Immobilienpreise auf Mallorca nach Regionen: ein Ratgeber für Käufer

Gebietsporträts und Preisvergleich für die markantesten Regionen Mallorcas

Marktquellen geprüft am 18. September 2026. Angebotspreise, amtliche Preisindizes und abgeschlossene Transaktionen sind unterschiedliche Messgrößen und werden getrennt ausgewiesen. Die Wohnungsmarktbeobachtungsstelle der Balearenregierung meldete am 17. September 2026, dass die inserierten Angebote auf den Inseln rund 38 % über den tatsächlichen Transaktionspreisen lagen. Die Quadratmeterpreise der Portale eignen sich daher, um die Gegenden im Verhältnis zueinander einzuordnen, nicht als tatsächlich erzielte Verkaufswerte.

Mallorca ist kein einheitlicher Immobilienmarkt, auch wenn gern ein Durchschnittspreis für die ganze Insel genannt wird. Das spanische Statistikamt INE verzeichnete für die Balearen im zweiten Quartal 2026 einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 13,7 % gegenüber dem Vorjahr, den achthöchsten Zuwachs aller Regionen des Landes und deutlich mehr als die 12,2 % im spanischen Durchschnitt. Nach den eigenen Portaldaten von Idealista lagen die Balearen zu Jahresbeginn mit rund 5.194 € pro Quadratmeter für Bestandsimmobilien vor allen anderen spanischen Regionen, noch vor Madrid. Als Einordnung sind diese Zahlen nützlich, doch sie verdecken enorme Unterschiede innerhalb Mallorcas: Wer in Inca sucht, bewegt sich auf einem völlig anderen Markt als jemand, der in Port d’Andratx sucht, teils zu weniger als der Hälfte des Quadratmeterpreises.

Dieser Ratgeber geht die Insel Region für Region durch: was jede Gegend tatsächlich bietet, wer dort typischerweise kauft und wie sich die Preise vergleichen, wenn man den Durchschnittswert beiseitelässt.

Der Südwesten: Andratx und Calvià

Die Südwestecke, die von Andratx und seinem Hafen Port d’Andratx über Calvià und Santa Ponsa bis nach Puerto Portals reicht, ist nach wie vor mit deutlichem Abstand der teuerste Küstenabschnitt Mallorcas. Hier konzentrieren sich große Villen mit Meerblick und eigenem Pool, viele im Besitz internationaler Käufer, die sie einige Monate im Jahr nutzen. Vor allem Port d’Andratx hat sich den Ruf einer der exklusivsten Adressen der Insel erworben; sein Jachthafen zieht ein ähnliches Publikum an wie Port de Sóller, nur in größerem Maßstab. Santa Ponsa und die übrige Gemeinde Calvià verbinden seit Langem ansässige internationale Gemeinschaften mit neueren Bauprojekten, und die kurze Anfahrt zum Flughafen Palma hält die Nachfrage stabil, selbst wenn sich der spanische Markt insgesamt abkühlt. Puerto Portals fügt noch eine weitere Ebene hinzu: Der Hafen wurde für Superyachten und nicht für Familiensegler gebaut, und Restaurants, Boutiquen und Immobilien in der Umgebung sind preislich auf genau diese Klientel ausgerichtet.

Palma und Son Vida

Palma ist fast ein eigener Markt. Die Altstadt hat im vergangenen Jahrzehnt eine Welle von Käufern angezogen, die historische Stadthäuser renovieren und zu hochwertigen Wohnungen in Gehweite von Kathedrale und Hafen umbauen. Santa Catalina und Portixol, direkt außerhalb der alten Stadtmauern, haben eine ähnliche Entwicklung genommen, mit einem jüngeren, designorientierten Publikum. Auf dem Hügel über der Stadt ist Son Vida wieder etwas ganz anderes: eine bewachte Wohnanlage in Golfplatznähe, deren Preise eher denen der Südwestküste als dem übrigen Palma entsprechen. Wer in der Hauptstadt kauft, tauscht in der Regel Garten und Meerlage gegen kurze Wege, Restaurants und ganzjährige Mietnachfrage, was wichtig ist, wenn sich die Immobilie auch außerhalb der Sommermonate tragen soll. Palma bietet außerdem Schulen, Krankenhäuser und Verkehrsanbindungen, die einer reinen Küstenadresse oft fehlen, und zieht auch deshalb weiterhin Familien an, die dauerhaft umziehen, und nicht nur Ferienkäufer.

