Die kurze Antwort lautet: ja. US-Bürger können auf Mallorca legal Immobilien erwerben, ohne jede Einschränkung aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit. Weder ein Wohnsitz noch die spanische Staatsbürgerschaft sind erforderlich. Was Sie brauchen, sind präzise Informationen: denn als amerikanischer Staatsbürger eine Immobilie auf einer spanischen Insel zu kaufen, bedeutet, zwei verschiedene Steuersysteme zu navigieren, die beide ihren Anteil an der Transaktion beanspruchen.

Dieser Leitfaden deckt alles ab: den rechtlichen Prozess, die Kosten in Spanien, die Auswirkungen auf Ihre amerikanische Steuererklärung, die besten Lagen, Finanzierungsmöglichkeiten und die häufigsten Fehler, die amerikanische Käufer begehen, weil sie das Kleingedruckte nicht gelesen haben.

Was amerikanische Käufer auf Mallorca oft überrascht

Die meisten Amerikaner, die Mallorca recherchieren, kennen die Grundlagen: mediterranes Klima, herausragende Gastronomie, Direktflüge von den wichtigsten europäischen Flughäfen, von der UNESCO geschützte Berglandschaften. Was sie häufig nicht erwarten:

• Eine Immobilie zu kaufen verschafft Ihnen kein Aufenthaltsrecht. Das spanische Golden-Visa-Programm, das Immobilieninvestitionen mit einem Aufenthaltstitel verknüpfte, wurde offiziell im April 2025 geschlossen. Eine Villa in Andratx zu besitzen beinhaltet kein Visum.
• Ferienvermietungslizenzen sind praktisch eingefroren. Mallorca hat vor Jahren ein Moratorium für neue touristische Mietlizenzen verhängt. Wenn Mieteinnahmen Teil Ihres Plans sind, benötigen Sie eine Immobilie, die bereits über eine gültige Lizenz verfügt. Diese gibt es auf dem Markt, sie müssen jedoch gezielt gesucht werden.
• Die vorgeschlagene zusätzliche Steuer von 100% für Käufer aus Nicht-EU-Ländern wurde dem spanischen Parlament im Mai 2025 vorgelegt und ist bis dato, Stand 2026, kein Gesetz. Neubauten und Immobilien ab Plan sind ausdrücklich von dem Vorschlag ausgenommen. Lassen Sie sich davon nicht von Ihrer Recherche abhalten, aber verfolgen Sie die Entwicklung gemeinsam mit Ihrem Anwalt.
• Das spanische Küstengesetz gilt auf der gesamten Insel. Auch wenn Sie eine Immobilie in erster Meereslinie besitzen, kann der öffentliche Strandzugang nicht blockiert werden. Vollständige Abgeschiedenheit am Wasser ist in Spanien rechtlich nicht möglich.
• Sie müssen weiterhin in den USA Steuern erklären. Amerikanische Staatsbürger versteuern ihr weltweites Einkommen unabhängig davon, wo sie leben oder was sie besitzen. Ein Kauf auf Mallorca fügt spanische Steuerpflichten zu den amerikanischen hinzu, ersetzt diese aber nicht.

Der rechtliche Rahmen: Wer kaufen kann und was dafür benötigt wird

Spanien erlegt keinerlei nationalitätsbasierte Einschränkungen beim Immobilienerwerb auf. EU-Bürger, britische Staatsbürger nach dem Brexit, Amerikaner, Kanadier, Australier: alle können zu gleichen Bedingungen kaufen. Die praktischen Unterschiede zeigen sich bei den Steuersätzen, den Hypothekenkonditionen und den jährlichen Meldepflichten.

Die NIE: der erste Schritt

Vor allem anderen benötigen Sie eine NIE (Número de Identificación de Extranjero), die spanische Steueridentifikationsnummer. Sie ist für jede Immobilientransaktion in Spanien zwingend erforderlich: Verträge unterzeichnen, Steuern zahlen, ein spanisches Bankkonto eröffnen. Ohne sie kann der Kauf nicht abgeschlossen werden.

