Hotel zum Verkauf auf Mallorca

Warum ein Hotel auf Mallorca kaufen?

Das Tourismusmodell der Insel hat sich im letzten Jahrzehnt eindeutig in Richtung Qualität verschoben. Massentouristische 3-Sterne-Komplexe wurden ersetzt oder neu positioniert. Boutiquehotels, ländliche Agrotourismus-Fincas und designorientierte Aparthotels dominieren heute sowohl den Markt als auch die Renditen.

• Stabile Auslastung: Die Hochsaison läuft von Mai bis Oktober, mit wachsender Nachfrage in der Zwischensaison durch Golf, Radsport und Kulturtourismus.
• Starke Betriebskennzahlen: Hotels auf den Balearen erreichten 2025 eine Auslastung von 84% und einen RevPAR von 129 € (+8,7%) (siehe Quellen unten).
• Lizenzknappheit: Nach dem Dekretgesetz 4/2025 können neue touristische Plätze nur aktiviert werden, wenn zuvor dieselbe Anzahl stillgelegt wurde. Objekte, die bereits über eine Lizenz verfügen, haben einen klaren Mehrwert.
• Ganzjährige Nachfrage: Landhotels und Agrotourismus-Betriebe, besonders in der Serra de Tramuntana und im Inselinneren, ziehen Gäste weit außerhalb der Strandsaison an.
• Begrenztes Angebot: Die Hotelkapazität der Balearen wuchs 2025 nur um 0,6%, das geringste Wachstum seit fünf Jahren.

Marktanalyse: Hotelinvestments auf Mallorca

Der Markt für Hotelinvestments auf Mallorca wird durch ein reguliertes Angebot, eine anhaltende internationale Nachfrage und steigende Durchschnittspreise pro Nacht getragen. Das sind die wichtigsten Kennzahlen für Käufer.

Hotelmarktdaten 2025

• Auslastung: 84% im gesamten balearischen Hotelsektor 2025 (regionaler Wert für alle Inseln, nicht speziell für Mallorca).
• RevPAR: Der Durchschnitt auf den Balearen lag bei 129 €, ein Plus von 8,7% gegenüber 2024.
• Zimmerpreise: Der durchschnittliche Tagesratenpreis (ADR) auf Mallorca stieg 2025 um 8,1%.
• Begrenztes Angebot: Die Hotelkapazität der Balearen wuchs nur um 0,6%, das geringste Wachstum seit fünf Jahren.
• Investitionsvolumen: 2025 wurden auf den Balearen 18 Hoteltransaktionen mit rund 464–472 Mio. € registriert.
• Erwartungen der Investoren: Laut Savills erwarten Investoren jährliche Renditen von 6–8% bei Hotels in Spanien. Das ist eine landesweite Erwartung, keine garantierte Rendite für ein Objekt auf Mallorca.

Quellen (auf Englisch): Majorca Daily Bulletin (INE-Daten), Majorca Daily Bulletin (Colliers), Savills via idealista. Zahlen für 2025.

Käuferprofil

Der typische Käufer einer Hotelimmobilie auf Mallorca lässt sich einem von drei Profilen zuordnen: ein Privatinvestor, der Rendite und Kapitalwertsteigerung sucht, ein Eigentümer-Betreiber, der auf die Insel ziehen und ein Lifestyle-Unternehmen führen möchte, oder ein Family Office bzw. institutioneller Investor, der ein Portfolio balearischer Hotelassets aufbaut.

Marktausblick

Seit dem Dekretgesetz 4/2025 vom April 2025 (Quelle: Govern de les Illes Balears) können neue touristische Plätze auf den Balearen nur aktiviert werden, wenn zuvor dieselbe Anzahl stillgelegt wurde, und in Mehrfamilienhäusern sind neue Plätze verboten. Das begrenzt das Wachstum des lizenzierten Angebots und erklärt den Wert von Objekten, die bereits eine Lizenz besitzen. Die Regeln unterscheiden sich je nach Objektart und Gemeinde, daher prüfen wir die Situation jedes Objekts, bevor Sie sich festlegen.

Hoteltypen und Gewerbeimmobilien in unserem Portfolio

Boutiquehotels in Palma und Küstenorten

Historische Palazzi und Stadthäuser in der Altstadt von Palma gehören zu den begehrtesten Hotelassets der Insel. Diese Gebäude bieten eine Architektur, die kein Neubau replizieren kann. Boutiquehotels in Pollensa, Puerto Andratx und Soller stoßen ebenfalls auf konstantes Interesse internationaler Käufer.