Der Norden: Pollença und Alcúdia

Pollença und Alcúdia prägen den Norden der Insel, und beide haben ruhigere, gewachsenere Wohnungsmärkte als einige der neueren Ferienorte in ihrer Umgebung. Der Ort Pollença selbst liegt im Landesinneren, ist vom Hochhaustourismus weitgehend verschont geblieben und spricht Käufer an, die einen echten mallorquinischen Ort mit einer lebendigen Künstler- und internationalen Gemeinschaft suchen; Port de Pollença ergänzt das um die Küste, ohne die Intensität des Südwestens. Alcúdia teilt sich ähnlich in die ummauerte Altstadt und den Strandstreifen von Port d’Alcúdia. Die Preise liegen hier im Mittelfeld der Insel: hoch genug, um echte Nachfrage widerzuspiegeln, aber noch ein gutes Stück unter dem Südwesten oder den begehrtesten Lagen Palmas.

Sóller und die Tramuntana

Westlich von Palma, jenseits der Serra de Tramuntana, bilden Sóller und Port de Sóller einen eigenen Markt. Die Bergbahn und die Zitrushaine des Tals ziehen seit Langem Käufer an, die etwas Ruhigeres als die Küste suchen, und die gesamte Serra de Tramuntana wurde 2011 als Kulturlandschaft in die UNESCO-Welterbeliste aufgenommen. Diese Anerkennung würdigt jahrhundertelangen Terrassenanbau und Wassermanagement und ist kein Planungsinstrument, geht aber mit wirklich strengen örtlichen Bauvorschriften einher, die Großprojekte aus dem Gebirge ferngehalten haben. Die Preise haben sich hier im vergangenen Jahr stark bewegt, stärker als fast überall sonst in diesem Vergleich, wobei auf einem so kleinen Markt schon eine Handvoll hochpreisiger Verkäufe den Durchschnitt stärker verschieben kann als in einem größeren Ort. Deià und Valldemossa, weiter entlang des Gebirges, spielen in einer noch kleineren Liga: Es gibt so wenige Transaktionen, dass sich kein verlässlicher Durchschnittspreis angeben lässt, doch vor Ort zählen beide zu den teuersten Dörfern der Insel, bezogen auf das einzelne Objekt, wenn auch nicht immer auf den Quadratmeter.

Der Süden und das Inselinnere

Im Süden der Insel hat sich Santanyí im vergangenen Jahrzehnt zu einer der angesagtesten Adressen Mallorcas entwickelt: Die honigfarbenen Steinbauten und die Nähe zu Stränden wie Es Trenc ziehen ein ähnliches Publikum an wie der Südwesten, ohne ganz dessen Preise zu erreichen. Cala d’Or, weiter entlang der Küste, ist ein eher klassischer Ferienmarkt, der seit den 1960er-Jahren rund um den Jachthafen gewachsen ist und bei Käufern beliebt bleibt, die eine etablierte, pflegeleichte Ferienbasis statt eines Renovierungsprojekts suchen. Im Inselinneren bieten Manacor, Felanitx und die Orte rund um Marratxí und Inca mit klarem Abstand die günstigsten Einstiegspreise der Insel: lebendige mallorquinische Orte statt Urlaubsziele, ohne Meerblick, aber mit einem echten, ganzjährigen lokalen Markt. Santa Maria del Camí, näher an Palma, hat sich mit restaurierten Fincas und einer starken Gastronomieszene einen Namen gemacht, doch die Zahl der Verkäufe ist dort zu gering für einen eigenen verlässlichen Durchschnittswert.

