenstraßen Richtung Camp de Mar und Sant Elm, dazu der Einstieg in den GR221 in Sant Elm für alle, die lieber wandern.

Sie denken über einen Kauf nach?

Wenn Port d’Andratx zu Ihnen passt, ist der nächste Schritt ein Blick auf das aktuelle Angebot am Hafen, in Camp de Mar, Sant Elm und den umliegenden Hügeln. Entdecken Sie unser gesamtes Immobilienangebot in Port d’Andratx, um einen Eindruck vom aktuellen Markt zu bekommen.

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Häufig gestellte Fragen

Leben in Santa Ponsa

Im September 1229 landete König Jakob I. von Aragón mit seiner Flotte in der Bucht von Santa Ponsa, um Mallorca zu erobern, und der Ort erinnert bis heute mit einem Denkmal und einer jährlichen Nachstellung daran. Acht Jahrhunderte später ist dieselbe Bucht ein familienfreundlicher Wohnort rund um drei Golfplätze, einen aktiven Jachthafen und eine dauerhaft ansässige internationale Bevölkerung, kein reiner Sommerferienort. Santa Ponsa passt zu Käufern, die eine gut organisierte Infrastruktur (Golf, Segeln, Schulen) innerhalb einer echten, ganzjährig bewohnten Gemeinde suchen, und sein ruhigerer, stärker vom Wohnen geprägter Charakter unterscheidet es deutlich vom Nachtleben des direkten Nachbarn Magaluf.

Warum hier leben

Santa Ponsa gehört zur Gemeinde Calvià und liegt rund 25 bis 30 Kilometer vom Flughafen Palma entfernt, mit dem Auto über die Autobahn Ma-1 in 20 bis 30 Minuten erreichbar, nah genug für tägliches Pendeln oder häufige Flüge. Der Ort entstand ab den 1970er-Jahren rund um den Golf Santa Ponsa, dessen erster Platz 1977 als zweiter Golfplatz Mallorcas eröffnet wurde und seither siebenmal Station der European Tour war, mit Namen wie Seve Ballesteros und José María Olazábal. Diese Infrastruktur aus Golf und Jachthafen, heute drei 18-Loch-Plätze und der Club Náutico Santa Ponsa, bietet ein Sport- und Freizeitangebot, das kleinere Orte schlicht nicht haben.

Auch der Schulweg funktioniert: Die Agora Portals International School und das King Richard III College, zwei Schulen mit britischem Lehrplan, liegen etwa 15 bis 20 Minuten entfernt in Portals Nous, und in Santa Ponsa selbst gibt es öffentliche und staatlich geförderte Privatschulen für Familien, die sich für Spanisch und Katalanisch entscheiden. Mit ganzjährig geöffneten Geschäften, einem Gesundheitszentrum und einem Supermarkt funktioniert Santa Ponsa als eigenständiger Ort und nicht als Satellit, der sich nach dem August leert.

Lebensstil

Strände

Die Platja de Santa Ponça, der Hauptstrand, ist eine weite, flach abfallende Bucht, ideal für Familien mit kleinen Kindern, mit der kleinen Bucht Sa Caleta und dem Denkmal zur Landung Jakobs I. am südlichen Ende. Ein kurzer Spaziergang oder eine kurze Fahrt entlang der Küste führt zu kleineren, ruhigeren Buchten, und vom Hafen aus fahren Boote zu den geschützten Malgrats-Inseln direkt vor der Küste, die bei Schnorchlern beliebt sind.

Restaurants und Cafés

Am Jachthafen und an der Strandpromenade liegt die wichtigste Restaurantmeile von Santa Ponsa: eine praktische Mischung aus spanischer, italienischer und internationaler Küche für Familien statt einer exklusiven Gastroszene, passend zum Charakter eines Ortes für Bewohner und Familien, nicht zum Sehen und Gesehenwerden. Wer schicker essen gehen möchte, fährt meist das kurze Stück nach Puerto Portals oder Port Adriano, beide an der Küste gut erreichbar.

Schulen

Die Agora Portals International School und das King Richard III College, beide in Portals Nous in der Gemeinde Calvià, sind die beiden wichtigsten internationalen Optionen, etwa 15 bis 20 Autominuten von Santa Ponsa entfernt. Für Familien, die sich für eine vollständig spanisch- und katalanischsprachige Schule oder einen kürzeren Schulweg entscheiden, gibt es in Santa Ponsa eigene öffentliche Grund- und weiterführende Schulen.

Aktivitäten im Freien

Golf prägt den Ort: Die drei 18-Loch-Plätze des Golf Santa Ponsa (Santa Ponsa I für Gäste offen, II und III nur für Mitglieder) tragen eine echte Golfgemeinschaft und nicht nur einen Platz, auf dem man gelegentlich spielt. Der Hafen des Club Náutico Santa Ponsa bietet Segeln, Motorbootfahren und Wassersport, und die flachen Küstenstraßen rund um die Bucht eignen sich für entspannte Radtouren mit der Familie, ganz anders als die steilen Bergstrecken weiter Richtung Andratx.

Gemeinschaft und internationales Leben

Die internationale Gemeinschaft von Santa Ponsa ist seit den 1970er-Jahren mit dem Golfprojekt gewachsen, und britische, deutsche und skandinavische Bewohner sind hier fest verwurzelt und keine Neuankömmlinge; viele Familien besitzen ihre Häuser bereits in zweiter Generation. Das gesellschaftliche Leben organisiert sich stark um die Golfclubs und den Jachtclub, die über Plätze und Liegeplätze hinaus ein aktives gesellschaftliches und sportliches Programm anbieten und den Bewohnern eine ganzjährige soziale Struktur geben. Der Termin, der den ganzen Ort zusammenbringt, alteingesessene mallorquinische Familien ebenso wie internationale Bewohner, sind die Festes del Rei en Jaume jeden September: ein Wochenende mit Umzügen, einem mittelalterlichen Markt und der Nachstellung der Landung von 1229, organisiert vom Ajuntament de Calvià. Näher kommt Santa Ponsa einer eigenen Identität gegenüber seinen Nachbarn an dieser Küste nicht.

Die besten Wohnlagen in Santa Ponsa

Nova Santa Ponsa

Nova Santa Ponsa ist ein von Villen geprägtes Wohngebiet rund um und zwischen den Golfplätzen, beliebt bei Familien und Golfern, die Platz, einen eigenen Pool und eine ruhigere, vorstädtische Atmosphäre als an der Uferfront suchen.

Puerto de Santa Ponça (am Hafen)

Wohnungen und Reihenhäuser nahe dem Jachthafen und dem Hauptstrand, zu Fuß zu Restaurants und Jachtclub, ideal für Käufer, die mitten im Alltagsgeschehen wohnen möchten, ohne für jede Besorgung das Auto zu brauchen.

Ortszentrum von Santa Ponsa

Der ältere, ursprünglichere Kern des Ortes mit ganzjährig geöffneten Geschäften, Schulen und Gesundheitszentrum, die Santa Ponsa zu einem echten Ort und nicht zu einem Ferienresort machen. Beliebt bei Familien und Ruheständlern, die die Dinge des täglichen Bedarfs in der Nähe haben möchten.

Gut zu wissen

Im Juli und August sind Strand und Hafen richtig voll, und auf der Ma-1 und den Zufahrten in den Ort kann es auch außerhalb der Hochsaison zu Stoßzeiten stauen, da an der Küste von Calvià viel Durchgangsverkehr herrscht. Santa Ponsa liegt nah an Magaluf, nur ein kurzes Stück die Küste entlang: Nachtleben und größere Einkaufsmöglichkeiten sind also schnell erreichbar, ohne dass Santa Ponsa den Charakter dieses Ferienorts teilt. Vor Ort wirken die beiden Orte deutlich verschieden.

Lizenzen für die Ferienvermietung (ETV) folgen denselben Regeln wie auf den gesamten Balearen: Die aktuelle Regulierung schränkt ein, welche Immobilienarten infrage kommen und wie neue Lizenzen vergeben werden. Prüfen Sie daher die konkreten Regeln für eine Immobilie, bevor Sie davon ausgehen, dass eine Lizenz übertragbar oder verfügbar ist. Die ganzjährige Bevölkerung von Santa Ponsa ist größer und stabiler als in den kleineren Küsten- oder Bergorten Mallorcas, weshalb hier Schulen, ein Gesundheitszentrum und Geschäfte das ganze Jahr über bestehen können statt einer reinen Saisonwirtschaft.

Für wen eignet sich Santa Ponsa?

• Familien: internationale Schulen in kurzer Fahrtzeit, örtliche Schulen direkt im Ort, ein familienfreundlicher Hauptstrand und ruhige, sichere Wohnstraßen in Nova Santa Ponsa.
• Ruheständler: ganzjährige Infrastruktur (Gesundheitszentrum, Geschäfte, Dienstleistungen) statt eines reinen Saisonorts, eine etablierte internationale Gemeinschaft und ein kurzer Weg zum Flughafen Palma.
• Zweitwohnungsbesitzer: jahrzehntelang gewachsenes ausländisches Eigentum und ein gut organisiertes Freizeitangebot (Golf, Hafen, Restaurants), in das man sich mühelos einfindet.
• Golfer: drei 18-Loch-Plätze mit echter Turniergeschichte, siebenmal Station der European Tour, und Villen, die gezielt für das Wohnen am Golfplatz gebaut wurden.
• Segler und Bootsbesitzer: Der Club Náutico Santa Ponsa bietet Liegeplätze und eine Seglergemeinschaft, die größeren Häfen Puerto Portals und Port Adriano sind schnell erreichbar.
• Investoren: gute Mietnachfrage dank der Anziehungskraft für Familien und Golfer, aber prüfen Sie vorab, ob die jeweilige Immobilienart eine ETV-Lizenz erhalten kann, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen.

Weiterlesen: unser Gebietsporträt Südwesten (auf Englisch), der Vergleich mit dem nahen Port d’Andratx (auf Englisch) und die Immobilienpreise auf Mallorca nach Regionen.

Sie denken über einen Kauf nach?

Wenn die Mischung aus Golf, Jachthafen und familienfreundlicher Infrastruktur in Santa Ponsa zu Ihnen passt, ist der nächste Schritt ein Blick auf das aktuelle Angebot in Nova Santa Ponsa, am Hafen und im Ortszentrum. Entdecken Sie unser gesamtes Immobilienangebot in Santa Ponsa, um ein Gefühl für den Markt zu bekommen.

Vergleichen Sie diesen Ort mit seiner Region: Regionalratgeber · alle Orts- und Regionalführer Mallorcas.

