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Iris Gruenewald
Founder

Eine Schritt für Schritt Anleitung zum Kauf einer Immobilie auf Mallorca | Kosten und Steuern (2022 aktualisiert)

Anschaffungskosten müssen kein heikles Thema im Verkaufsprozess einer Mallorca-Immobilie sein

Wenn Sie kalkulieren, wie viel Sie für Ihre Traumimmobilie auf Mallorca ausgeben können, müssen Sie auch die Gemeinkosten für den Kauf berücksichtigen. Diese Kosten hängen natürlich vom tatsächlichen Verkaufspreis ab.

Es ist so einfach, eine Kostenaufstellung zu erhalten, soweit es um den Kauf einer Immobilie zum Verkauf auf Mallorca geht, dass diese Steuern anfallen:

  • Notargebühren und Gebühren für das Grundbuchamt
  • 10% Mehrwertsteuer auf den Kauf von neuen Immobilien, bekannt als IVA
  • ITP - Grunderwerbssteuer für den Kauf von nicht-neuen Immobilien
  • 1,2% Stempelsteuer, die gelegentlich anfallen kann, bekannt als AJD (Actos Jurídicos Documentados)

Die ITP-EIGENTUMSÜBERTRAGSSTEUER wird wie folgt berechnet: 

bis zu 400.000 € Kaufpreis: 8% Grunderwerbssteuer

400.000,0 € – 600.000 € Kaufpreis: 9 % Grunderwerbssteuer

600.000,01 € – 1.000.000 € Kaufpreis: 10 % Grunderwerbssteuer

1.000.000 € und darüber: 11 % Grunderwerbssteuer

 

Beispiel: Kaufpreis einer Immobilie > 1.000.000 € 

In diesem Fall wird die entsprechende Grunderwerbsteuer wie folgt berechnet::

Auf den anteiligen Betrag von 400.000 € eine Steuerbelastung von 8 % = 32.000 € 
Auf den anteiligen Betrag von 600.000 € eine Steuerbelastung von 9 % = 54.000 € 
Auf den anteiligen Betrag von 1.000.000 € and over eine Steuerbelastung von 11,5 % = 90.000 € 
Grunderwerbsteuer: 90.0000 €

Eine Transaktion, die der ITP unterliegt, unterliegt nicht der AJD, aber wenn Hypotheken involviert sind, dann ist die AJD anwendbar. Der Notar berechnet eine Gebühr zwischen 600 € und 2.000 €, die sich wiederum nach dem Kaufpreis der zu verkaufenden Immobilie richtet. Die Gebühr für die Eintragung der Immobilie liegt im Allgemeinen zwischen 300€ und 1.200€.

Wenn ein Anwalt eingeschaltet wird, was wir dringend empfehlen, liegen die Gebühren in der Regel zwischen 0,5% und 1% des Kaufpreises der zu verkaufenden Immobilie, was jedoch auch von der Komplexität der Transaktion abhängt.

Die steuerlichen Auswirkungen beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca:  

Property Market 2020
Kapitalertragssteuer

Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt in Spanien ansässig sind, wird der Gewinn zu Ihren anderen Kapitalerträgen und -gewinnen des Jahres hinzugerechnet und nach den Sätzen für "Sparerträge" besteuert: 19 % bis zu 6.000 €, 21 % bis 50.000 € und 23 % darüber hinaus. Wenn es an der Zeit ist, Ihre Mallorca-Immobilie zu verkaufen, muss der Gewinn in Spanien versteuert werden.   

Wenn Sie (als Einwohner Mallorcas) über 65 Jahre alt sind, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die Ihr Hauptwohnsitz war, müssen Sie keine Steuern zahlen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Für Residenten auf Mallorca gilt ein pauschaler Steuersatz von 19 % auf Kapitalerträge.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie möglicherweise auch die Plusvalía Municipal zahlen, die für Residenten und Nichtresidenten gleichermaßen gilt. Dabei handelt es sich um eine örtliche Grundsteuer, die auf die Wertsteigerung des Grundstücks (ohne Gebäude) zu zahlen ist, wobei die Höhe der Steuer von der Einwohnerzahl und der Dauer des Besitzes abhängt.

Kauf und lokale Steuern

Beim Kauf einer Immobilie auf den Balearen müssen Sie entweder 10 % Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)) zahlen, wenn es sich um einen Neubau handelt, oder eine Grunderwerbssteuer von 8 bis 11 % (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) für andere Objekte.

Außerdem müssen Sie die Actos Jurídicos Documentados (Stempelsteuer) bezahlen, die auf den Balearen im Allgemeinen 1,2 % des Immobilienwerts beträgt.<

Außerdem müssen Sie jedes Jahr die Gemeindesteuer Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) auf spanisches Wohneigentum entrichten, deren Höhe sich nach dem offiziellen Wert der Immobilie (valor catastral) richtet.

