Steuern beim Immobilienkauf auf den Balearen für ausländische Käufer

Steuerinformationen geprüft am 18. September 2026. Die Angaben zur regionalen Grunderwerbsteuer wurden mit den aktuellen Hinweisen der balearischen Steuerbehörde Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) und der Gesetzesänderung vom Juni 2026 abgeglichen. Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Umständen ab; eine unabhängige Beratung bleibt unerlässlich.

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca, Ibiza oder Menorca ist für internationale Käufer erfreulich unkompliziert: Es gibt keine Beschränkungen für ausländische Eigentümer, und der Kaufprozess selbst ist gut eingespielt. Was viele überrascht, ist nicht der Kauf, sondern alles, was das spanische Steuersystem danach erwartet: die Steuern beim Kauf, die jährlichen Steuern während der gesamten Besitzzeit und die Steuern bei einem späteren Verkauf. Dieser Ratgeber zeigt, was tatsächlich anfällt.

Dies sind allgemeine Informationen und keine individuelle Steuerberatung. Steuersätze und Schwellenwerte werden von der spanischen und der balearischen Steuerverwaltung regelmäßig überprüft. Lassen Sie sich die aktuellen Zahlen deshalb immer von einem unabhängigen Steuerberater (asesor fiscal) oder einer gestoría bestätigen, bevor Sie etwas unterschreiben.

1. Steuern beim Kauf

Den Ablauf des Kaufs Schritt für Schritt (NIE-Nummer, Reservierungsvertrag, arras, Beurkundung beim Notar) erklärt unser Kaufratgeber für die Balearen. Dieser Abschnitt konzentriert sich nur darauf, was Sie an wen zahlen.

Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer (ITP)

Beim Kauf gebrauchter Immobilien auf den Balearen fällt die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an, eine regionale Grunderwerbsteuer mit progressivem Tarif statt eines einheitlichen Satzes. Nach dem Stand vom September 2026 veröffentlicht die ATIB den folgenden allgemeinen Stufentarif für Immobilienübertragungen. Die aktuellen ITP-Sätze der ATIB können Sie direkt dort nachlesen:

Anteil am Kaufpreis	Steuersatz
Bis 400.000 €	8 %
400.000 bis 600.000 €	9 %
600.000 bis 1.000.000 €	10 %
1.000.000 bis 2.000.000 €	12 %
Über 2.000.000 €	13 %

Die Steuer wird stufenweise berechnet: Jeder Preisanteil wird mit dem Satz seiner Stufe besteuert, nicht der gesamte Preis mit dem höchsten Satz. Für bestimmte Käufe einer selbstgenutzten Hauptwohnung gibt es ermäßigte Sätze und Vergünstigungen, allerdings mit genau definierten Voraussetzungen. Nach den Änderungen vom Juni 2026 bestätigt die ATIB, dass der für bestimmte steuerliche Vergünstigungen maßgebliche Höchstwert der Immobilie für Steuertatbestände ab dem 14. Juni 2026 auf Mallorca und Menorca bei 331.859,70 € und auf Ibiza und Formentera bei 378.211,68 € liegt. Die Vergünstigung kann sich auf einen bestimmten Teil der Bemessungsgrundlage beschränken und hängt von Bedingungen wie Alter, Ersterwerb oder familiärer Situation ab. Lesen Sie dazu die Mitteilung der ATIB vom Juni 2026 und klären Sie die Voraussetzungen mit Ihrem Berater, bevor Sie mit einem ermäßigten Satz rechnen.

Neubau: IVA und AJD

Neubauten, die direkt vom Bauträger gekauft werden, werden anders besteuert: mit 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus der Beurkundungssteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados), die auf den Balearen in der Regel 1,5 % beträgt, was im Wesentlichen den Angaben in unserem Kaufratgeber entspricht. Für bestimmte Käufergruppen gelten ermäßigte AJD-Sätze oder Befreiungen, daher sollten Sie diese Zahl als erste Schätzung und nicht als verbindliches Angebot betrachten.

Weitere einmalige Kosten

Planen Sie Notar, Grundbuchamt und Anwalt gesondert ein: Zusammen kommen in der Regel noch einmal 1 bis 2 % zur Steuer hinzu.