Agrotourismus-Hotels und Landfincas

Mallorcas Agrotourismussektor unterliegt einer eigenen Regulierung der Balearischen Regionalregierung, die bestimmten Landimmobilien den Betrieb als Hotel unter spezifischen Bedingungen erlaubt. Ehemalige Arbeitsfincas und Gutshöfe im Inselinneren, besonders rund um Sineu, Campanet und Sencelles, wurden zu hochwertigen Landhotels umgebaut, die das ganze Jahr geöffnet sind.

Aparthotels und Ferienkomplexe

Komplexe mit mehreren Einheiten, Gemeinschaftspool und bestehender gewerblicher Lizenz bieten Investoren einen direkten Einstiegspunkt. Die Renditen sind in der Regel gut planbar, das Betriebsmodell ist einfacher und die Finanzierung gestaltet sich generell unkomplizierter als bei eigenständigen Hotelgebäuden.

Objekte mit Ferienvermietungslizenz

Viele Kunden erwerben eine große Villa oder eine Finca, die bereits über eine Ferienvermietungslizenz verfügt, nutzen sie einen Teil des Jahres selbst und vermieten sie kommerziell für den Rest. Das ist eines der flexibelsten und zunehmend selteneren Investmentformate auf Mallorca.

Gebäude zur Umnutzung in Hotels

Stadthäuser, historische Stadtgebäude und Landfincas mit dem richtigen baurechtlichen Status lassen sich in Boutiquehotels oder Landunterkünfte umnutzen. Wir beraten Käufer zur realistischen Umnutzbarkeit, bevor ein Angebot formuliert wird. Unsere Auswahl an Stadthäusern auf Mallorca und Fincas und Landhäusern bietet mögliche Ausgangspunkte.

Die Touristenlizenz: Was Sie vor dem Kauf wissen müssen

Das wichtigste Dokument bei jedem Hotelkauf auf Mallorca ist die Touristenlizenzbetriebsgenehmigung. Ohne sie ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung nicht legal.

• Neue touristische Plätze sind eingeschränkt: nach dem Dekretgesetz 4/2025 können sie nur im Verhältnis 1 zu 1 getauscht werden, und in Mehrfamilienhäusern sind sie verboten. Ein Objekt, das bereits eine Lizenz besitzt, ist daher ein wertvolles Asset.
• Lizenzen sind objektgebunden. Sie sind nicht auf ein anderes Gebäude übertragbar. Beim Kauf eines lizenzierten Hotels geht die Lizenz mit dem Objekt über, sofern die Transaktion korrekt strukturiert ist.
• Agrotourismus-Lizenzen unterliegen eigenen Vorschriften und gelten ausschließlich für Landimmobilien, mit unterschiedlichen Kapazitätsgrenzen und Betriebsbedingungen.
• Die Lizenzprüfung muss vor der Unterzeichnung jedes Vertrags erfolgen. Unser Team arbeitet eng mit spezialisierten Anwälten zusammen, die diesen Prozess standardmäßig durchführen.

Die besten Lagen für einen Hotelkauf auf Mallorca

Palma de Mallorca

Die Hauptstadt zieht das ganze Jahr Besucher an: Geschäftsreisende, Kulturtouristen, Kreuzfahrtpassagiere. Boutiquehotels in der Altstadt erzielen Premiumtarife und eine starke Auslastung auch außerhalb der Sommersaison. Das verfügbare Angebot ist äußerst begrenzt.

Norden Mallorcas: Pollensa und Puerto Pollensa

Der Norden zählt zu den beliebtesten Zielen der Insel für britische, deutsche und skandinavische Besucher. Pollensa zieht eine treue, wiederkehrende Gästeklientel mit überdurchschnittlichen Ausgaben an. Gewerbliche Objekte in dieser Zone wechseln schnell den Besitzer.

Südwesten: Puerto Andratx und Calvia

Die exklusivste Wohnküste der Insel trägt auch einen starken Premiumhotelmarkt. Puerto Andratx beherbergt einige der wertvollsten gewerblichen Objekte Mallorcas. Santa Ponsa und die Gemeinde Calvia bieten volumenstärkere Möglichkeiten mit zugänglicheren Einstiegspreisen.

Das ländliche Inselinnere

Sineu, Sencelles, Campanet und Llucmajor ziehen wachsendes Interesse von Agrotourismus-Käufern auf sich. Grundstücks- und Gebäudepreise liegen deutlich unter dem Küstenniveau, und gut positionierte ländliche Hotelumnutzungen können solide Betriebsmargen erzielen. Unsere Auswahl an Fincas auf Mallorca bietet einen guten Ausgangspunkt.