Häufig gestellte Fragen

Leben in Palmas Altstadt

Palmas Altstadt sieht auf Fotos aus wie ein Ort für eine Woche Urlaub. Die gotischen Türme von La Seu fangen das Abendlicht ein, honigfarbene Gassen fächern sich von der Plaça Major aus, und hinter der Kathedrale liegt ein Restaurant mit Michelin-Stern. Hier zu leben ist etwas anderes. Seit 2018 erteilt die Stadt Palma keine neuen Lizenzen für Ferienvermietung in Mehrfamilienhäusern mehr, ein Verbot, das Spaniens Oberster Gerichtshof 2023 bestätigt hat. Die Wohnungen der Altstadt bleiben deshalb in der Hand von Menschen, die tatsächlich darin wohnen, statt wechselnder Wochenendgäste. Diese eine Regel prägt den Alltag stärker als jedes Wahrzeichen: ruhige Sonntagvormittage in der Carrer de la Portella, ein Bäcker, der Ihre Bestellung schon kennt, und Nachbarn im Treppenhaus statt Rollkoffern.

Warum hier leben

Kaum ein Ort auf der Insel bringt so viel in Gehweite der eigenen Haustür. Auf Spanisch heißt das Viertel Casco Antiguo. Die Kathedrale La Seu ist von den meisten Wohnungen etwa zehn Minuten zu Fuß entfernt; ihr Bau begann 1229, geweiht wurde sie erst 1601. Ebenso nah sind der Passeig del Born zum Einkaufen und der Mercat de l’Olivar für den Wocheneinkauf. Ca’n Pere Antoni, Palmas nächstgelegener Stadtstrand, liegt nur ein kurzes Stück weiter. Der Flughafen ist rund 8 Kilometer entfernt: 15 bis 20 Minuten mit dem Taxi oder mit dem Direktbus A1 bis zur Plaça d’Espanya. Internationale Verbindungen sind damit wirklich nah, nicht nur auf der Landkarte.

Für Bewohner, nicht für Durchreisende, liegt der eigentliche Reiz darin, dass dieselbe Dichte, die alles zu Fuß erreichbar macht, das Viertel auch gesellig macht. Nachbarn begegnen sich auf dem Markt oder am Born, nicht nur bei organisierten Expat-Treffen. Es Baluard, das Museum für zeitgenössische Kunst, liegt in einer restaurierten Bastion aus dem 16. Jahrhundert am Meer. Jeden September verwandelt die Nit de l’Art genau diese Straßen in eine kostenlose Galerie unter freiem Himmel, mit Galerien und Museen, die bis gegen Mitternacht geöffnet sind. Eine seltene Kombination: gelebte Geschichte und ein aktiver Kulturkalender in einem Viertel, das man in einer halben Stunde zu Fuß durchquert.

Lebensstil

Strände

Innerhalb der Stadtmauern gibt es keinen Strand, das sollte man offen sagen. Stattdessen gibt es Ca’n Pere Antoni, Palmas nächstgelegenen Stadtstrand, etwa 10 bis 15 Minuten zu Fuß an der Kathedrale vorbei und durch den Parc de la Mar. Rund 750 Meter feiner Sand mit Duschen, Toiletten und Rettungsschwimmern im Sommer; dahinter verläuft kilometerweit eine Promenade zum Radfahren und Laufen entlang der Bucht. Weiter an derselben Küste bieten Portixol und Ciutat Jardí eine ruhigere, stärker von Anwohnern geprägte Uferzone für alle, denen der nähere Abschnitt im Juli und August zu voll ist.

Restaurants und Cafés

Das Essen reicht hier innerhalb weniger Straßen vom Marktstand bis zum Michelin-Stern. Der Mercat de l’Olivar, seit 1951 in Betrieb, ist das Zentrum des täglichen Einkaufs und ein verlässlicher Ort fürs Mittagessen, mit Theken für Fisch, Käse von den Inseln und Wurstwaren und kleinen Bars, die alles direkt vor Ort servieren. DINS Santi Taura, einen kurzen Spaziergang von der Kathedrale entfernt, trägt einen Michelin-Stern für seine Neuinterpretation traditioneller mallorquinischer Gerichte, und Marc Fosh ganz in der Nähe hat dieselbe Auszeichnung. Lokaler geht es in Sa Gerreria zu: Dort findet jeden Dienstagabend die Ruta Martiana statt, eine zwanglose Tapas-Route durch mehrere Bars des Viertels, die eher Einheimische als Reisegruppen anzieht.

Kultur und Geschichte

Das kulturelle Gewicht der Altstadt beginnt mit La Seu, 1229 an der Stelle der früheren Moschee begonnen und erst 1601 vollständig geweiht. Antoni Gaudí leitete Anfang des 20. Jahrhunderts eine Restaurierung des Innenraums, und der mallorquinische Künstler Miquel Barceló gestaltete 2007 eine der Kapellen neu. Auf der anderen Seite des Platzes verbindet der Königspalast La Almudaina maurische und gotische Bauweise und ist bis heute eine offizielle Residenz des Königshauses. In der Nähe liegen in einem ruhigen Garten die Banys Àrabs, ein kleines erhaltenes Badehaus aus der maurischen Zeit der Stadt.

Für zeitgenössische Kunst steht Es Baluard in einer restaurierten Bastion aus dem 16. Jahrhundert, mit Werken von Miró, Picasso und Barceló. In den umliegenden Vierteln Puig de Sant Pere und La Llotja hat sich eine echte Galerieszene entwickelt, etwa in der Carrer de Sant Feliu. Jeden September geht diese Szene bei der Nit de l’Art auf die Straße, wenn Palmas Galerien und Museen bis gegen Mitternacht kostenlos öffnen.

Schulen

In der Altstadt selbst gibt es keine internationale Schule, was man vor der Wohnungssuche mit Kindern wissen sollte. Das Colegio Luis Vives mit spanischem Lehrplan liegt in der Stadt, nahe dem Zentrum. Queen’s College, eine 1977 gegründete Schule mit britischem Lehrplan, ist eine kurze Autofahrt entfernt. Die meisten anderen internationalen Schulen der Insel liegen südwestlich der Stadt, darunter das Bellver International College in Cala Major, gegründet 1950, und das Lycée Français International de Palma. So oder so bedeutet das 15 bis 25 Minuten Schulweg mit Auto oder Schulbus statt eines Fußwegs. Familien, die eine Schulbildung auf Spanisch oder Katalanisch suchen, haben hier mehr Möglichkeiten in der Nähe als solche, die einen britischen Lehrplan oder das IB wünschen.

Aktivitäten im Freien

Das Leben im Freien spielt sich in der Altstadt eher am Wasser ab als im Grünen. Der Real Club Náutico de Palma, gegründet 1948, liegt direkt gegenüber der Kathedrale. Er ist jeden Sommer Austragungsort der Regatta Copa del Rey MAPFRE und im Frühjahr der PalmaVela, und seine Promenade steht allen offen, ob Mitglied oder nicht. Der Paseo Marítimo entlang der Bucht ist Palmas wichtigste Strecke zum Radfahren und Laufen, beliebt bei Einheimischen und bei der Rennradszene der Insel. Die gepflasterten Gassen der Altstadt sind dagegen zum Gehen gemacht, nicht zum Radfahren. Der Parc de la Mar mit See und Gärten direkt unterhalb der Kathedralenmauern kommt einem Park im Viertel am nächsten und ist im Sommer Schauplatz von Open-Air-Veranstaltungen.

Gemeinschaft und internationales Leben

Man sollte die Gemeinschaft der Altstadt von der ihres direkten Nachbarn unterscheiden. Santa Catalina, gleich außerhalb der alten Stadtmauern, ist zum eigentlichen Treffpunkt jüngerer digitaler Nomaden und Remote-Arbeiter in Palma geworden, mit eigener Markthalle und einer dichten Szene aus Cafés und Coworking-Spaces. Die Altstadt hat ein anderes Profil: eine alteingesessene mallorquinische Bevölkerung neben internationalen Zweitwohnsitz-Eigentümern und Ruheständlern, viele aus Deutschland, Großbritannien und Skandinavien. Dazu kommt eine kleinere, aber echte Gruppe von Bewohnern aus der Kunstwelt rund um Puig de Sant Pere und La Llotja. Palma insgesamt hat eine gut etablierte britische Gemeinde und eine konsularische Vertretung der USA.

Spaniens Visum für digitale Nomaden, das es seit 2023 gibt, hat zudem eine neue Welle von Remote-Arbeitern in die Stadt gebracht. Das soziale Leben läuft über dieselben Wege wie für alle Bewohner: den Markt, die Tapas-Route am Dienstag durch Sa Gerreria und einmal im Jahr die Nit de l’Art, eine Art Tag der offenen Tür in der ganzen Stadt. Wer das mit einem ruhigeren Leben an der Küste vergleicht, findet vielleicht auch unseren Ratgeber zum Leben in Puerto Pollensa hilfreich.

Die besten Viertel der Altstadt

Sa Calatrava

Sa Calatrava, eines der ältesten und ruhigsten Viertel der Altstadt, liegt zwischen der Kathedrale und dem Meer. Die steinernen Herrenhäuser und schmalen Gassen sind weitgehend frei von Durchgangsverkehr. Hier liegen die Banys Àrabs und das Kloster Santa Clara, in dem die Nonnen noch selbst gemachtes Gebäck verkaufen. Das Viertel passt zu Bewohnern, die zehn Minuten zu Fuß von La Seu leben möchten, ohne den abendlichen Lärm der lebhafteren Ecken. Es gehört außerdem zu den Vierteln, die dem Strand Ca’n Pere Antoni am nächsten liegen.

Puig de Sant Pere

Puig de Sant Pere, ein ehemaliges Fischer- und Schiffbauerviertel an der alten Stadtmauer, ist zum Zentrum der zeitgenössischen Kunst in Palma geworden. Es Baluard ist sein Anker, dazu kommt eine Reihe unabhängiger Galerien in der Carrer de Sant Feliu. Kleine Hotels, Restaurants und Werkstätten liegen neben alteingesessenen Bewohnern in einem Viertel, das seine Arbeitervergangenheit noch spüren lässt. Es passt zu Käufern, die die Kultur der Altstadt ohne ihre touristischsten Straßen suchen.

Sa Llotja

Benannt nach der Kaufmannsbörse aus dem 15. Jahrhundert in seiner Mitte, ist Sa Llotja nach Einbruch der Dunkelheit das lebhafteste Viertel der Altstadt, mit vielen Tapas-Bars, Fischrestaurants und einigen Lokalen, die lange geöffnet haben. Tagsüber ist es ruhiger, geprägt von kleinen Geschäften und der Uferpromenade Passeig de Sagrera. Es passt zu Bewohnern, die mitten im Geschehen sein wollen und am Wochenende abends eine lautere Geräuschkulisse in Kauf nehmen.

Sa Gerreria

Lange eine der eher übersehenen Ecken der Altstadt, hat sich Sa Gerreria im letzten Jahrzehnt mit neuen Restaurants, kleinen Plätzen und einer Mischung aus sanierten und noch unrenovierten Gebäuden gefüllt. Die dienstägliche Tapas-Route Ruta Martiana führt hier durch. Das Viertel passt zu Käufern, die ein Quartier im sichtbaren Wandel reizt, mit einem lokaleren, weniger polierten Charakter als La Llotja oder Jaume III.