Preisvergleich nach Regionen

Stand September 2026: Die Wohnungsmarktbeobachtungsstelle der Balearen liefert inzwischen einen wichtigen Abgleich für Portaldaten: Auf den Balearen insgesamt lagen die inserierten Angebote rund 38 % über den tatsächlichen Verkaufspreisen. Das ist ein Indikator für alle Inseln und kein Abschlag, der sich mechanisch auf eine einzelne Immobilie anwenden lässt.

Die Durchschnittspreise unterscheiden sich je nach Gegend so stark, dass ein einziger Wert für die ganze Insel wenig hilft, wenn man Optionen vergleichen möchte. Die folgende Tabelle nutzt die Daten des Fotocasa-Immobilienpreisindex auf Gemeindeebene, abgerufen im September 2026. Es handelt sich um Angebotspreise aktueller Inserate, nicht um erzielte Verkaufspreise; sie zeigen also, wo eine Gegend im Verhältnis zu den anderen steht, und keinen exakten Marktwert.

Ort	Region	Angebotspreis (Fotocasa)	Zeitraum
Inca	Inselmitte / Inselinneres	2.804 €/m²	Sep. 2026
Felanitx	Südosten / Inselinneres	2.925 €/m²	Sep. 2026
Manacor	Osten	3.547 €/m²	Sep. 2026
Marratxí	Inselmitte / Umland von Palma	3.931 €/m²	Sep. 2026
Alcúdia	Norden	4.257 €/m²	Sep. 2026
Pollença	Norden	4.469 €/m²	Sep. 2026
Santanyí	Südosten	4.823 €/m²	Sep. 2026
Palma	Palma	4.843 €/m²	Sep. 2026
Sóller	Nordwesten / Tramuntana	5.624 €/m²	Sep. 2026
Andratx	Südwesten	5.850 €/m²	Sep. 2026
Calvià	Südwesten	6.630 €/m²	Sep. 2026

Quelle und Einordnung: Die Tabelle stützt sich auf den Fotocasa-Index der Inseratspreise vom September 2026, damit alle Gemeinden nach derselben Methode verglichen werden. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um erzielte Verkaufspreise. Der Abgleich zeigt auch, warum man Quellen nicht in einer Tabelle mischen sollte: Die Idealista-Reihe vom August 2026 etwa weist Palma mit 5.522 €/m², Calvià mit 7.556 €/m², Andratx mit 8.694 €/m², Alcúdia mit 4.914 €/m² und Manacor mit 3.440 €/m² aus. Unterschiedliche Methoden und Inseratsstichproben der Portale können zu deutlich abweichenden Werten führen.

Was die Unterschiede tatsächlich erklärt

Zufall ist das alles nicht. Der inselweite Planungsrahmen, der vom Consell de Mallorca verwaltete Pla Territorial Insular, begrenzt, wie viel neues Bauland ausgewiesen werden darf, und seine bedeutendste Überarbeitung seit fast zwei Jahrzehnten wurde 2023 endgültig genehmigt. Zusammen mit der Geografie selbst (eine schmale, gebirgige Westküste, eine historische Hauptstadt mit wenig Raum zum Wachsen und ein Flickenteppich aus geschützten Flächen im Inselinneren) bündelt sich diese Knappheit in genau den Gegenden, die Käufer ohnehin am stärksten nachfragen. Das erklärt zu einem großen Teil, warum der Südwesten und die Tramuntana einen solchen Aufschlag gegenüber dem Inselinneren erzielen. Auch die internationale Nachfrage spielt mit: Käufer aus Deutschland, Großbritannien und zunehmend aus den USA und Skandinavien haben das obere Marktsegment selbst in Phasen stabil gehalten, in denen die spanische Nachfrage insgesamt nachließ, während in den Orten im Inselinneren überwiegend Einheimische kaufen und verkaufen.

