3 Steuern beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca
Wenn Sie Ihre Immobilie auf Mallorca verkaufen möchten, sollten Sie sich frühzeitig über die spanischen Steuern informieren, die dabei anfallen. Balearic Properties ist seit über 25 Jahren auf den Verkauf von Immobilien spezialisiert und bringt Verkäufer mit Käufern zusammen, die auf Mallorca ihr Traumhaus suchen. So wie wir Käufer zu den Kosten und Steuern beim Immobilienkauf auf Mallorca beraten, helfen wir auch Verkäufern, alle Steuern und Kosten beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca zu verstehen.
Beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca gibt es drei wesentliche Steuern:
1. IRPF: Steuer auf den Veräußerungsgewinn
Die wichtigste Steuer beim Verkauf Ihrer Immobilie auf Mallorca ist die Einkommensteuer, das Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Besteuert wird der Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis. Sind Sie in Spanien steuerlich ansässig, gilt für Veräußerungsgewinne ein progressiver Steuersatz zwischen 19 % und 30 % (Sparbemessungsgrundlage, Stand 2026). Der Gewinn wird dabei stufenweise wie folgt besteuert:
- 19 % bis 6.000 €
- 21 % von 6.000 € bis 50.000 €
- 23 % von 50.000 € bis 200.000 €
- 27 % von 200.000 € bis 300.000 €
- 30 % auf Gewinne über 300.000 €
Beispiel: Steuer auf den Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca
Angenommen, Sie haben 2014 eine Wohnung in der Altstadt von Palma für 200.000 Euro gekauft und verkaufen sie 2026 für 350.000 Euro. Dann versteuern Sie einen Gewinn von 150.000 Euro wie folgt (vereinfachte Rechnung ohne Abzug von Erwerbs- und Verkaufskosten):
350.000 € Verkaufspreis - 200.000 € ursprünglicher Kaufpreis = 150.000 € Veräußerungsgewinn
19 % auf die ersten 6.000 € (6.000 x 0,19) + 21 % auf die nächsten 44.000 € (44.000 x 0,21) + 23 %
auf die restlichen 100.000 € (100.000 x 0,23)
In Zahlen ergibt das:
1.140 € + 9.240 € + 23.000 € = 33.380 € Steuer auf den Veräußerungsgewinn
Wann keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn anfällt
Die IRPF wird nur auf einen tatsächlichen Gewinn erhoben. Verkaufen Sie Ihre Immobilie unter dem ursprünglichen Kaufpreis (mit Verlust), fällt keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an. Steuerfrei bleibt der Gewinn außerdem, wenn Sie den gesamten Verkaufserlös aus dem Verkauf Ihrer Hauptwohnung wieder in eine neue Hauptwohnung investieren; bei einer teilweisen Reinvestition ist der Gewinn anteilig steuerfrei. Schließlich sind in Spanien ansässige Personen über 65 Jahre befreit, wenn sie ihre Hauptwohnung (vivienda habitual) verkaufen.
Reinvestition des Verkaufserlöses in eine neue Hauptwohnung
Wenn Sie die Steuer auf den Veräußerungsgewinn durch eine Reinvestition vermeiden möchten, müssen Sie diese Absicht in Ihrer Einkommensteuererklärung (Declaración de la Renta) angeben. Die Steuervergünstigung erhalten Sie nur, wenn Sie den Verkaufserlös innerhalb von zwei Jahren ab dem Verkauf in eine neue Hauptwohnung investieren.
Steuer auf den Veräußerungsgewinn für Nichtresidenten
Für Verkäufer, die nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, gelten andere Regeln. Sie zahlen die Einkommensteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR). Auf Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen beträgt der Steuersatz einheitlich 19 % – für Verkäufer aus der EU bzw. dem EWR ebenso wie für Verkäufer aus Drittstaaten (z. B. der Schweiz oder dem Vereinigten Königreich). Der Satz von 24 % gilt nur für andere Einkünfte von Nicht-EU/EWR-Ansässigen, etwa Mieteinnahmen. Nichtresidenten aus der EU oder dem EWR können außerdem von der Steuer befreit werden, wenn sie den gesamten Erlös aus dem Verkauf ihrer Hauptwohnung in eine neue Hauptwohnung reinvestieren (nicht zwingend in Spanien).