Jaume III und Passeig del Born

Der große Boulevard der Altstadt mit internationalen Modehäusern liegt neben dem traditionelleren Passeig del Born. Zusammen bilden sie Palmas wichtigste Einkaufsmeile: weltoffen, gut beleuchtet und voller Cafés, in denen man Leute beobachten kann. Die Gegend passt zu Bewohnern, die Geschäfte und Restaurants direkt vor der Haustür haben möchten.

Gut zu wissen

Die wichtigste praktische Information für alle, die die Altstadt in Betracht ziehen, ist die Regelung zur Ferienvermietung. Palma verbietet seit 2018 neue Lizenzen für Ferienvermietung in Wohnungen, eine Entscheidung, die der Oberste Gerichtshof 2023 bestätigt hat. Im Mai 2026 hat der Stadtrat endgültig eine Änderung des Flächennutzungsplans beschlossen, die das Verbot auf Einfamilienhäuser ausdehnt: In keiner Wohnimmobilie der Stadt dürfen seitdem neue Plätze für Ferienvermietung entstehen. Die rund 639 Wohnungen, die bei der Ankündigung im Oktober 2025 eine Lizenz hatten, dürfen weiter vermietet werden; gibt ein Eigentümer die Tätigkeit auf, verfällt die Lizenz ersatzlos. In der Praxis kauft man eine Wohnung in der Altstadt also zum Wohnen, nicht zur Ferienvermietung, und den Rhythmus des Viertels bestimmen die Bewohner, nicht der wöchentliche Gästewechsel.

Kreuzfahrt-Tagesgäste und die Menschenmengen von Mai bis September rund um La Seu und den Born bleiben allerdings eine saisonale Realität. Die Altstadt ist zudem bewusst wenig autofreundlich: enge Straßen, knappe und teure Parkplätze, und die meisten Bewohner gehen zu Fuß, fahren Rad oder nutzen die Stadtbusse. Viele Gebäude stehen unter Denkmalschutz, was die erlaubten Umbauten einschränkt; wer mit größeren Renovierungsplänen kauft, sollte das vorher bei der Stadtverwaltung klären. Der Flughafen liegt rund 8 Kilometer entfernt, 15 bis 20 Minuten mit dem Taxi oder mit dem Direktbus bis zur Plaça d’Espanya.

Für wen eignet sich die Altstadt?

• Zweitwohnsitz-Eigentümer: Die Mischung aus kurzen Wegen, Restaurants und Kultur auf engem Raum macht die Altstadt zu einer bequemen Basis für ein paar Wochen im Jahr, ganz ohne Auto.
• Ruheständler: Markt, Apotheke und der Sonntagskaffee sind zu Fuß erreichbar; enge Gassen und ältere Gebäude ohne Aufzug sollte man aber bei jeder Immobilie einzeln prüfen.
• Investoren: Das Verbot für Wohnungen von 2018, 2023 gerichtlich bestätigt, und das 2026 beschlossene Verbot neuer Plätze in allen Wohnimmobilien zeigen klar, dass dies kein Markt für Ferienvermietung ist. Die Nachfrage nach langfristiger Wohnvermietung ist dank der Beliebtheit des Viertels real und sollte die Grundlage jeder Renditerechnung sein, nicht Einnahmen aus Ferienvermietung.
• Segler und Wassersportfans: Der Real Club Náutico de Palma liegt direkt am Rand der Altstadt gegenüber der Kathedrale, mit einem aktiven Jachthafen und einem Regattakalender in Gehweite.
• Kunst- und Kulturinteressierte: Es Baluard, die Galerieszene von Puig de Sant Pere und La Llotja und die jährliche Nit de l’Art zeigen in dieselbe Richtung. Es ist eines der wenigen Viertel Mallorcas mit einer echten, dort lebenden Kunstszene inmitten historischer Architektur.
• Familien: Gut geeignet für Familien, die eine Schulbildung auf Spanisch oder Katalanisch suchen, etwa am Colegio Luis Vives. Schwieriger für alle, die einen britischen Lehrplan oder das IB möchten, was meist 15 bis 25 Minuten Fahrt in den Südwesten der Stadt bedeutet.

Sie denken über einen Kauf nach?

Denkmalschutz und die enge historische Bebauung halten das Angebot an gut sanierten Immobilien in der Altstadt begrenzt. Einen Überblick über das aktuelle Angebot bieten unsere Immobilien zum Verkauf in Palmas Altstadt, und unser Team erklärt Ihnen gern, was ein bestimmtes Gebäude oder eine bestimmte Straße für den Alltag bedeutet.

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Häufig gestellte Fragen

Leben in Sóller

Sóller sieht anders aus als der Rest Mallorcas, und dafür gibt es einen konkreten Grund. Als 1865 eine Seuche einen großen Teil der Orangen- und Zitronenbäume im Tal vernichtete, wanderten viele Sollerics nach Frankreich aus, um mit dem Obsthandel neu anzufangen. Jahrzehnte später kehrten sie zurück und bauten an den Hauptstraßen Herrenhäuser im Jugendstil mit französischem Einfluss. Diese importierte Eleganz, dazu ein aktiver Fischerhafen, eine über hundert Jahre alte Holzbahn und Berge, die viele Tagesausflügler auf Abstand halten, sorgen dafür, dass sich Sóller wie ein echter Ort anfühlt und nicht wie ein Ferienort. Das Tal passt zu Menschen, die Berge, Meer und eine lebendige Einkaufsstraße an einem Ort suchen, ohne im kleineren, teureren Nachbarort Deià zu landen.

Warum hier leben

Dass Sóller als Wohnort funktioniert, liegt vor allem an einem Bauwerk: dem Tunnel, der 1997 eröffnet wurde und seit Ende Dezember 2017 für alle Autofahrer mautfrei ist, nicht nur für Einheimische. Vorher bedeutete die Fahrt nach Palma fast eine Stunde über die Serpentinen des Coll de Sóller. Heute sind es rund 3 Kilometer Tunnel und insgesamt 25 bis 30 Minuten bis Palma und zum Flughafen, ohne auf Berglandschaft und einen echten Ortskern zu verzichten. Das Tal hat außerdem seine eigenen historischen Verkehrsmittel, die täglich genutzt werden und nicht nur Touristen dienen: den Ferrocarril de Sóller, eine Schmalspurbahn, die seit 1912 die 27 Kilometer von Palma zurücklegt, und die Straßenbahn, die den Ort seit 1913 mit Port de Sóller verbindet.

Der Ort hat, was Satelliten von Ferienorten meist fehlt: eine ganzjährige Bevölkerung von rund 13.900 Einwohnern, verteilt auf Sóller, Port de Sóller, s’Horta und Biniaraix, dazu zwei öffentliche Grundschulen (CEIP Es Puig und CEIP Ses Marjades) und eine weiterführende Schule, das IES Guillem Colom Casasnoves, alle im Tal. Deià und Valldemossa, nicht weit entfernt in derselben Bergkette, sind kleiner und teurer und für viele Dinge des Alltags auf Sóller oder Palma angewiesen. Sóller hat eigene Ärzte, einen eigenen Wochenmarkt, eigene Schulen und eine eigene Wirtschaft, die es lange vor dem Tourismus gab. Die Menschen leben hier das ganze Jahr, weil der Ort das möglich macht, nicht nur wegen der schönen Aussicht.

Lebensstil

Strände

Sóller ist in erster Linie kein Badeort, und das sagt man besser offen, als es schönzureden. Die hufeisenförmige Bucht von Port de Sóller hat die beiden Strände des Tals: die Platja d’en Repic, ruhiger, mit goldenem Sand und bei Familien beliebt, und die Platja des Través, belebter und näher an der Straßenbahnhaltestelle und am Jachthafen. Beide liegen in einem geschützten Naturhafen, daher bleibt das Wasser meist ruhig, auch wenn draußen Seegang herrscht. Wer die langen, offenen Sandstrände Mallorcas sucht, etwa um Alcúdia oder Puerto Pollensa, sollte Sóller als Leben zwischen Bergen und Hafen mit kleinen, schönen Stränden sehen, nicht als Umzug an den Strand. Unser Ratgeber zu den schönsten Stränden Mallorcas (auf Englisch) stellt diese Alternativen vor.

Restaurants und Cafés

Die Plaça de la Constitució, der Hauptplatz vor der Kirche Sant Bartomeu, ist der Ort, an dem sich der Alltag in Sóller abspielt: Die Tische der Cafés reichen bis unter die Kirchenfassade, und frisch gepresster Orangensaft aus Früchten des Tals ist fast schon eine örtliche Institution. Die Küche setzt auf mallorquinische Produkte, und die Orangen- und Olivenhaine rund um das Tal finden sich auf den Speisekarten direkter wieder als in den meisten anderen Teilen der Insel. Die Promenade von Port de Sóller bietet eine zweite, stärker auf Fisch ausgerichtete Restaurantmeile rund um den Hafen, am lebhaftesten an Sommerabenden, wenn sich Fischerboote und Jachten dasselbe Wasser teilen.

Kultur und Geschichte

Das sichtbarste Zeugnis des Handels mit Frankreich im 19. Jahrhundert ist Can Prunera, ein Jugendstilhaus, das 1911 für Joan Magraner fertiggestellt wurde, einen Solleric, der mit dem Obsthandel in Frankreich zu Wohlstand gekommen war. Heute ist es ein Museum mit einer Kunstsammlung, zu der Werke von Miró und Picasso gehören. Es ist eines von mehreren Jugendstilgebäuden in der Carrer de sa Lluna und rund um den Hauptplatz, neben der Kirche Sant Bartomeu selbst, deren Fassade vom katalanischen Architekten Joan Rubió i Bellver stammt. Das größte Fest des Jahres, Es Firó, findet am zweiten Montag im Mai statt und stellt eine echte Schlacht von 1561 nach, in der die Bewohner eine angreifende Piratenflotte zurückschlugen. Es ist ein echtes Fest der Einheimischen und keine Inszenierung für Besucher: Die Bewohner selbst spielen beide Seiten.

Schulen

Familien, die auf das öffentliche Schulsystem setzen, haben im Tal drei Möglichkeiten: zwei Vor- und Grundschulen, das CEIP Es Puig und das CEIP Ses Marjades, sowie eine weiterführende Schule, das IES Guillem Colom Casasnoves, alle mit dem zweisprachigen Modell Katalanisch-Spanisch der Balearen. Was es im Tal nicht gibt, ist eine internationale Schule mit britischem, deutschem oder IB-Lehrplan. Solche Schulen liegen rund um Palma und an der Südwestküste, was in der Praxis 25 bis 30 Minuten Fahrt pro Strecke durch den Tunnel bedeutet. Das ist ein echter Kompromiss, den man ehrlich abwägen sollte, statt ihn zu übergehen.

Aktivitäten im Freien

Die Serra de Tramuntana, die Bergkette, die das Tal einrahmt, wurde 2011 als Kulturlandschaft zum UNESCO-Welterbe erklärt, wegen ihrer Terrassen und Trockensteinbauten ebenso wie wegen der Landschaft. Dieses Erbe lässt sich erwandern: Der Barranc de Biniaraix, ein gepflasterter Weg, der vom gleichnamigen Weiler aus bergauf führt, gehört zu den bekanntesten Routen der Insel und ist Teil des Fernwanderwegs GR221. Rennradfahrer kennen das Tal wegen des Anstiegs zum Coll de Sóller, einem festen Bestandteil der Trainingsrunden ab Palma. Unten am Meer liegt im Naturhafen von Port de Sóller der Club Nàutic Sóller, und der Jardí Botànic de Sóller, ein botanischer Garten mit balearischer und mediterraner Flora, befindet sich am Ortsrand an der Straße zum Hafen.

