Wie Sie beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca Steuern sparen: Der Leitfaden für 2026

Was ein Verkäufer beim Eigentümerwechsel tatsächlich zahlt

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca oder Ibiza erhöht den Kaufpreis in der Regel um 11% bis 14% an Steuern und Gebühren, wie wir in unserem Leitfaden zur Immobiliensteuer für nicht ansässige Eigentümer erläutern. Der Verkauf bringt eigene Kosten mit sich, von denen sich einige mit Vorausplanung verringern oder ganz vermeiden lassen. Dieser Leitfaden konzentriert sich darauf, was ein Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca zahlt und wo sich echtes Einsparpotenzial bietet.

Die Plusvalía Municipal: die Steuer, die Sie vielleicht gar nicht zahlen müssen

Die Plusvalía Municipal ist eine kommunale Steuer, die die Gemeinde auf die Wertsteigerung des Grundstücks unter der Immobilie seit dem Kauf erhebt, nicht auf das Gebäude selbst, und sie trägt der Verkäufer. Bis 2021 wurde sie nur auf eine Weise berechnet und musste auch dann gezahlt werden, wenn eine Immobilie mit Verlust verkauft wurde, was das Verfassungsgericht für verfassungswidrig erklärte. Seit der darauffolgenden Reform, dem Real Decreto-ley 26/2021, können Sie zwischen zwei Berechnungsmethoden die günstigere wählen: eine objektive Methode, die den Katasterwert des Grundstücks mit einem Koeffizienten multipliziert, der sich nach den Besitzjahren richtet, oder eine reale Methode, die auf der tatsächlichen Differenz zwischen dem Katasterwert des Grundstücks beim Kauf und beim Verkauf basiert. Jede Gemeinde wendet zusätzlich ihren eigenen Steuersatz an, gesetzlich begrenzt auf 30%.

In der Praxis bedeutet das: Können Sie nachweisen, dass die Immobilie zum gleichen oder einem niedrigeren Preis verkauft wurde, als Sie dafür bezahlt haben, fällt keine Plusvalía an, und das muss nicht mehr von einem Anwalt im Einzelfall durchgesetzt werden, sondern ist direkt in die Berechnung eingebaut. Waren Sie viele Jahre Eigentümer in einer Gegend mit stetig steigenden Grundstückswerten, kann die Rechnung trotzdem mehrere tausend Euro betragen, weshalb es sich lohnt, beide Methoden vor dem Verkaufsabschluss durch Ihren Anwalt oder Gestor berechnen zu lassen, nicht erst danach.

Die Kapitalertragsteuer: was nicht ansässige Eigentümer tatsächlich zahlen

Der Gewinn zwischen Kauf- und Verkaufspreis wird bei nicht ansässigen Eigentümern mit einem festen Satz besteuert, nicht nach einer Staffel: 19% für Steuerpflichtige aus der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein und 24% für Ansässige aller anderen Länder, einschließlich des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit und der USA. Der Käufer behält 3% des vereinbarten Preises bei der Beurkundung ein und führt ihn direkt an die spanische Steuerbehörde in Ihrem Namen ab, als Vorauszahlung. Diesen Mechanismus erläutern wir ausführlicher in unserem Leitfaden zur Immobiliensteuer für nicht ansässige Eigentümer.

Steuerlich in Spanien ansässige Personen zahlen auf dieselbe Art von Gewinn eine andere, progressive Skala statt eines festen Satzes, und die oberste Stufe stieg ab 2025 von 28% auf 30%. Die aktuellen Stufen sind wie folgt.

Gewinn	Satz (Ansässige)
Bis 6.000 €	19%
Von 6.000 € bis 50.000 €	21%
Von 50.000 € bis 200.000 €	23%
Von 200.000 € bis 300.000 €	27%
Über 300.000 €	30%

Die offiziellen Regeln dazu, wie nicht ansässige Eigentümer diesen Gewinn berechnen und erklären, sind bei der Agencia Tributaria nachzulesen, und es lohnt sich, diese direkt zu prüfen, wenn Ihre Situation nicht einfach gelagert ist.