Jährliche Vermögenssteuer

Wenn Sie in Spanien ansässig sind, müssen Sie jedes Jahr eine Vermögenssteuer auf Ihr weltweites Vermögen entrichten. Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, wird diese Steuer nur auf Ihr spanisches Vermögen erhoben. Dies ist also immer zu bedenken, wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, insbesondere wenn es sich um eine hochwertige Immobilie handelt.

Die Vermögenssteuersätze auf den Balearen reichen von 0,28 % für steuerpflichtiges Vermögen bis zu 170.472 € bis zu 3,45 % für Vermögen über 10.909.915 € (Stand: April 2019).

Sowohl in Spanien ansässige als auch nicht ansässige Personen erhalten einen persönlichen Freibetrag von 700.000 €, und wenn Sie in Spanien leben, erhalten Sie einen zusätzlichen Freibetrag von bis zu 300.000 € für Ihren Hauptwohnsitz. In Spanien ansässige Paare, die gemeinsam eine Immobilie besitzen, können also einen Freibetrag von insgesamt bis zu 2 Millionen Euro erhalten.  

Einkommensteuer

Mieteinnahmen

Wenn Sie Ihre Mallorca-Immobilie vermieten, sind die Mieteinnahmen einkommenssteuerpflichtig.

Für Residenten gelten die allgemeinen Einkommensteuertarife, die auf den Balearen von 19 % bis 47,5 % reichen (Stand: April 2019). Bei langfristigen Vermietungen können Sie eine Steuerermäßigung von 60 % auf die Nettomieteinnahmen erhalten.

Die Steuer für Nicht-Residenten hängt davon ab, wo Sie leben:

  • In der EU/EWR ansässige Personen zahlen derzeit einen pauschalen Steuersatz von 19 % auf das Nettoeinkommen, nach Abzug einiger Ausgaben.
  • Nicht-EU/EWR-Bürger zahlen 24 % auf die Bruttomieteinnahmen (keine abzugsfähigen Ausgaben).
Im März 2019 leitete die Europäische Kommission ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Spanien ein und forderte das Land auf, diese diskriminierende steuerliche Behandlung von Gebietsfremden zu beseitigen. Es könnte jedoch noch einige Jahre dauern, bis dies zu einer Änderung führt, wenn es überhaupt dazu kommt.

Steuer auf Mieteinnahmen (fiktiv)

Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca, eine Villa oder eine Wohnung besitzen, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird, müssen Sie für den Zeitraum, in dem die Immobilie nicht vermietet wird, auch Steuern auf die 'fiktiven Mieteinnahmen' zahlen. Sie beträgt im Allgemeinen 1,1 % des valor catastral (2 %, wenn der Wert innerhalb von zehn Jahren nicht revidiert wurde). Dieser Betrag wird zu den anderen allgemeinen Einkünften des Jahres addiert und zu den progressiven Einkommensteuersätzen für in Spanien ansässige Personen besteuert. Für Nicht-Residenten beträgt der Steuersatz 19 % für EU/EWR-Residenten und 24 % für andere.

Erbschaftssteuer

Die Steuersätze hängen davon ab, wer der Begünstigte ist und wie hoch der geerbte oder verschenkte Betrag ist. Auf den Balearen liegen die Steuersätze für direkte Nachkommen und Verwandte in aufsteigender Linie zwischen 1 % und 20 %; für andere schwanken sie zwischen 7,65 % und 35 %.

Es gibt einige Steuerermäßigungen für persönliche Ermäßigungen: 25.000 € für nahe Verwandte, 8.000 € für andere Verwandte und 1.000 € für Nicht-Familienangehörige.

Besitz von Immobilien über eine spanische GmbH

Der Besitz von Immobilien in Spanien über eine Gesellschaft war in der Vergangenheit steuerlich vorteilhaft, aber die jüngsten Steueränderungen haben die Vorteile in Spanien verwässert.

Immobilien, die im Besitz einer spanischen S.L. sind, unterliegen generell der Einkommenssteuer auf Gewinne sowie der Vermögens- und Erbschaftssteuer, ohne dass die wichtigsten Steuervergünstigungen in Anspruch genommen werden können. In einigen Fällen kann auch spanische Körperschaftssteuer fällig werden. Daher müssen Sie die Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen, um festzustellen, ob dieser Ansatz für Ihre Immobilieninvestition geeignet ist.

Wichtige Informationen zu den spanischen Steuern

Die spanischen Erwerbssteuern können sich ändern. Alle beschriebenen Informationen bezüglich der Besteuerung basieren auf unserem Verständnis der aktuellen spanischen Steuergesetzgebung und -praxis von 2020, die sich ändern kann.

Es ist sinnvoll, während des gesamten Kaufprozesses Ihrer Traumimmobilie auf Mallorca die Unterstützung von Fachleuten in Anspruch zu nehmen. Sie brauchen sich keine Sorgen über "versteckte" Kosten zu machen, denn Sie haben das erfahrenste und seriöseste Unternehmen an Ihrer Seite!

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