Gemeinschaft und internationales Leben

Die internationale Gemeinschaft von Sóller ist älter als fast überall sonst auf der Insel und hat einen ungewöhnlichen Ursprung: Die historisch engste Verbindung des Tals besteht zu Frankreich, ein direktes Erbe des Zitrushandels im 19. Jahrhundert, und viele dieser Familien haben längst die spanische Staatsangehörigkeit. Heute leben im Tal unter anderem britische, deutsche, schwedische und italienische Residenten, dazu kommen in jüngerer Zeit Remote-Arbeiter, die die Lage und das schnelle Internet anziehen.

Was die verschiedenen Gruppen verbindet, ist weniger ein bestimmter Verein als der Rhythmus des Ortes selbst: der Samstagsmarkt auf der Plaça de la Constitució, die Cafékultur rund um den Platz und Es Firó im Mai, das traditionell Bewohner jeder Herkunft zusammenbringt, statt ein rein einheimisches oder rein ausländisches Fest zu bleiben. Die Segelszene von Port de Sóller rund um den Club Nàutic Sóller bietet vor allem in den wärmeren Monaten einen zweiten, maritimen gesellschaftlichen Treffpunkt.

Die besten Wohnlagen in Sóller

Sóller Ort

Im historischen Zentrum rund um die Plaça de la Constitució und die Carrer de sa Lluna konzentrieren sich die Jugendstilarchitektur des Tals und das Leben in den Cafés. Es passt zu Menschen, die zu Fuß zum Bäcker, zum Arzt und auf den Kirchplatz gehen möchten, ohne im Alltag ein Auto zu brauchen, und die einen Ort mit lebendigen Straßen suchen statt einer Ferienmeile rund um einen Strand. Unsere Immobilien zum Kauf in Sóller zeigen das aktuelle Angebot im Ort und im Tal.

Port de Sóller

Rund 3 Kilometer unterhalb des Ortes und mit ihm durch die historische Straßenbahn verbunden, liegt Port de Sóller rund um einen Naturhafen mit aktivem Jachthafen, Promenade und den beiden kleinen Stränden des Tals. Die Atmosphäre ist lebhafter und stärker von der Saison geprägt als im Ortskern: im Sommer mehr Besucher, außerhalb der Saison ruhiger. Das passt zu Käufern, die Meerblick und Zugang zum Boot möchten, ohne direkt in einem Badeort zu wohnen. Hier finden Sie unser Immobilienangebot in Port de Sóller.

Fornalutx

Formal ist Fornalutx eine eigene Gemeinde und kein Ortsteil von Sóller (die beiden trennten sich 1837 verwaltungsmäßig, nach Jahrhunderten als ein Ort), liegt aber nur wenige Kilometer und ein paar Autominuten entfernt und gehört damit zum selben Alltag im Tal. Seit 2017 ist Fornalutx Mitglied der Vereinigung Los Pueblos más Bonitos de España, und die steilen, gepflasterten Gassen und Orangenterrassen erklären, warum. Der Ort passt zu Käufern, die eine kleinere, ruhigere und ländlichere Umgebung suchen, mit dem Hinweis, dass die Gassen am Hang wirklich steil sind, was bei eingeschränkter Mobilität wichtig ist. Hier geht es zu den Immobilien in Fornalutx.

Biniaraix

Der kleine Weiler Biniaraix liegt innerhalb der Gemeinde Sóller und besteht kaum aus mehr als einem Platz, einer Kirche und einigen Häusern am Fuß des Wanderwegs durch den Barranc de Biniaraix. Eigene Geschäfte und Dienstleistungen gibt es fast keine, und genau das macht den Reiz für Käufer aus, die echte ländliche Ruhe suchen und die Infrastruktur des Ortes trotzdem zu Fuß oder mit dem Auto schnell erreichen. Hier finden Sie die Immobilien in Biniaraix.

Gut zu wissen

Das Tal hat nur eine Straße hinein und hinaus durch den Tunnel. Unfälle, Pannen oder Bauarbeiten können daher zu Staus führen, die es in einem Ort mit mehreren Zufahrten nicht gäbe. In der Hochsaison kommen zu diesem Effekt die Tagesausflügler hinzu, die mit der historischen Bahn und der Straßenbahn anreisen. Der Ort und vor allem Fornalutx sind vom späten Frühjahr bis zum frühen Herbst spürbar voller als im Rest des Jahres.

Die Ferienvermietung auf den Balearen läuft über ein System von ETV-Lizenzen mit Obergrenzen, die von Regional-, Insel- und Gemeindebehörden festgelegt und überarbeitet werden. Wer mit Mieteinnahmen plant, sollte Verfügbarkeit und aktuelle Regeln für das Tal von Sóller direkt bei der Gemeinde oder einem örtlichen Gestor prüfen, statt davon auszugehen, dass eine Lizenz leicht zu bekommen ist. Durch die Lage zwischen den Bergen hat das Tal zudem ein etwas anderes Mikroklima als die offene Küste: mehr Schatten, mehr Schutz durch die Tramuntana und den Ruf, etwas kühler und grüner zu sein als Palma oder die Badeorte. Das ist allerdings eine allgemeine Tendenz, kein gemessener Wert.

Für wen eignet sich Sóller?

• Familien: Im Tal gibt es öffentliche Schulen vom Kindergarten bis zur Sekundarstufe, was nicht überall auf der Insel so ist. Familien, die einen bestimmten internationalen Lehrplan wollen, müssen das gegen die tägliche Fahrt durch den Tunnel abwägen.
• Ruheständler: Der Ortskern ist gut zu Fuß erreichbar und bietet alles Nötige, mit Gesundheitszentrum, Apotheke und Wochenmarkt vor der Tür. Die steilen Gassen und Treppen der Altstadt und von Fornalutx sollte man vor dem Kauf aber selbst ablaufen, wenn Mobilität ein Thema ist.
• Zweitwohnsitz-Eigentümer: Als lebendiger Ort und nicht als reiner Saisonort bleibt Sóller auch außerhalb der Saison bewohnbar und offen, ideal für Eigentümer, die einen Ort suchen, der im Januar funktioniert und nicht nur im August.
• Investoren: Es gibt Mietnachfrage rund um Wandern, Radfahren und Kulturtourismus im Tal. Die Behörden begrenzen und regulieren die Lizenzen für Ferienvermietung (ETV) jedoch, daher sollte man deren Verfügbarkeit prüfen, statt sie vorauszusetzen.
• Segler und Wassersportfans: Der Naturhafen von Port de Sóller und der Club Nàutic Sóller geben dem Hafen eine gewachsene Segelkultur und nicht die eines rein touristischen Jachthafens.
• Radfahrer: Der Anstieg zum Coll de Sóller gehört fest zu den Rennradrunden ab Palma, und das Tal liegt mitten im Wegenetz der Tramuntana, das ambitionierte Fahrer beim Training auf der Insel schätzen.
• Liebhaber von Geschichte und Architektur: Die Jugendstilbauten von Sóller, allen voran Can Prunera, geben dem Ort eine eigene architektonische Identität auf Mallorca, besonders interessant für Käufer, die die französisch geprägte Geschichte ebenso reizt wie die mallorquinische Umgebung.

Sie denken über einen Kauf nach?

Wenn die Mischung aus Bergen, einem aktiven Hafen und einem echten Ortskern für Sie nach einem Ort zum Leben klingt und nicht nur nach einem Ausflugsziel, ist der nächste Schritt ein Blick auf das aktuelle Angebot. Balearic Properties betreut Immobilien im Ort, im Hafen und im übrigen Tal, von Wohnungen nahe der Plaça de la Constitució bis zu Fincas an den Hängen Richtung Fornalutx.

Vergleichen Sie diesen Ort mit seiner Region: Regionalratgeber · alle Orts- und Regionalführer Mallorcas.

Häufig gestellte Fragen

Leben in Alcúdia

Alcúdia gehört zu den wenigen Orten Mallorcas, die einen großen Teil ihrer mittelalterlichen Stadtmauer bewahrt haben, und auf einigen Abschnitten kann man noch oben entlanggehen. Nur wenige hundert Meter entfernt liegen die ausgegrabenen Straßen von Pollentia, der römischen Stadt, die ihr vorausging. Innerhalb der Mauern wird seit Generationen zweimal pro Woche auf demselben Pflaster der Markt aufgebaut. Draußen schwingt sich die Bucht an einem großen Jachthafen und einem Golfplatz direkt am Meer vorbei, und ganz in der Nähe liegt eines der wichtigsten geschützten Feuchtgebiete des westlichen Mittelmeers. Kaum ein anderer Ort der Insel lässt einen zwischen Geschichte, Küste und offener Landschaft wählen, ohne die Adresse zu wechseln.

Warum hier leben

Für internationale Käufer löst Alcúdia ein Problem, das die meisten Orte an der Nordküste nicht lösen: Es funktioniert als Wohnsitz für das ganze Jahr, nicht nur für den Sommer. Über die Ma-13 sind Palma und der Flughafen in weniger als einer Stunde erreichbar, wichtig für alle, die noch beruflich pendeln oder kurzfristig Besuch empfangen. Die nächstgelegene internationale Schule, die Mallorca International School in Crestatx (Sa Pobla), folgt dem britischen Lehrplan und liegt rund zwanzig Minuten landeinwärts. Damit ist Alcúdia eine der wenigen Optionen im Norden mit internationaler Schulbildung in der Nähe, ohne die tägliche Stunde Fahrt, die anderswo üblich ist. Im Ort gibt es ein Gesundheitszentrum, und das Hospital Comarcal de Inca, das zuständige Krankenhaus der Region, liegt etwa eine halbe Stunde südlich.

Was über die Logistik hinaus überzeugt, ist die Vielfalt innerhalb einer einzigen Gemeinde. Käufer können zwischen einem Stadthaus innerhalb der Mauern, einer Villa am Hang bei Bonaire, einer Wohnung am Jachthafen oder einem Grundstück beim Golfplatz von Alcanada wählen und bleiben doch Teil desselben Ortes, mit denselben Markttagen und demselben Festkalender. Nur wenige Orte im Norden erlauben es, Geschichte, Küste und Land so direkt gegeneinander abzuwägen, ohne die Gemeinde zu verlassen.

Wer die Nordküste vergleicht: Alcúdia liegt eine kurze Autofahrt von Puerto Pollensa und Pollença entfernt und ist auch vom deutlich exklusiveren Formentor weiter entlang der Küste nicht weit. Jeder dieser Orte gewichtet Privatsphäre, Charakter und Preis anders.