2. Jährliche Steuern während der Besitzzeit

Das überrascht viele ausländische Eigentümer: Auch wenn die Immobilie nie vermietet wird, kann ein nicht in Spanien ansässiger Eigentümer über die Besteuerung eines fiktiven Mietwerts jährlich steuerpflichtig sein.

IBI: die kommunale Grundsteuer

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist das spanische Gegenstück zur Grundsteuer. Sie wird jährlich vom Rathaus (ayuntamiento) erhoben und richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie. Den Satz legt jede Gemeinde selbst fest; Ihr Notar oder Ihre gestoría nennt Ihnen vor der Unterzeichnung den genauen Betrag für die jeweilige Immobilie.

IRNR: Einkommensteuer für Nichtresidenten

Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, müssen Sie jedes Jahr eine Steuererklärung für Nichtresidenten (Modelo 210) abgeben, auch wenn die Immobilie keine Einnahmen erzielt. Spanien unterstellt einer Zweitwohnung ein „fiktives Einkommen“, eine rechnerische Miete von 1,1 % des Katasterwerts (2 %, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren nicht allgemein neu festgesetzt wurde), und besteuert es wie folgt:

• 19 % für steuerlich Ansässige in der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein
• 24 % für alle anderen, einschließlich der in Großbritannien Ansässigen nach dem Brexit

Wird die Immobilie vermietet, gelten für die tatsächlichen Mieteinnahmen dieselben Sätze, allerdings mit einem wichtigen Unterschied: Eigentümer aus der EU und dem EWR können Ausgaben abziehen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen (Verwaltung, Reparaturen, Gemeinschaftskosten für den Vermietungszeitraum), Eigentümer von außerhalb der EU in der Regel nicht. Das verändert die Nettorendite für britische, amerikanische und andere Nicht-EU-Vermieter spürbar.

3. Steuern beim späteren Verkauf

Verkaufen Sie als Nichtresident, fallen zwei getrennte Posten an. Steuerlich in Spanien Ansässige unterliegen einem anderen System (über ihre reguläre Einkommensteuererklärung, IRPF) und sind von keinem der beiden betroffen:

• 3 % Einbehalt: Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und in Ihrem Namen direkt an das Finanzamt abzuführen (Modelo 211), als Vorauszahlung auf die spätere Steuer auf den Veräußerungsgewinn.
• 19 % Steuer auf den Veräußerungsgewinn: Sie wird auf den tatsächlichen Gewinn berechnet, sobald die endgültige Steuererklärung eingereicht ist. Ist der Einbehalt von 3 % höher als die geschuldete Steuer, wird die Differenz erstattet; ist er niedriger, zahlen Sie den Rest nach.

Zusätzlich zahlt in der Regel der Verkäufer (nicht der Käufer) die plusvalía municipal, eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks während der Besitzzeit. Sie wird von jedem Rathaus festgelegt, daher lässt sich hier kein einheitlicher Wert nennen; Ihre gestoría berechnet sie beim Verkauf.

Ein Hinweis zur Vermögensteuer

Hier sollten Käufer hochwertiger Immobilien genauer hinschauen. Wer in Spanien Immobilien oberhalb bestimmter Schwellenwerte besitzt, kann unter die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) fallen und, je nach Höhe des weltweiten Vermögens, unter die befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen. Die Freibeträge unterscheiden sich je nach Wohnsitzstatus und Region erheblich (die Balearen gewähren ihren Einwohnern derzeit einen deutlich höheren Freibetrag als der Großteil Spaniens), daher ist dies wirklich eine Frage des Einzelfalls. Bei Käufen im oberen Marktsegment empfehlen wir, sich vor der Unterzeichnung mit einem Steuerberater zusammenzusetzen, nicht erst danach.

Von Anfang an richtig planen

Nichts davon ist ein Grund, beim Kauf auf den Balearen zu zögern: Es ist einfach der Papierkram, der mit Immobilienbesitz in einem anderen Land einhergeht. Alle Käufer, mit denen wir arbeiten, bringen wir im Rahmen des Prozesses mit einem unabhängigen Anwalt und Steuerberater zusammen, damit es weder beim Notartermin noch bei der Steuererklärung im folgenden Frühjahr Überraschungen gibt.

Kontaktieren Sie unser Team für eine persönliche Beratung zu Ihrer Situation.