Das passende Objekt finden

Wohin all das einen Käufer führt, hängt ganz davon ab, was die Immobilie leisten soll. Eine Mietinvestition für den Sommermarkt funktioniert anders als ein ganzjährig genutztes Familienhaus, und Gegenden, die für das eine sinnvoll sind, passen selten auch zum anderen. Der Südwesten und Son Vida kommen Käufern entgegen, denen Wiederverkaufswert und Mietrendite im Luxussegment wichtig sind; Palma passt zu allen, die in einer richtigen Stadt statt in einem Ferienort leben möchten; der Norden und das Inselinnere bieten noch Verhandlungsspielraum, der an der Küste weitgehend verschwunden ist. Keine dieser Gegenden ist an sich besser oder schlechter, sondern nur besser oder schlechter für die Pläne des jeweiligen Käufers, und das sollte man klären, bevor man sich auf einen bestimmten Ort festlegt. Zudem sind alle Zahlen in diesem Ratgeber eine Momentaufnahme: Die meisten Gegenden der Insel legen weiterhin Jahr für Jahr zu, und einige, die heute teuer wirken, waren vor fünf Jahren deutlich günstiger. Es lohnt sich daher, vor einer Entscheidung die aktuellsten Daten zu prüfen und jeden Fall einzeln zu bewerten.

Aktuelle Angebote auf der ganzen Insel finden Sie auf unserer Seite Immobilien kaufen auf Mallorca. Gern berät Sie unser Team auch zu einer bestimmten Gegend.

Häufig gestellte Fragen

Welche Gegend Mallorcas bietet derzeit das beste Preis-Leistungs-Verhältnis?

Nach den aktuellen Portaldaten haben die Orte im Inselinneren rund um Inca, Manacor und Marratxí die niedrigsten Einstiegspreise der Insel, teils weniger als die Hälfte dessen, was an der Südwestküste pro Quadratmeter verlangt wird. Ob das ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis ist, hängt davon ab, was der Käufer sucht: Es sind lebendige mallorquinische Orte mit wenig touristischer Infrastruktur und ohne Meerblick, der niedrigere Preis steht also für eine wirklich andere Art von Immobilie und nicht einfach für einen Rabatt auf den Küstenmarkt.

Warum ist die Südwestküste so viel teurer als der Rest der Insel?

Wegen einer Kombination aus knappem Bauland, starker internationaler Nachfrage und einem über Jahrzehnte gewachsenen Ruf. Andratx und Calvià gehörten zu den ersten Gegenden der Insel, die wohlhabende ausländische Käufer anzogen, und diese Geschichte hat zusammen mit Bauvorschriften, die das Neubauangebot begrenzen, die Preise seither deutlich über dem Rest Mallorcas gehalten.

Steigen die Immobilienpreise auf Mallorca 2026 weiter?

Ja, laut dem spanischen Statistikamt INE, das für die Balearen im zweiten Quartal 2026 einen Anstieg um 13,7 % gegenüber dem Vorjahr verzeichnete, mehr als im Landesdurchschnitt. Dieser Wert gilt für die gesamte Inselgruppe und nicht nur für Mallorca, und die einzelnen Gegenden entwickeln sich unterschiedlich schnell. Er zeigt also eine allgemeine Richtung und ist keine Garantie für einen bestimmten Ort.

Ist das Inselinnere eine realistische Alternative zur Küste?

Für Käufer, die nicht in Meeresnähe wohnen müssen, ja. Orte wie Inca, Manacor und Santa Maria del Camí bieten deutlich niedrigere Preise, weniger Konkurrenz unter Käufern und ein authentischeres, lokales Lebensgefühl. Dafür liegt der Strand weiter entfernt, und in den meisten Fällen ist die Nachfrage nach Ferienvermietung geringer, was eine Rolle spielt, wenn die Immobilie Einnahmen bringen und nicht nur bewohnt werden soll.