Sie können die NIE beim spanischen Konsulat in Ihrer Heimatstadt in den USA oder persönlich auf einer Polizeistation auf Mallorca beantragen. Der Prozess dauert in der Regel mehrere Wochen. Die meisten Käufer, die mit einem lokalen Anwalt zusammenarbeiten, erteilen eine notarielle Vollmacht, damit der Anwalt den Antrag in ihrem Namen stellt, was eine eigene Reise erspart.

Resident vs. Nicht-Resident

Ihr Aufenthaltsstatus beeinflusst nicht Ihr Kaufrecht, bestimmt aber, was Sie künftig zahlen und schulden. Verbringen Sie mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien, werden Sie spanischer Steuerresident, was bedeutet, dass Ihr weltweites Einkommen der spanischen Besteuerung unterliegt. Die meisten amerikanischen Käufer, die eine Zweitresidenz oder eine Kapitalanlage auf Mallorca erwerben, bleiben Nicht-Residenten und werden in Spanien nur auf Einkünfte aus spanischen Quellen besteuert.

Visaoptionen für Amerikaner auf Mallorca

Immobilienbesitz und legaler Aufenthalt sind zwei verschiedene Dinge. Wenn Sie planen, längere Zeit auf Mallorca zu verbringen, also über das 90-Tage-Limit des Schengen-Raums für US-Passinhaber hinaus, benötigen Sie ein Visum, das unabhängig von Ihrem Immobilienkauf ist.

Non-Lucrative Visa (Visum ohne Erwerbstätigkeit)

Der häufigste Weg für Amerikaner, die auf Mallorca leben möchten, ohne lokal zu arbeiten. Sie müssen ausreichende passive Einkünfte nachweisen (ungefähr 28.800 Euro jährlich, mehr für Familien) und eine private Krankenversicherung vorweisen. Es erlaubt keine Arbeit für spanische Unternehmen, ist aber mit Fernarbeit für amerikanische Arbeitgeber vereinbar, wobei die steuerlichen Auswirkungen sorgfältig geprüft werden sollten.

Digital-Nomaden-Visum

2023 eingeführt, richtet es sich an Fernarbeiter, die Einkünfte von nicht-spanischen Unternehmen beziehen. Der Mindesteinkommensschwellenwert liegt bei etwa 2.760 Euro pro Monat. Es erlaubt das legale Leben und Arbeiten in Spanien und ermöglicht den Zugang zum Beckham-Gesetz-Steuerregime, das die spanische Einkommensteuer für die ersten vier Jahre auf 24% begrenzt.

Golden Visa: seit April 2025 geschlossen

Zur Referenz: Das spanische Golden Visa bot Käufern, die 500.000 Euro oder mehr in Immobilien ohne Hypothek investierten, einen Aufenthaltstitel. Es wurde im April 2025 geschlossen und ist nicht mehr verfügbar. Wenn ein Makler oder Bauträger suggeriert, es sei noch eine Option, ist das ein Warnsignal.

Visavergleich: Welcher Weg passt zu Ihnen?

	Non-Lucrative Visa (NLV)	Digital-Nomaden-Visum (DNV)
Ideal für	Rentner und Personen mit passivem Einkommen	Fernarbeiter bei nicht-spanischen Unternehmen
Mindesteinkommen	ca. 28.800 €/Jahr (passives Einkommen)	ca. 2.760 €/Monat (aktives Einkommen aus dem Ausland)
Arbeit in Spanien erlaubt?	Nein (für spanische Unternehmen)	Ja (für nicht-spanische Arbeitgeber)
Steuerregime	Allgemeine spanische Einkommensteuersätze	Beckham-Gesetz: Pauschalsteuersatz 24% bis zu 4 Jahre
Krankenversicherung	Private Versicherung erforderlich	Private Versicherung erforderlich
Schengen-Reisen	Ja	Ja
Weg zur dauerhaften Aufenthaltserlaubnis	Nach 5 Jahren ununterbrochenen Aufenthalts	Nach 5 Jahren ununterbrochenen Aufenthalts
Wechselwirkung mit US-Steuern	Kann nach 183 Tagen spanische Besteuerung des weltweiten Einkommens auslösen	Ebenso; Beckham-Gesetz reduziert spanische Steuer, aber US-Pflichten bleiben bestehen