Lebensstil

Strände

Die Platja d’Alcúdia zieht sich über mehrere Kilometer feinen Sand rund um die Bucht. Für die meisten Bewohner ist sie der Strand schlechthin und von Port d’Alcúdia aus leicht zu Fuß oder mit dem Rad erreichbar. Ruhiger sind Mal Pas und die kleine Bucht von Alcanada unterhalb der Villengebiete am östlichen Rand der Gemeinde: felsig und eher etwas für Einheimische als für Hotelgäste. Coll Baix, nur zu Fuß durch Pinienwald erreichbar, ist die große Ausnahme: keine Zufahrt, keine Einrichtungen, nur Klippen und klares Wasser, weshalb es selbst im August nicht überfüllt wirkt. Vor dem Golfplatz markieren die kleine Insel Alcanada und ihr Leuchtturm aus dem 19. Jahrhundert den Bogen der Bucht. Wie diese Strände im Vergleich zum Rest der Insel abschneiden, zeigt unser Ratgeber zu den schönsten Stränden Mallorcas (auf Englisch).

Restaurants und Cafés

In der Altstadt konzentriert sich die Gastronomie rund um den Passeig Mare de Déu de la Victòria und die Straßen nahe dem Markt, wo die Tapas-Bars an Markttagen ihre Tische auf den Gehweg stellen. Die Hafenfront von Port d’Alcúdia bietet das gehobenere Angebot, darunter Maca de Castro, das Restaurant mit Michelin-Stern der Gegend, und die Terrasse mit Meerblick des Golfclubs Alcanada. Zwischen beiden Polen hat Alcúdia die alltägliche Cafékultur eines lebendigen Ortes und auf der Hafenseite eine Küche, für die Gäste aus der ganzen Insel anreisen.

Schulen

Die Mallorca International School in Crestatx bei Sa Pobla ist die nächstgelegene internationale Schule und die realistische Wahl für Familien in Alcúdia, die einen britischen Lehrplan ohne lange tägliche Fahrt möchten. Zu beachten ist, dass sie Schüler bis 16 Jahre unterrichtet. Die meisten anderen internationalen Schulen liegen rund um Palma und im Südwesten, fünfzig Minuten oder mehr entfernt. Familien, die ganz ins spanische und katalanische Schulsystem eintauchen möchten, haben die öffentlichen und staatlich geförderten Schulen der Gemeinde direkt vor Ort.

Aktivitäten im Freien

Der Club de Golf Alcanada, von Robert Trent Jones Jr. entworfen und 2003 eröffnet, bezeichnet sich als einziger Golfplatz Mallorcas direkt am Meer und war bereits mehrfach Austragungsort des Saisonfinales der europäischen Challenge Tour. Der Jachthafen Alcudiamar trägt eine echte Seglergemeinschaft, von Tagesseglern bis zu Menschen, die dauerhaft an Bord leben. Daneben bietet die kleinere, private Marina de Bonaire (bekannt als El Cocodrilo) wenige Minuten entlang der Küste eine ruhigere Liegeplatzoption. Im Landesinneren ist s’Albufera de Mallorca das größte Feuchtgebiet der Balearen, mit fast 1.700 Hektar und Hunderten nachgewiesener Vogelarten. Flache, weitgehend verkehrsfreie Rad- und Wanderwege verbinden Alcúdia mit Playa de Muro, ohne eine Hauptstraße zu berühren.

Gemeinschaft und internationales Leben

Die internationale Gemeinschaft von Alcúdia hat tiefe Wurzeln. Briten und Deutsche kommen hierher, seit der Pauschaltourismus an dieser Küste in den 1960er- und 70er-Jahren begann. Deshalb gehört ein beachtlicher Teil der heutigen Zweitwohnsitz-Eigentümer zur zweiten oder dritten Generation von Rückkehrern und nicht zu den Erstkäufern. Diese Geschichte zeigt sich im Alltag mehr als in jeder Statistik: Deutsch und Englisch werden in den Cafés der Altstadt und am Hafen ganz selbstverständlich gesprochen, und der Markt am Dienstag und Sonntag, einer der größten und traditionsreichsten Mallorcas, zieht ein wirklich gemischtes Publikum aus Bewohnern an, nicht nur Tagesausflügler.

Das Segeln bildet eine eigene Gemeinschaft rund um Alcudiamar, von Wochenendregattaseglern bis zu Dauerbewohnern an Bord. Den Festkalender prägen die Festes de Sant Jaume Ende Juli und die Fira d’Alcúdia Anfang Oktober, beides echte Treffpunkte von einheimischen und internationalen Bewohnern und keine Inszenierungen für Besucher. Das Fischerviertel von Port d’Alcúdia feiert Ende Juni zusätzlich sein eigenes Fest Sant Pere mit einer Bootsprozession, die langjährige Bewohner jeder Nationalität fest im Kalender haben.

Die besten Wohnlagen in Alcúdia

Altstadt (innerhalb der Mauern)

Leben innerhalb der Mauern bedeutet Kopfsteinpflaster, eine ganzjährige Bevölkerung und den Markt zweimal pro Woche vor der Haustür. Das passt zu Käufern, die alles zu Fuß erreichen möchten und bereit sind, Garten gegen Charakter und Lage zu tauschen. Hier finden Sie unsere Immobilien in Alcúdia.

Port d’Alcúdia

Der aktive Hafen und der Hauptstrandabschnitt, im Sommer am belebtesten und eher lebhaft als rein residenziell. Das passt zu Käufern, die Jachthafen, Restaurants und Strand in Gehweite haben möchten, und weniger zu denen, die die Ruhe der Altstadt oder der Hanglagen suchen. Hier finden Sie unsere Immobilien in Port d’Alcúdia.

Bonaire

Bonaire ist ein gewachsenes Villengebiet am Hang mit eigenem kleinen Jachthafen, der Marina de Bonaire (bei Einheimischen El Cocodrilo), deutlich ruhiger und privater als der große Hafen von Port d’Alcúdia. Das passt zu Käufern, die Platz, Meerblick Richtung Pollença und einen Liegeplatz in der Nähe möchten, mit einer kurzen Autofahrt zur Altstadt und zu den Stränden. Hier finden Sie die Immobilien in Bonaire.

Mal Pas

Die exklusivste Wohnlage Alcúdias, zwischen Altstadt und Bonaire an der Ostküste gelegen, mit direktem oder fast direktem Zugang zum Wasser. Das passt zu Käufern, denen Privatsphäre und Meeresnähe wichtiger sind als kurze Wege. Hier finden Sie die Immobilien in Mal Pas.

Alcanada

Benannt nach der kleinen Leuchtturminsel vor der Küste, die auch dem Golfplatz ihren Namen gibt. Alcanada ist die ruhigste und am stärksten vom Golf geprägte Gegend Alcúdias, mit Villen zwischen Pinien und Olivenbäumen. Das passt zu Käufern, die den Platz vor der Haustür haben möchten und kein Problem damit haben, für alles andere kurz ins Auto zu steigen. Hier finden Sie die Immobilien in Alcanada.

Gut zu wissen

Alcúdia ist stark saisonal geprägt, und das sollte man offen sagen. Zwischen Juni und September vervielfacht sich die Bevölkerung, die Küstenstraße (Ma-12) zwischen Altstadt und Port d’Alcúdia kommt zu Spitzenzeiten kaum voran, und der Markt am Dienstag und Sonntag breitet sich über einen Großteil des historischen Zentrums aus statt nur über seinen üblichen Platz. Außerhalb von Juli und August kehrt der Ort dagegen zu einem ruhigeren, deutlich lokalen Rhythmus zurück, und genau diesen Charakter der Nebensaison beschreiben ganzjährige Bewohner als das eigentliche Alcúdia.

Die Ferienvermietung ist auf Mallorca über das ETV-Lizenzsystem streng reguliert. Die Verfügbarkeit von Lizenzen speziell in Alcúdia sollte direkt bei den Behörden oder einem spezialisierten Berater geprüft und nicht vorausgesetzt werden, da Obergrenzen und Regeln regelmäßig überarbeitet werden.

Für die medizinische Grundversorgung gibt es ein Gesundheitszentrum im Ort und eine weitere Einrichtung in Port d’Alcúdia; für Fachmedizin und Notfälle ist das Hospital Comarcal de Inca in rund dreißig Minuten erreichbar. Der Flughafen Palma liegt über die Ma-13 weniger als eine Stunde entfernt. Zudem ist die internationale Gemeinschaft hier fest etabliert, und in Geschäften, Restaurants und Dienstleistungen wird ganz selbstverständlich Englisch und Deutsch gesprochen, nicht nur in der Hochsaison.

Für wen eignet sich Alcúdia?

• Familien: Strandzugang, eine sichere, fußläufige Altstadt und eine internationale Schule in der Nähe machen Alcúdia zu einem Familienwohnsitz für das ganze Jahr, nicht nur für die Ferien.
• Ruheständler: Ein ganzjährig lebendiger Ort und keine Sommerkulisse, mit Einrichtungen für den Alltag, einem Gesundheitszentrum und einer etablierten internationalen Gemeinschaft.
• Zweitwohnsitz-Eigentümer: Die touristische Infrastruktur von Port d’Alcúdia und der Charakter der Altstadt passen zu einer Immobilie, die nur ein paar Wochen im Jahr genutzt wird und den Rest der Zeit leicht zu unterhalten sein soll.
• Investoren: Die etablierte Mietnachfrage in Port d’Alcúdia ist ein echter Vorteil, die Verfügbarkeit von ETV-Lizenzen muss aber direkt geprüft und darf nicht vorausgesetzt werden, da sie sich ändert.
• Segler und Wassersportfans: Der Jachthafen Alcudiamar und der Golfplatz von Alcanada liegen hier nebeneinander und geben diesem Küstenabschnitt eine aktive maritime Gemeinschaft, nicht nur Liegeplätze.
• Radfahrer: Die flachen Strecken durch s’Albufera und entlang der Küste Richtung Playa de Muro eignen sich für ambitionierte Fahrer, ohne die Gemeinde verlassen zu müssen.

Sie denken über einen Kauf nach?

Der Immobilienmarkt in Alcúdia reicht von historischen Stadthäusern innerhalb der Mauern über Apartments am Jachthafen bis zu Villen am Hang, und genau diese Bandbreite macht die Gegend für so unterschiedliche Käufer attraktiv. Für Zahlen, Grundrisse und das aktuelle Angebot zeigt Ihnen unser Team, was tatsächlich verfügbar ist.

Vergleichen Sie diesen Ort mit seiner Region: Regionalratgeber · alle Orts- und Regionalführer Mallorcas.

Häufig gestellte Fragen

Leben in Formentor

Formentor ist kein Ort. Es ist ein langer Finger aus Kiefernwald und Kalksteinklippen an der Nordspitze Mallorcas, erreichbar über eine einzige kurvige Straße oder mit dem Boot über die Bucht von Pollença. Seit 1929, als ein argentinischer Kunstmäzen am Ufer ein Hotel baute, zieht die Halbinsel einen kleinen, diskreten Kreis von Eigentümern an und keine feste Bevölkerung. Es gibt keinen Dorfplatz, keinen täglichen Markt, keinen Schulweg. Was Formentor stattdessen bietet, ist Abgeschiedenheit in einer Landschaft, die fast vollständig vor weiterer Bebauung geschützt ist, und eine Handvoll Anwesen, die nur selten den Besitzer wechseln.