Makler und Anwaltshonorar

Die Maklerprovision für den Verkauf einer Immobilie liegt üblicherweise bei rund 5% des Preises und wird vom Verkäufer getragen. Ein Anwalt, der den Verkauf abwickelt, verlangt in der Regel etwa 1% des Endpreises. Ausländischen Verkäufern wird besonders empfohlen, einen auf Immobilientransaktionen spezialisierten örtlichen Anwalt zu beauftragen, etwa Property Lawyers, da dieser die Berechnung der Plusvalía prüft und sicherstellt, dass vor der Beurkundung nichts übersehen wird. Der Verkäufer zahlt bei einem Verkauf weder Notar- noch Grundbuchgebühren, diese trägt der Käufer.

Legale Wege, Ihre Steuerlast zu senken

Befreiungen, die für die meisten nicht ansässigen Verkäufer nicht gelten

In Spanien gibt es zwei bekannte Befreiungen von der Kapitalertragsteuer, und beide haben Einschränkungen, die viele überraschen.

• Die Befreiung für Verkäufer ab 65 Jahren gilt nur für steuerlich in Spanien ansässige Personen, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit. Für nicht ansässige Personen gilt sie überhaupt nicht, unabhängig vom Alter.
• Die Reinvestitionsbefreiung, bei der der gesamte Erlös innerhalb von zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert wird, steht steuerlich in Spanien ansässigen Personen uneingeschränkt zur Verfügung. Für nicht ansässige Personen gilt sie nur, wenn diese steuerlich in einem anderen EU- oder EWR-Land mit wirksamem Steuerinformationsaustausch mit Spanien ansässig sind. Nicht ansässige Personen außerhalb der EU und des EWR, einschließlich Verkäufer aus dem Vereinigten Königreich und den USA, können sie nicht nutzen.

Beide Befreiungen setzen außerdem voraus, dass die Immobilie tatsächlich der Hauptwohnsitz des Verkäufers war, nicht ein Zweitwohnsitz. Da die meisten unserer Kunden auf Mallorca oder Ibiza ein Ferienhaus kaufen, statt dauerhaft umzuziehen, lautet die ehrliche Antwort für die meisten Verkäufer, dass keine der beiden Befreiungen greift, unabhängig von Alter oder Staatsangehörigkeit. Es lohnt sich trotzdem, den eigenen Fall mit einem Gestor zu prüfen, da diese Regeln von Details wie der tatsächlichen Nutzung der Immobilie und deren Dauer abhängen.

Abzugsfähige Kosten, die Ihren Gewinn verringern

Was Sie tatsächlich schulden, bemisst sich nach dem Nettogewinn, nicht nach dem Verkaufspreis. Es lohnt sich daher, Unterlagen zu allem zu sammeln, was diesen verringern kann:

• Die rechtlichen, notariellen und Registerkosten sowie die Steuern, die Sie beim ursprünglichen Kauf der Immobilie gezahlt haben.
• Kosten, die direkt mit diesem Verkauf zusammenhängen, einschließlich Makler- und Anwaltshonorar sowie der Kosten für Unterlagen wie das Energieausweis-Zertifikat und die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft.
• Echte Verbesserungen während der Besitzzeit, etwa ein Anbau, ein neuer Pool oder eine neue Küche, im Gegensatz zu laufender Instandhaltung, die nicht zählt.

Eine offizielle Rechnung mit ausgewiesener Mehrwertsteuer ist der einzige Nachweis, den Hacienda für diese Kosten akzeptiert. Belege ohne Mehrwertsteuer helfen Ihnen also nicht.