2. Einbehalt von 3 % (nur für Nichtresidenten)
Verkaufen Nichtresidenten eine Immobilie auf Mallorca, ist zudem der Steuereinbehalt (Retención) zu beachten: Der Käufer muss 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats nach dem Verkauf mit dem Formular Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) abführen. Dieser Betrag dient als Vorauszahlung auf die Steuer, die durch den Verkauf entsteht. Sie erhalten also zunächst nur 97 % des Verkaufspreises. Anschließend erklären Sie den tatsächlichen Gewinn mit dem Modelo 210; ist Ihre Steuerschuld geringer als die einbehaltenen 3 % oder haben Sie mit Verlust verkauft, können Sie die Erstattung des Differenzbetrags beantragen.
3. Plusvalía municipal
Die dritte Steuer ist die kommunale Wertzuwachssteuer, die Plusvalía municipal. Sie ist eine Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden. Ländlicher Boden (suelo rústico) unterliegt ihr daher nicht. Besteuert wird nur der Wert des Grundstücks, nicht der des Gebäudes; die Steuer wird von Ihrer Gemeinde festgesetzt. Seit der Reform von 2021 (Real Decreto-ley 26/2021) können Sie zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen: der objektiven Methode (Katasterwert des Bodens multipliziert mit gesetzlich begrenzten Koeffizienten je nach Besitzdauer) oder dem tatsächlichen Wertzuwachs laut Kauf- und Verkaufsurkunde. Können Sie nachweisen, dass kein Wertzuwachs entstanden ist, fällt keine Plusvalía an.
Die Plusvalía richtet sich nach dem Wertzuwachs Ihres Grundstücks
Die Höhe der Plusvalía kann je nach Gemeinde unterschiedlich ausfallen, da jede Gemeinde ihre Koeffizienten und Steuersätze innerhalb des gesetzlichen Rahmens selbst festlegt. Entscheidend ist der Wertzuwachs Ihres Grundstücks während Ihrer Besitzdauer. Liegt Ihre Immobilie in einer Gemeinde, die früher wenig gefragt war und heute sehr begehrt ist, müssen Sie mit einer höheren Steuer rechnen als in anderen Gegenden Mallorcas. Zu den teuersten Immobilienlagen auf Mallorca gehören zweifellos die Gemeinden Calvià und Palma.
Energieausweis
Zu den weiteren Kosten beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca gehört der Energieausweis (certificado energético). Er ist in Spanien seit 2013 gesetzlich vorgeschrieben. Alle Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, benötigen einen Energieausweis, der von einer qualifizierten Fachperson, etwa einem Architekten oder Bauingenieur, ausgestellt wird. Die Kosten hängen von der Größe der Immobilie ab und liegen als Richtwert bei etwa 100 bis 500 Euro; sie können als Verkaufskosten den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn mindern.
Maklerprovision
Wenn Sie Ihre Immobilie auf Mallorca über einen Makler verkaufen, fällt außerdem eine Maklerprovision an. Die Provision trägt in der Regel der Verkäufer, und sie mindert als Verkaufskosten ebenfalls den steuerpflichtigen Gewinn. Balearic Properties begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsprozess: von der Bewertung über Besichtigungen und Marketing bis zur Abstimmung mit Anwälten und Notaren. Auch zu den Steuern beim Verkauf Ihrer Immobilie auf Mallorca beraten wir Sie gern.
Verkaufen Sie Ihre Immobilie auf Mallorca mit Balearic Properties
Balearic Properties verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung im Immobilienverkauf auf Mallorca, und unser Ruf spricht für sich. Als Partner von Savills können wir Ihre Immobilie in 60 Ländern vermarkten. Jedes Jahr wenden sich über 1.800 neue Kunden an uns, die eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchten. Unsere Immobilienexperten hören sich Ihre Anliegen an und verkaufen Ihre Immobilie ganz nach Ihren Bedürfnissen. Besuchen Sie eines unserer Büros in Pollença oder Puerto Portals, um den Verkauf Ihrer Immobilie auf Mallorca zu besprechen.
Kontaktieren Sie Balearic Properties, um Ihre Immobilie zu verkaufen.
Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