Warum hier leben

Formentor passt zu einem sehr bestimmten Käufer: jemandem, der Privatsphäre in Kilometern misst, nicht in Mauern. Die Halbinsel bildet die nordöstliche Spitze der Serra de Tramuntana, die die UNESCO 2011 als Kulturlandschaft zum Welterbe erklärt hat, und ihre hintere Hälfte jenseits des Hotels und einiger privater Anwesen ist geschütztes Naturland ohne realistische Aussicht auf neue Bebauung. Genau diese Knappheit macht den Reiz aus. Während sich andere Küstenabschnitte Mallorcas über die Jahrzehnte gefüllt haben, sieht Formentor noch weitgehend so aus wie zu der Zeit, als die Straße es erreichte.

Ganzjährig hier zu leben ist für die meisten unpraktisch; der Reiz ähnelt eher dem eines privaten Rückzugsorts als dem eines Hauptwohnsitzes. Puerto Pollensa mit Geschäften, Arztpraxen, Jachthafen und internationaler Gemeinschaft liegt rund zwanzig Autominuten entfernt und dient praktisch als Versorgungsort der Halbinsel. Der Flughafen Palma ist außerhalb der saisonalen Verkehrsbeschränkungen in weniger als einer Stunde mit dem Auto erreichbar. Eigentümer können die Halbinsel auch per Boot von Puerto Pollensa oder Alcúdia aus erreichen, so wie es schon die ersten Besucher Formentors taten. Für den richtigen Käufer ist diese Kombination aus echter Wildnis und kurzer Fahrt zu einem Hafenort mit allem Nötigen anderswo auf der Insel kaum zu finden.

Lebensstil

Strände

Die Platja de Formentor ist der einzige richtige Strand der Halbinsel: ein Streifen hellen Sandes vor Kiefern, mit Blick auf das ruhige Wasser der Cala Pi de la Posada, an der das Hotel liegt. Er wird regelmäßig zu den schönsten Stränden Mallorcas gezählt und zieht in der Saison viele Tagesgäste an, die per Boot und Bus kommen. Ruhiger ist die Cala Murta, eine Kiesbucht, die nur zu Fuß oder vom Meer aus erreichbar ist, etwa zwanzig Minuten vom nächsten Parkplatz entfernt, ohne Einrichtungen und selten mit mehr als ein paar Wanderern oder Schnorchlern. Die Cala Figuera an der Nordseite der Halbinsel ist noch kleiner und völlig unberührt.

Restaurants und Cafés

Die Gastronomie auf der Halbinsel selbst ist bewusst begrenzt. Das Four Seasons Resort Mallorca in Formentor, die neu aufgebaute und wiedereröffnete Version des historischen Hotel Formentor, betreibt mehrere Restaurants, die auch Nicht-Hotelgästen offenstehen, vom Fischrestaurant am Strand bis zur lockeren Küche am Pool, dazu eine Bar direkt an der Platja de Formentor. Darüber hinaus gibt es auf der Halbinsel kaum etwas. Die meisten Eigentümer nutzen im Alltag die Hafenrestaurants von Puerto Pollensa, eine kurze Fahrt über dieselbe Straße zurück.

Schulen

Auf der Halbinsel Formentor gibt es keine Schulen, und angesichts des Schutzstatus wird es realistischerweise auch keine geben. Familien, die hier leben, schicken ihre Kinder auf die öffentlichen Schulen in Pollença oder Puerto Pollensa oder auf die Mallorca International School in Crestatx bei Sa Pobla, die nächstgelegene internationale Schule, etwa dreißig bis vierzig Autominuten entfernt. Das ist eines der deutlichsten Zeichen dafür, dass dies kein Ort für den täglichen Schulweg ist.

Aktivitäten im Freien

Die Straße zum Leuchtturm ist einer der bekanntesten Rennradanstiege Mallorcas, und Radfahrer fahren sie das ganze Jahr, auch in den Monaten, in denen die Verkehrsbeschränkungen den oberen Abschnitt Radfahrern, Fußgängern und berechtigten Fahrzeugen vorbehalten. Das klare Wasser der Buchten eignet sich eher zum Schnorcheln als zum Tauchen. Vogelbeobachter kommen gezielt wegen der Eleonorenfalken, die an den nach Norden gerichteten Klippen brüten. Der Zugang per Boot gehört hier schon immer zum Alltag: Das Hotel bietet weiterhin einen eigenen Transfer von und nach Puerto Pollensa, und mehrere private Anwesen der Halbinsel haben eigene Liegeplätze.

Gemeinschaft und internationales Leben

Formentor hat keine Gemeinschaft wie Puerto Pollensa oder der Ort Pollença. Es gibt keinen Expat-Verein, keinen Wochenmarkt, keinen festen Nachbarschaftskreis. Was es stattdessen hat, ist eine Tradition. Seit Adan Diehl 1929 sein Hotel eröffnete, zieht die Halbinsel einen kleinen, aber bemerkenswert beständigen Kreis internationaler Eigentümer und Stammgäste an, von den Schriftstellern, die sich in den 1960er-Jahren rund um den Literaturpreis Formentor hier trafen, bis zu europäischen Königshäusern und Filmstars, die im Laufe von fast einem Jahrhundert im Hotel wohnten. Die wenigen privaten Anwesen außerhalb des Hotels folgen einem ähnlichen Muster: Mehrere sind seit Generationen in derselben Familie und wechseln selten und diskret den Besitzer.

Das gesellschaftliche Leben, soweit vorhanden, dreht sich um das Hotel und nicht um einen Ort oder einen Club. Die Menschen hier sind meist Teilzeitbewohner mit einem festen Wohnsitz anderswo auf der Insel oder in Europa, die Formentor als privaten Rückzugsort nutzen und Puerto Pollensa für das soziale Leben und Besorgungen im Alltag.

Die besten Lagen in Formentor

Formentor hat kaum Wohnsiedlungen wie Puerto Pollensa oder Alcúdia. In der Praxis lohnt es sich, zwei Abschnitte der Halbinsel zu unterscheiden.

Rund um das Hotel und die Platja de Formentor

Dies ist der einzige besiedelte Teil der Halbinsel: das Hotel, der Strand, an dem es liegt, und eine kleine Zahl privater Villen im nahen Kiefernwald, einige mit direktem Meerzugang oder eigenem Liegeplatz. Es kommt einer Adresse in Formentor am nächsten, und Immobilien kommen hier nur sehr selten auf den Markt.

Cap de Formentor und das geschützte Kap

Hinter dem Strand steigt die Straße über mehrere Kilometer durch reines Naturschutzgebiet zum Leuchtturm an: Klippen, Kiefernwald und der Aussichtspunkt Mirador d’Es Colomer, praktisch ohne Privatland und ohne Aussicht darauf. Dieser Abschnitt ist hier als Kontext aufgeführt, nicht als Gelegenheit. Dieses Ende der Halbinsel ist geschützte Landschaft und kein Wohngebiet, und man sollte nicht erwarten, dass es eines wird.

Gut zu wissen

Einen Teil des Jahres ist Formentor mit dem eigenen Auto wirklich schwer zu erreichen. 2026 gelten die Verkehrsbeschränkungen auf der Ma-2210 vom 15. Mai bis 18. Oktober, von 10 bis 22 Uhr: Der Abschnitt bis zum Strand ist für Privatwagen offen, bis der Parkplatz voll ist, dahinter dürfen nur berechtigte Fahrzeuge fahren, etwa der Shuttlebus, Taxis, Eigentümer mit Wohnsitz im gesperrten Abschnitt (mit vorheriger Genehmigung), Radfahrer und Fußgänger. Termine und Bedingungen legen jedes Jahr die DGT und der Consell de Mallorca fest. Wer mit ganzjährigem Autozugang rechnet, sollte die aktuellen Regeln vor Kauf oder Umzug prüfen.

Auf der Halbinsel gibt es keinen Supermarkt, keine Apotheke und kein Geschäft. Puerto Pollensa, außerhalb der Sperrzeiten rund zwanzig Autominuten entfernt, deckt all das ab. Fast die gesamte Halbinsel, abgesehen vom Hotel und einigen privaten Grundstücken, ist geschütztes Land der Serra de Tramuntana, weshalb sich die Gegend seit einem Jahrhundert kaum verändert hat und nennenswerte Neubauten unwahrscheinlich sind. Als exponierte Nordspitze der Insel ist Formentor zudem stark dem Wind ausgesetzt: Einheimische nennen es den Treffpunkt der Winde, und der Tramuntana kann hier kräftig wehen, auch wenn es in Puerto Pollensa windstill ist.

Für wen eignet sich Formentor?

• Zweitwohnsitz-Eigentümer: Formentor passt zu jemandem, der einen privaten Rückzugsort für einige Wochen am Stück sucht, keinen ganzjährigen Wohnsitz mit täglichen Besorgungen und Schulweg.
• Segler und Wassersportfans: Mehrere Immobilien in erster Linie haben direkten Meerzugang oder einen privaten Liegeplatz, und die Anreise per Boot von Puerto Pollensa ist nach wie vor ein normaler und historischer Weg.
• Investoren: Der Reiz liegt hier in der Knappheit, nicht in der Rendite. Neues Angebot entsteht praktisch nie, und einige bestehende Villen werden als hochwertige Ferienvermietung genutzt, doch jede Ferienvermietungslizenz (ETV) muss für die konkrete Immobilie geprüft und bestätigt werden, statt sie vorauszusetzen.

Sie denken über einen Kauf nach?

Formentor ist vielleicht der knappste Teilmarkt, den wir auf dieser Website behandeln. Da fast die gesamte Halbinsel geschützt ist und keine nennenswerten Neubauten möglich sind, wechseln die wenigen Villen hier selten den Besitzer, und jede ist ein Einzelstück statt eines von vielen vergleichbaren Objekten. Unser aktuelles Angebot in Formentor ist der Ausgangspunkt; wer keine völlige Abgeschiedenheit braucht, findet im Immobilienmarkt von Pollença in derselben Bucht deutlich mehr Alltagskomfort.

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Häufig gestellte Fragen

Leben in Pollença

Pollença versucht nicht, wie ein Ferienort auszusehen, denn es ist keiner. Im Landesinneren zwischen zwei Hügeln gelegen, dem Puig de Maria und dem Calvari, ist es ein lebendiger mallorquinischer Ort mit Sonntagsmarkt, einem Kreuzgang aus dem 17. Jahrhundert, in dem seit 1962 jeden Sommer Orchester von Weltrang auftreten, und einer Küste, die er eigentlich gar nicht berührt. Letzteres ist wichtig: Dies ist ein Ratgeber zum Ort selbst, nicht zu Puerto Pollensa fünf Minuten die Straße hinunter, das seinen eigenen Charakter und seinen eigenen Ratgeber hat. Der Reiz von Pollença ist ein anderer, und es lohnt sich, genau zu sagen, warum.