Lassen Sie sich vor dem Verkauf auf Mallorca oder Ibiza bewerten

Den Verkauf richtig angehen

Keine der oben genannten Steuern lässt sich umgehen, doch die Höhe des zu zahlenden Betrags ist nicht in Stein gemeißelt. Ein auf Immobilientransaktionen auf Mallorca spezialisierter Anwalt berechnet die Plusvalía nach beiden Methoden, prüft, ob eine der Befreiungen von der Kapitalertragsteuer tatsächlich auf Ihren Fall zutrifft, und stellt sicher, dass jeder abzugsfähige Kostenpunkt vor der Beurkundung ordnungsgemäß dokumentiert ist. Unsere eigenen Tipps zur Vorbereitung eines Verkaufs decken die praktische Seite ab, ergänzend zur steuerlichen Planung oben.

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Häufig gestellte Fragen

Kann ich die Plusvalía Municipal beim Verkauf meiner Immobilie auf Mallorca vermeiden?

Ja, wenn Sie nachweisen können, dass Sie die Immobilie zum gleichen oder einem niedrigeren Preis verkauft haben, als Sie dafür bezahlt haben. Seit der Reform von 2021 können Sie außerdem die günstigere von zwei Berechnungsmethoden wählen: eine basierend auf dem Katasterwert des Grundstücks und einem Koeffizienten für die Besitzjahre, oder eine basierend auf der tatsächlichen Wertsteigerung des Grundstücks.

Wie viel Kapitalertragsteuer zahle ich als nicht ansässiger Eigentümer beim Verkauf einer Immobilie in Spanien?

Einen festen Satz, keine Staffel: 19%, wenn Sie steuerlich in der EU, Island, Norwegen oder Liechtenstein ansässig sind, und 24%, wenn Sie in jedem anderen Land ansässig sind, einschließlich des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit und der USA. Der Käufer behält bei der Beurkundung 3% des Verkaufspreises als Vorauszahlung ein.

Gilt die Befreiung für über 65-Jährige auch für nicht ansässige Personen?

Nein. Diese Befreiung gilt nur für steuerlich in Spanien ansässige Personen, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, unabhängig von Alter oder Staatsangehörigkeit. Nicht ansässige Personen können sie nicht nutzen, selbst wenn sie über 65 sind und die Immobilie einst ihr Hauptwohnsitz war.

Kann ich die Kapitalertragsteuer durch Reinvestition in eine andere Immobilie vermeiden?

Nur unter begrenzten Voraussetzungen. Steuerlich in Spanien ansässige Personen können den gesamten Erlös aus dem Verkauf ihres Hauptwohnsitzes innerhalb von zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren und zahlen dann nichts. Nicht ansässige Personen können diese Befreiung nur nutzen, wenn sie steuerlich in einem anderen EU- oder EWR-Land mit wirksamem Informationsaustausch mit Spanien ansässig sind, und nur, wenn die verkaufte Immobilie tatsächlich ihr Hauptwohnsitz war, nicht ein Ferienhaus.

Welche Kosten kann ich von meiner Kapitalertragsteuer abziehen?

Die rechtlichen, notariellen und Registerkosten sowie Steuern aus Ihrem ursprünglichen Kauf, die Makler- und Anwaltskosten sowie Zertifikatskosten dieses Verkaufs, und echte Verbesserungen während der Besitzzeit, etwa ein Anbau oder ein neuer Pool, jedoch keine laufende Instandhaltung. Für jeden geltend gemachten Kostenpunkt benötigen Sie eine offizielle Rechnung mit ausgewiesener Mehrwertsteuer.

Brauche ich einen Anwalt, um meine Immobilie auf Mallorca zu verkaufen?

Gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht, aber sehr empfehlenswert. Ein Anwalt prüft die Berechnung der Plusvalía, klärt, ob eine Befreiung von der Kapitalertragsteuer auf Ihre Situation zutrifft, und stellt sicher, dass Ihre abzugsfähigen Kosten vor der Beurkundung ordnungsgemäß dokumentiert sind.