Unser Prozess für Hotelkäufer

Ein Hotel oder eine gewerbliche Hotelimmobilie auf Mallorca zu kaufen unterscheidet sich grundlegend vom Kauf einer Wohnimmobilie. Die Due Diligence ist komplexer, die rechtlichen Anforderungen sind andere und der Markt verfügbarer Objekte ist klein. Wir begleiten den gesamten Prozess vom ersten Gespräch bis zur Notarunterschrift.

• Erstgespräch: Wir hören Ihren Investitionszielen, Ihrem Budget, Ihrer bevorzugten Lage und Ihrem Betriebsmodell zu, bevor wir Ihnen etwas zeigen.
• Off-Market-Zugang: Viele der besten Hotelassets auf Mallorca gelangen nie auf den offenen Markt. Unser Netzwerk und über 25 Jahre lokaler Beziehungen geben uns Zugang zu nicht öffentlich gelisteten Objekten.
• Lizenz- und Rechtsprüfung: Wir arbeiten mit qualifizierten Anwälten zusammen, um Touristenlizenzen, Baugenehmigungen und etwaige Belastungen zu prüfen, bevor Sie weitergehen.
• Verhandlung und Abschluss: Wir vertreten Ihre Interessen durch die gesamte Verhandlung und koordinieren mit Notaren und Rechtsteams für einen reibungslosen Kaufabschluss.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Ausländer ein Hotel auf Mallorca kaufen?

Ja. Sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger können Gewerbeimmobilien in Spanien erwerben, einschließlich Hotels. Käufer außerhalb der EU benötigen eine NIE (spanische Ausländeridentifikationsnummer), bevor sie einen Kauf abschließen können. Unser Team arbeitet regelmäßig mit Käufern aus Deutschland, Österreich, der Schweiz, dem Vereinigten Königreich und Skandinavien und kann Sie vom ersten Tag an mit den richtigen Rechtsberatern verbinden.

Ist es möglich, eine neue Touristenlizenz auf Mallorca zu erhalten?

Nicht einfach. Nach dem Dekretgesetz 4/2025 (April 2025) können neue touristische Plätze nur aktiviert werden, wenn zuvor dieselbe Anzahl stillgelegt wurde, und in Mehrfamilienhäusern sind sie verboten. Agrotourismus-Lizenzen in ländlichen Gebieten folgen eigenen Regeln mit eigenen Anforderungen. In der Praxis ist der Erwerb eines bereits lizenzierten Objekts der direkteste Weg, und wir beraten Käufer zur aktuellen Rechtslage jedes Objekts, bevor sie sich festlegen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Hotellizenz und einer Ferienvermietungslizenz?

Eine Hotellizenz deckt den gewerblichen Hotelbetrieb ab: vollständige Gebäude, die als touristische Unterkunft betrieben werden. Eine Ferienvermietungslizenz deckt Wohnimmobilien ab, Villen, Apartments und Landhäuser, die für kurze Zeiträume an Touristen vermietet werden. Beide werden von der Balearischen Regionalregierung reguliert, beide sind knapp und beide gehen mit der Immobilie über, wenn die Transaktion korrekt in der Kaufurkunde strukturiert ist.

Welche Rendite kann ich von einem Hotelinvestment auf Mallorca erwarten?

Die Renditen variieren je nach Lage, Objektkategorie, Betriebsmodell und Managementqualität. Die Rendite hängt vom einzelnen Objekt ab, daher nennen wir keine pauschale Zahl. Als Orientierung: Laut Savills erwarten Investoren jährliche Renditen von 6–8% bei Hotels in Spanien, und Hotels auf den Balearen erreichten 2025 einen durchschnittlichen RevPAR von 129 € (+8,7%). Zu konkreten Objekten teilen wir auf Anfrage die verfügbaren Daten.

Wie lange dauert der Kauf eines Hotels auf Mallorca?

Vom akzeptierten Angebot bis zur Notarunterschrift dauert ein gewerblicher Immobilienkauf auf Mallorca in der Regel zwischen 3 und 6 Monaten. Lizenzprüfung und rechtliche Due Diligence nehmen im Vergleich zu einem Wohnimmobilienkauf mehr Zeit in Anspruch. Käufer, die gut vorbereitet ankommen, mit bestätigter Finanzierung und rechtlicher Vertretung, kommen deutlich schneller voran.

Haben Sie auch Hotels außerhalb von Mallorca zum Verkauf?

Unser Schwerpunkt liegt auf Mallorca, wo wir seit über 25 Jahren tätig sind. Wir sind auch auf Ibiza und Menorca tätig. Wenn Sie ein Hotelinvestment auf den Balearen suchen, sprechen Sie mit unserem Team und wir informieren Sie über das aktuelle Angebot auf jeder Insel.