Warum hier leben

Pollença liegt am inneren Rand des Nordens von Mallorca (auf Englisch), in derselben Region wie Alcúdia, doch sein Charakter verdankt den Bergen dahinter mehr als der Küste. Internationalen Käufern bietet es etwas Seltenes: einen Ort, der im Februar genauso funktioniert wie im August. Der Flughafen Palma ist über die Ma-13 rund 45 Minuten entfernt, nah genug für Wochenendreisen und weit genug, dass sich Pollença nie wie eine Verlängerung der Ankunftshalle anfühlt. Die engen Steingassen und die niedrige Bebauung der Altstadt sind durch jahrzehntelange Zurückhaltung in der Planung geschützt, und so ist der Ort, in den sich Käufer bei der Besichtigung verlieben, weitgehend derselbe, in dem sie zehn Jahre später noch leben.

Was Pollença von den Nachbarorten an der Küste unterscheidet, ist ein soziales und kulturelles Leben, das mit der Saison nicht abschaltet. Das Festival de Pollença füllt jeden Sommer den Kreuzgang von Sant Domingo, und das seit über 60 Jahren; die Galería Maior und einige kleinere Galerien haben ein aktives Ausstellungsprogramm, und der Sonntagsmarkt ist ein echter Wochentermin für die Bewohner, keine reine Sommerveranstaltung. Die Mallorca International School, die nächstgelegene internationale Schule, liegt rund zehn Minuten entfernt in Crestatx. Wer Land und Bergblick möchte, ohne die zehn Minuten Verbindung zum Ort aufzugeben, findet in der Umgebung von La Font und El Vila das Richtige. Pollença ist ein Ort zum Leben, nicht nur für den Urlaub.

Lebensstil

Strände

Die Altstadt von Pollença liegt im Landesinneren, einen Strand vor der Haustür gibt es also nicht, und es wäre irreführend, etwas anderes zu behaupten. Stattdessen erreicht man leicht zwei sehr unterschiedliche Küstenabschnitte. Cala Sant Vicenç, etwa zehn Minuten nördlich, besteht aus vier kleinen Buchten (Cala Barques, Cala Molins, Cala Clara und Cala Carbó) unter kieferbewachsenen Klippen und dem Grat des Cavall Bernat, eher für ein ruhiges Bad als für einen großen Strandtag. Puerto Pollensa, fünf Minuten östlich, hat die lange Sandbucht und die Promenade Pine Walk; die Bewohner von Pollença betrachten sie als ihren Strand, obwohl es ein eigener Ort mit eigenem Ratgeber ist.

Restaurants und Cafés

Die Gastronomie konzentriert sich rund um die Plaça Major und die Gassen, die davon abgehen: familiengeführte mallorquinische Küchen in restaurierten Stadthäusern, Tapas-Terrassen, die sich an Markttagen füllen, und einige ambitioniertere Restaurants, die im letzten Jahrzehnt eröffnet haben, ohne die älteren, schlichteren Lokale zu verdrängen, in die die Einheimischen weiterhin jede Woche gehen. Da Pollença ganzjährig bewohnt ist, bleibt das meiste auch außerhalb des Sommers geöffnet, was nicht jeder Ort an der Nordküste von sich sagen kann.

Schulen

Die Mallorca International School (MySchool) in der Siedlung Crestatx, etwa zehn Minuten vom Ort entfernt, folgt dem britischen Lehrplan bis 16 Jahre und ist die nächstgelegene internationale Schule, was die Gegend in den letzten Jahren für umziehende Familien deutlich attraktiver gemacht hat. Wer ganz in das spanische oder katalanische Schulsystem eintauchen möchte, hat im Ort selbst mehrere öffentliche und staatlich geförderte Schulen.

Aktivitäten im Freien

Golf Pollença ist ein 9-Loch-Platz rund zwei Kilometer vom Ort entfernt, 1986 eröffnet, mit Blick über die Buchten von Pollença und Alcúdia und das Naturschutzgebiet s’Albufereta. Wanderer haben den Puig de Maria, einen Aufstieg auf rund 330 Meter zu einem Heiligtum aus dem 14. Jahrhundert, etwa 40 Minuten zu Fuß, und das Boquer-Tal, eine geschützte Route, die bei Vogelbeobachtern beliebt ist und bis zur Küste führt. Radfahrer nutzen Pollença als Basis für die ruhigeren Nebenstraßen des Nordens und für den Anstieg Richtung Cap de Formentor, eine der bekanntesten Strecken der Insel.

Gemeinschaft und internationales Leben

Der internationale Charakter von Pollença ist nicht neu. Das Festival de Pollença wurde 1962 vom britischen Geiger Philip Newman gegründet, und seither hat der Kreuzgang des Klosters Sant Domingo große Namen der klassischen Musik empfangen. Eine solche Institution entsteht nicht ohne jahrzehntelanges Engagement einer ansässigen Gemeinschaft, und besonders britische und deutsche Käufer gehören schon ebenso lange zum Leben in Pollença.

Das soziale Leben der Bewohner läuft über einige feste Termine statt über einen Expat-Club: den Sonntagsmarkt auf der Plaça Major, den die Einheimischen ebenso nutzen wie die Besucher, den Festivalkalender im Sommer und eine kleine, aber aktive Galerieszene rund um die Galería Maior. Es ist eine zurückhaltendere, stärker integrierte Form internationalen Lebens als das Modell aus Jachthafen und Segelclub in Puerto Pollensa, und sie passt meist zu Käufern, die Teil eines Ortes sein möchten und nicht eines Ferienortes.

Die besten Wohnlagen in Pollença

Historische Altstadt

Die Straßen rund um die Plaça Major und die Treppe zum Calvari sind der Ort für unkompliziertes Wohnen: Stadthäuser und Wohnungen in Gehweite zu Markt, Restaurants und Pfarrkirche, mit Leben das ganze Jahr und nicht nur in der Saison. Das passt zu Käufern, die vor die Tür treten und mittendrin sein möchten. Immobilien in der Altstadt von Pollença ansehen.

La Font

Ein gewachsenes Wohngebiet am Ortsrand, bekannt für erhöhte Lagen und Blicke zurück über die Bucht. Seit Jahren eine der gefragtesten Adressen in Pollença, und trotzdem nur rund fünfzehn Gehminuten vom Zentrum entfernt. Immobilien in La Font ansehen.

El Vila

Im Charakter ähnlich wie La Font und auf derselben Talseite, aber näher an der Straße zum Hafen, weshalb es bei Käufern beliebt ist, die Meerblick und eine kurze Fahrt zu den Restaurants und zum Jachthafen von Puerto Pollensa möchten.

Cala Sant Vicenç

Formal ein eigener Ortsteil und kein Viertel von Pollença, aber Teil derselben Gemeinde. Der Reiz sind die Buchten selbst: kompakt, residenziell und beliebt bei Käufern, die einen kurzen Fußweg zum Wasser möchten, ohne die Größe von Puerto Pollensa. Immobilien in Cala Sant Vicenç ansehen.

Crestatx

Eine ruhige Wohnsiedlung Richtung Sa Pobla, die bei Familien immer beliebter ist, seit die Mallorca International School in der Nähe eröffnet hat, oft allein aus diesem Grund. Sie passt zu Käufern, denen der Schulweg wichtiger ist als die Nähe zum Zentrum von Pollença, das ohnehin nur etwa zehn Minuten entfernt ist.

Vall de Son March

Ein ländliches Tal direkt außerhalb des Ortes, bekannt für Fincas zwischen Oliven- und Mandelbäumen mit Blick auf die Tramuntana. Es passt zu Käufern, die echte ländliche Privatsphäre suchen, ohne auf die kurze Fahrt in den Ort zu verzichten. Immobilien in Vall de Son March ansehen.

Gut zu wissen

Der Sonntagsmarkt füllt am Vormittag die Altstadt und zieht Besucher aus der ganzen Insel an, Parkplätze sind dann knapp und das Zentrum wirklich voll, während es den Rest der Woche ruhig ist. Ende Juli und August bringen das Festival de Pollença und ein volleres Kulturprogramm, dazu mehr Verkehr auf der Hauptstraße zwischen Palma, Pollença und Alcúdia; der Ort selbst ist in der Hochsaison dennoch ruhiger als der Hafen. Bemerkenswert: Das Ajuntament de Pollença hat den Ort zum 1. Januar 2025 aus dem Netzwerk Los Pueblos más Bonitos de España herausgenommen, weil die Mitgliedschaft der Gemeinde nichts bringe. Eine Entscheidung, die viel darüber sagt, wie bewusst der Ort sein eigenes Image steuert, statt auf mehr Besucher zu setzen.

Der Ort hat ein öffentliches Gesundheitszentrum im Netz des IB-Salut. Die internationale Gemeinschaft ist seit Langem etabliert, und die ganzjährige Bevölkerung ist deutlich kleiner als der Sommerzustrom, was dazu beiträgt, dass der Ort außerhalb der Saison lebenswert bleibt. Wer kurzfristig vermieten möchte, sollte die aktuellen Regeln für Ferienvermietungslizenzen (ETV) in der Gegend prüfen, bevor er davon ausgeht, eine zu bekommen.

Für wen eignet sich Pollença?

• Familien: Die nächstgelegene internationale Schule ist zehn Minuten entfernt, und die Altstadt ist fußläufig und sicher für Kinder.
• Ruheständler: Ein echter, ganzjährig belebter Ort statt eines Saisonortes, mit etablierter internationaler Gemeinschaft und fußläufigem Zentrum.
• Zweitwohnsitz-Eigentümer: Unkomplizierte Wohnungen und Stadthäuser in der Altstadt, mit dem Flughafen Palma rund 45 Minuten entfernt.
• Investoren: Die Mietnachfrage hält sich rund um Markt, Festivalsaison und Schuljahr, doch die Verfügbarkeit von ETV-Lizenzen sollte immer geprüft werden, bevor man davon ausgeht, dass eine Immobilie für Ferienvermietung in Frage kommt.
• Kunst- und Kulturinteressierte: Das Festival de Pollença und eine kleine, aber echte Galerieszene machen den Ort kulturell verankerter als die meisten Orte an der Nordküste.
• Radfahrer: Ruhige Landstraßen und direkter Zugang zum Anstieg Richtung Cap de Formentor.

Sie denken über einen Kauf nach?

Das Immobilienangebot in Pollença reicht von unkomplizierten Wohnungen in der Altstadt bis zu Landgütern rund um La Font, El Vila und Vall de Son March. Was am besten passt, hängt vor allem davon ab, ob man mitten im Ort oder eine kurze Fahrt davon entfernt leben möchte. Unsere Immobiliensuche in Pollença ist dafür der beste Ausgangspunkt.