Der Kaufprozess auf Mallorca, Schritt für Schritt

Schritt 1: NIE beantragen und spanisches Bankkonto eröffnen

Beides sollte erledigt sein, bevor Sie Angebote machen. Die NIE braucht Zeit. Ein spanisches Bankkonto ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber für Steuerzahlungen, Lastschriften und die Überweisung der Kaufsumme beim Abschluss praktisch unerlässlich. Die meisten Käufer eröffnen ein Konto bei BBVA, Santander oder CaixaBank, die alle über englischsprachiges Personal mit Erfahrung bei internationalen Kunden verfügen.

Schritt 2: Einen unabhängigen spanischen Anwalt beauftragen

Dies ist die wichtigste Entscheidung im gesamten Prozess. Ihr Anwalt muss unabhängig sein: Er vertritt Sie, nicht den Verkäufer, nicht den Makler, nicht den Bauträger. Er prüft den rechtlichen Status der Immobilie im Grundbuch, kontrolliert die Nota Simple auf ausstehende Schulden oder Belastungen, bestätigt, dass die Baugenehmigungen in Ordnung sind, überprüft alle Verträge bevor Sie unterschreiben, und verwaltet die Steuerabwicklung beim Abschluss. Kalkulieren Sie 1% bis 1,5% des Kaufpreises für Anwaltsgebühren ein. Wenn Sie Hilfe bei der Suche nach der richtigen Kanzlei benötigen, finden Sie geprüfte englischsprachige Immobilienanwälte auf Mallorca über spezialisierte Verzeichnisse.

Schritt 3: Angebot machen und Reservierungsvertrag unterzeichnen

Sobald Sie die richtige Immobilie gefunden und sich auf einen Preis geeinigt haben, nimmt ein Reservierungsvertrag sie vom Markt, während die Due Diligence läuft. Sie zahlen eine kleine Reservierungsanzahlung, in der Regel 1% bis 3% des Kaufpreises, die meist nicht erstattungsfähig ist, wenn Sie aus anderen Gründen als bei der Due Diligence aufgedeckten rechtlichen Problemen zurücktreten.

Schritt 4: Contrato de Arras (Anzahlungsvertrag) unterzeichnen

Dies ist der eigentliche Vorvertrag. Sie zahlen 10% des Kaufpreises. Treten Sie ohne rechtlichen Grund zurück, verlieren Sie die 10%. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen, also 20%. Diese gegenseitige Verpflichtung ist bindend: Nach der Unterzeichnung sind beide Seiten finanziell exponiert.

Schritt 5: Due Diligence

Ihr Anwalt prüft das vollständige Rechtsbild: Grundbuchdaten, Katastereinträge, Baugenehmigungen der Gemeinde, Zahlung von Gemeinschaftsgebühren, IBI-Rückstände und etwaige eingetragene Belastungen. Bei Landgütern umfasst dies auch die Prüfung von Wasserrechten, Zugangsrechten und landwirtschaftlichen Klassifizierungen. Planen Sie vier bis acht Wochen ein.

Schritt 6: Escritura (notarielle Kaufurkunde) unterzeichnen

Der endgültige Kaufvertrag wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet. Käufer und Verkäufer müssen persönlich anwesend oder per Vollmacht vertreten sein. Zu diesem Zeitpunkt werden die verbleibenden Kaufmittel überwiesen und die Schlüssel übergeben. Der Notar registriert die Transaktion anschließend im Grundbuch.

Schritt 7: Steuern zahlen und Eigentümerschaft eintragen lassen

Ihr Anwalt verwaltet die Steuerabwicklung nach dem Abschluss und stellt sicher, dass Ihr Eigentum formal eingetragen wird. Überspringen Sie diesen Schritt nicht: Nicht eingetragenes Eigentum schafft Komplikationen bei zukünftigen Verkäufen und für Ihre Erben.