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Häufig gestellte Fragen

Leben in Puerto Pollensa

Puerto Pollensa liegt an einer weiten, geschützten Bucht im Norden Mallorcas, mit der Serra de Tramuntana im Rücken, und blieb von den Hochhäusern, die im 20. Jahrhundert große Teile der Inselküste verändert haben, weitgehend verschont. Seit Jahrzehnten zieht der Ort dieselbe Art internationaler Käufer an, vor allem Briten, Deutsche und Skandinavier, weniger wegen einer einzelnen Attraktion als wegen der Kombination: ein langer Sandstrand, ein aktiver Jachthafen und ein Zentrum, das man zu Fuß erkundet. Agatha Christie wohnte in den 1930er-Jahren hier und siedelte eine Kurzgeschichte, Problem in der Bucht von Pollensa, im Ort an, ein frühes Zeichen für die Anziehungskraft, die dieser Küstenabschnitt seit fast einem Jahrhundert auf seine Besucher ausübt.

Warum hier leben

Was Puerto Pollensa von anderen Ferienorten an der Nordküste unterscheidet, ist ebenso das, was fehlt, wie das, was da ist: keine Hochhäuser, keine Partymeile, keine ungebremste Bebauung an der Uferfront. Die Bebauungsdichte wird seit Jahren begrenzt, und auch deshalb ist die Bucht bis heute als der Fischerhafen erkennbar, der sie einmal war, nur mit besseren Restaurants.

Die Lage leistet viel. Die Bucht ist geschützt genug für ruhige, verlässliche Segelbedingungen fast das ganze Jahr, der Strand ist lang und sandig, ohne das Gedränge, das man in der Hochsaison weiter südlich findet, und die Tramuntana, eine Landschaft des UNESCO-Welterbes, bildet eine Kulisse, die man kaum übertreiben kann, bis man selbst auf dem Pine Walk steht und hinschaut. Dazu kommen ein Jachthafen, der auch außerhalb des Sommers aktiv bleibt, und eine Restaurantszene mit echter Substanz statt reinem Touristenumsatz. So versteht man, warum so viele Käufer, die zum Urlaub kamen, am Ende etwas Dauerhafteres suchten.

Lebensstil

Strände

Der Hauptstrand folgt dem ganzen Bogen der Bucht: ein langer Sandabschnitt, der auch im August angenehm zum Baden und familienfreundlich ist und über weite Strecken von der Kiefernpromenade gesäumt wird, die dem Pine Walk ihren Namen gibt. Kleiner und ruhiger ist Cala Sant Vicenç, eine kurze Autofahrt über den Hügel, mit mehreren Buchten, die sich besser für einen gemächlichen Vormittag eignen als der Hauptstrand.

Restaurants und Cafés

Die Gastronomie bleibt weit über den Sommer hinaus geöffnet und lebendig, mit vielen Restaurants rund um den Moll Vell und den Moll Nou. Fisch und Meeresfrüchte sind erwartungsgemäß die Stärke, und die Hafenrestaurants haben neben den Besuchern auch eine treue einheimische Kundschaft. Der Pine Walk selbst ist gesäumt von Cafés, die sich für den Morgenkaffee ebenso eignen wie für einen Drink am Abend mit Blick auf die Bucht.

Schulen

Familien mit Kindern haben eine klare Option vor Ort: die Mallorca International School in Crestatx bei Sa Pobla, rund 20 Autominuten von Puerto Pollensa entfernt, mit britischem Lehrplan vom Kindergarten bis zur Sekundarstufe (bis 16 Jahre). Sie ist die nächstgelegene internationale Schule; Familien, die eine größere Auswahl an Lehrplänen suchen (IB, französisch, deutsch), müssen meist 45 bis 60 Minuten Fahrt Richtung Palma einplanen. Im Ort Pollença gibt es außerdem öffentliche Schulen auf Spanisch und Katalanisch, die manche internationale Familien bewusst wegen des Sprachbads wählen.

Aktivitäten im Freien

Segeln und Wassersport laufen über den Reial Club Nàutic Port de Pollença, den Segelclub des Ortes, mit Jugendsegelschule und vollem Veranstaltungskalender. Golfplätze gibt es auf beiden Seiten: Golf Pollença, ein 1986 eröffneter 9-Loch-Platz, liegt bei Pollença, und der 18-Loch-Platz von Alcanada, von dessen meisten Löchern man den gleichnamigen Leuchtturm sieht, ist eine kurze Fahrt um die Bucht entfernt. Wanderer haben den Weg durch das Boquer-Tal, eine bekannte Route vom Ortsrand durch das Tal hinauf zu einem wilden, abgelegenen Strand, und dahinter die ganze Tramuntana. Radfahrer nutzen die Küstenstraßen und die Bergpässe hinter Pollença etwa gleich oft, und der Pine Walk bleibt die klassische Strecke für einen lockeren Spaziergang oder Lauf am Morgen.

Gemeinschaft und internationales Leben

Die internationale Gemeinschaft von Puerto Pollensa ist nicht neu. Britische, deutsche und skandinavische Bewohner kommen seit Jahrzehnten, und oft trifft man Familien in der zweiten oder dritten Generation, manche im selben Haus, das schon ihre Eltern oder Großeltern gekauft haben. Diese Kontinuität zeigt sich im Alltag: Englisch und Deutsch sind in Geschäften und Restaurants weit verbreitet, und der Ort hat ein echtes gesellschaftliches Leben das ganze Jahr über, nicht nur im Juli und August.

Vieles davon spielt sich am Wasser ab. Der Reial Club Nàutic Port de Pollença trägt eine echte Seglergemeinschaft mit Regatten, Jugendsegelschule und einem Kalender, der das ganze Jahr läuft. An Land sind der Pine Walk und die Restaurants am Moll Vell und Moll Nou die informellen Treffpunkte, und die Feste der Mare de Déu del Carme Mitte Juli im Hafen sowie der Patrona Anfang August in Pollença bringen Bewohner und Besucher zu Open-Air-Konzerten und Prozessionen zusammen, die deutlich lokal und nicht für Touristen inszeniert wirken.

Die besten Wohnlagen in Puerto Pollensa

Puerto Pollensa ist kein einheitliches Viertel: Die Uferpromenade und die Wohngebiete dahinter haben jeweils ihren eigenen Charakter und ihre eigenen Käufer. So unterscheiden sich die wichtigsten Lagen (das gesamte Immobilienangebot in Puerto Pollensa finden Sie hier):

Pine Walk

Die bekannteste Adresse in Puerto Pollensa: eine Uferpromenade mit alten Kiefern und den Apartments und Penthäusern in erster Meereslinie. Direkter Strandzugang und freier Blick über die Bucht machen sie zum gefragtesten Teil des Marktes. Immobilien am Pine Walk ansehen

Llenaire

Die erste Adresse für Käufer, die eine Villa nahe am Strand suchen, nur einen kurzen Spaziergang vom Hauptstrand entfernt und spürbar ruhiger und wohnlicher als das Zentrum. Die Grundstücke sind meist großzügig, private Pools und Gärten sind Standard, und gut bepreiste Immobilien stehen hier erfahrungsgemäß nicht lange zum Verkauf. Immobilien in Llenaire ansehen

Gotmar

Nah am Hafen und am Strand, mit einer Mischung aus Villen, Apartments und kleineren Häusern zwischen gewachsenen Gärten und Kiefern. Ein Teil liegt eben, ein Teil steigt sanft den Hang hinauf, was innerhalb desselben Viertels unterschiedliche Meer- und Bergblicke bietet. Immobilien in Gotmar ansehen

Boquer

Liegt direkt hinter dem Pine Walk und steigt zum Hang an, durchquert von der Straße nach Formentor. Weiter unten passen Wohnanlagen mit Gemeinschaftspool zu Eigentümern, die abschließen und abreisen möchten; weiter oben bieten freistehende Villen erhöhte Blicke über Bucht und Ort. Das Viertel teilt seinen Namen mit dem Wanderweg durch das Boquer-Tal gleich dahinter.

Bellresguard

Eine kleinere, ruhigere Enklave, bekannt für Sicherheit und wenig Pflegeaufwand: die naheliegende Wahl für Käufer, die einen unkomplizierten Zweitwohnsitz suchen und kein Projekt. Immobilien in Bellresguard ansehen

Gut zu wissen

Juli und August sind die belebtesten Monate, besonders rund um die Feste des Carme im Hafen und der Patrona in Pollença, wenn die Straße zwischen Pollença und dem Hafen zu Spitzenzeiten wirklich verstopft ist. Außerhalb dieser beiden Monate ist der Ort deutlich ruhiger, wirkt aber selten geschlossen: Restaurants und Dienstleistungen bleiben in Frühjahr und Herbst geöffnet, was manchen rein saisonalen Ferienorten nicht gelingt.

Die Lizenz für Ferienvermietung (ETV) ist ein echter Faktor für alle, die vermieten möchten, denn sie bestimmt sowohl die legale Nutzung einer Immobilie als auch ihr Mietpotenzial. Man sollte das bei jeder Immobilie früh prüfen. Die Anbindung ist unkompliziert: Palma und der Flughafen sind bei normalem Verkehr in rund 50 Minuten über die Autobahn erreichbar, und es gibt regelmäßige Busse nach Palma und Alcúdia sowie weitere Linien in der Saison für alle ohne Auto.

Für wen eignet sich Puerto Pollensa?

• Familien: Ein echter, fußläufiger Ort mit dem Strand vor der Tür, wobei Schule entweder die internationale Schule in Crestatx oder eine längere Fahrt Richtung Palma bedeutet.
• Ruheständler: Eine seit Jahrzehnten gewachsene internationale Gemeinschaft und ein Lebenstempo, das außerhalb des Sommers spürbar ruhiger wird.
• Zweitwohnsitz-Eigentümer: Eine Immobilie zum Abschließen und Abreisen, die für die saisonale Nutzung funktioniert, ohne den Aufwand eines Hauptwohnsitzes, besonders in ruhigen Enklaven wie Bellresguard.
• Investoren: Echtes Mietpotenzial rund um den Hafen, das aber von der Verfügbarkeit von ETV-Lizenzen abhängt und vor einem Kauf mit Mieteinnahmen geprüft werden sollte.
• Segler und Wassersportfans: Eine geschützte Bucht und ein aktiver Segelclub direkt im Ort, einschließlich Jugendsegelschule.
• Radfahrer: Flache Küstenstraßen und ernsthafte Tramuntana-Anstiege nur eine kurze Fahrt von zu Hause entfernt.

Weiterlesen: Entdecken Sie unseren Ratgeber zum Norden Mallorcas (auf Englisch) und vergleichen Sie das Leben in Pollença, Alcúdia und Formentor.

Sie denken über einen Kauf nach?

Wenn Sie sehen möchten, was tatsächlich auf dem Markt ist, werden unsere Immobilien in Puerto Pollensa und Pollença regelmäßig für alle hier beschriebenen Lagen aktualisiert, vom Apartment am Pine Walk bis zur Villa in Llenaire. Unser Team sitzt im Ort Pollença selbst und betreut diesen Markt nicht aus der Ferne von Palma aus. Melden Sie sich gern direkt mit Fragen zum aktuellen Angebot.

Vergleichen Sie diesen Ort mit seiner Region: Regionalratgeber · alle Orts- und Regionalführer Mallorcas.

Häufig gestellte Fragen