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Kaufnebenkosten: Was Amerikaner wirklich zahlen

Hier erleben viele Käufer eine Überraschung. Der Kaufpreis ist nicht die Gesamtausgabe. Bei einer Bestandsimmobilie auf Mallorca sollten Sie zusätzlich 10% bis 12% einkalkulieren. Bei einem Neubau 12% bis 13%. Die Aufschlüsselung:

Grunderwerbsteuer (ITP): Bestandsimmobilien

Dies ist die wichtigste Kaufsteuer auf den Balearen für Bestandsimmobilien, und sie ist progressiv:

• Bis 400.000 €: 8%
• 400.001 € bis 600.000 €: 9%
• 600.001 € bis 1.000.000 €: 10%
• Über 1.000.000 €: 11%

Bei einer Villa für 2 Mio. Euro beträgt allein die ITP 182.000 Euro, noch bevor andere Kosten hinzukommen.

Mehrwertsteuer und Stempelsteuer: Neubauten

Neubauten sind von der ITP befreit, unterliegen aber 10% Mehrwertsteuer (IVA) plus 1,5% Stempelsteuer (AJD). Bei einem Neubau für 1,5 Mio. Euro beläuft sich die Steuerbelastung auf 172.500 Euro.

Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren

• Notargebühren: ca. 0,5% bis 1% des Kaufpreises
• Grundbucheintragung: ca. 0,2% bis 0,5%
• Unabhängige Rechtsvertretung: 1% bis 1,5%

3% Einbehalt bei nicht-residenten Verkäufern

Ist der Verkäufer kein spanischer Steuerresident, was auf dem internationalen Markt auf Mallorca häufig vorkommt, müssen Sie als Käufer 3% des gesamten Kaufpreises einbehalten und direkt im Namen des Verkäufers an die spanische Steuerbehörde abführen. Dies ist keine zusätzliche Kosten für Sie: Es reduziert lediglich den Nettobetrag, den der Verkäufer erhält. Es kann jedoch Verhandlungen erschweren, wenn der Verkäufer dies nicht einkalkuliert hat.

Gesamtkostenaufstellung: Beispiel bei einem Kaufpreis von 1.500.000 €

Kostenposition	Bestandsimmobilie	Neubau
Kaufpreis	1.500.000 €	1.500.000 €
ITP (ca. 10,33% gewichteter Durchschnitt)	ca. 148.000 €	n/a
MwSt. 10% (nur Neubau)	n/a	150.000 €
Stempelsteuer AJD 1,5% (nur Neubau)	n/a	22.500 €
Notar und Grundbuch (ca. 0,75%)	ca. 11.250 €	ca. 11.250 €
Anwaltsgebühren (ca. 1,25%)	ca. 18.750 €	ca. 18.750 €
Gesamte Nebenkosten	ca. 178.000 € (11,9%)	ca. 202.500 € (13,5%)
Gesamtausgabe	ca. 1.678.000 €	ca. 1.702.500 €

Die Zahlen sind Richtwerte. Die ITP wird progressiv nach Tranchen berechnet. Notar- und Anwaltsgebühren variieren je nach Kanzlei und Komplexität. Fordern Sie stets einen formalen Kostenvoranschlag von Ihrem Anwalt an, bevor Sie unterzeichnen.

Jährliche Kosten des Immobilienbesitzes auf Mallorca

Der Kauf ist ein einmaliges Ereignis. Was folgt, sind laufende Kosten, die amerikanische Käufer häufig unterschätzen.

IBI (Grundsteuer)

Das spanische Äquivalent zur Grundsteuer, berechnet auf den Katasterwert (der in der Regel weit unter dem Marktwert liegt). Die Sätze in den Gemeinden Mallorcas liegen zwischen 0,4% und 1,1%. Bei den meisten Luxusimmobilien fällt die jährliche IBI-Rechnung geringer aus als erwartet, da der Katasterwert den Marktpreisen deutlich hinterherhinkt.

Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR)

Auch wenn die Immobilie das ganze Jahr leer steht, müssen Nicht-Residenten eine jährliche spanische Steuererklärung abgeben. Die Steuer wird auf ein fiktives Mieteinkommen berechnet: 1,1% oder 2% des Katasterwertes (je nachdem, wann er zuletzt aktualisiert wurde), besteuert mit 19% für EU-Residenten oder 24% für Nicht-EU-Bürger einschließlich Amerikanern. Bei einer Immobilie mit einem Katasterwert von 300.000 Euro beläuft sich die jährliche IRNR für einen amerikanischen Eigentümer bei 2% auf etwa 6.000 Euro.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen besteuert. EU-Bürger können Ausgaben abziehen. Amerikaner können derzeit keine Ausgaben gegen spanische Mieteinnahmen geltend machen, obwohl dies Gegenstand laufender rechtlicher Anfechtungen ist.

Vermögensteuer

Die Balearen erheben Vermögensteuer auf spanische Vermögenswerte von Nicht-Residenten. Der Freibetrag liegt bei 700.000 Euro, mit Sätzen von 0,28% bis 3,45% auf den darüber liegenden Wert. Für vermögende Käufer mit erheblichen spanischen Vermögenswerten erfordert dies eine spezifische Planung.

Gemeinschaftsgebühren

Immobilien in Urbanisationen oder Wohnanlagen zahlen monatliche oder vierteljährliche Gemeinschaftsgebühren für Instandhaltung, Pool, Garten und Sicherheit. Diese reichen von wenigen hundert Euro pro Jahr bei einem einfachen Wohnblock bis zu 10.000 Euro oder mehr jährlich bei einer exklusiven Anlage mit umfangreichem Service.

Kapitalertragsteuer beim Verkauf

Wenn Sie irgendwann verkaufen, beansprucht Spanien einen Teil Ihres Gewinns. Als nicht-residenter Amerikaner zahlen Sie einen pauschalen Steuersatz von 19% auf den gesamten Kapitalgewinn, ohne progressive Staffelung. Im Vergleich dazu die Struktur für spanische Residenten:

• Erste 6.000 € Gewinn: 19%
• 6.001 € bis 50.000 €: 21%
• 50.001 € bis 200.000 €: 23%
• 200.001 € bis 300.000 €: 27%
• Über 300.000 €: 28%

Bei hohen Gewinnen zahlen nicht-residente Amerikaner weniger Kapitalertragsteuer als spanische Residenten. Der pauschale Satz von 19% gilt auf den gesamten Gewinn vom ersten Euro an.

Beim Abschluss ist der Käufer verpflichtet, 3% des Verkaufspreises (nicht des Gewinns) einzubehalten und als Vorauszahlung auf Ihre Steuerschuld an die spanische Steuerbehörde abzuführen. Nach Einreichung der Steuererklärung erhalten Sie eine Erstattung, wenn die 3% Ihre tatsächliche Steuerrechnung überstiegen, oder müssen den Differenzbetrag nachzahlen.

US-Steuerpflichten: Was der Besitz einer Immobilie auf Mallorca für Ihre IRS-Erklärung bedeutet

In diesem Abschnitt benötigen die meisten amerikanischen Käufer Fachberatung. Eine Immobilie im Ausland zu besitzen reduziert Ihre US-Steuerpflichten nicht. Es kommen weitere hinzu.

Mieteinnahmen erklären

Wenn Sie die Mallorca-Immobilie vermieten, müssen diese Mieteinnahmen in Ihrer amerikanischen Bundessteuererklärung (Schedule E) angegeben werden, unabhängig davon, ob sie bereits in Spanien versteuert wurden. Das US-Spanien-Doppelbesteuerungsabkommen und der Foreign Tax Credit (Formular 1116) können die Doppelbesteuerung ausgleichen, aber Sie müssen korrekt einreichen, um sie in Anspruch nehmen zu können.

Kapitalgewinne beim Verkauf

Beim Verkauf muss der Gewinn in Ihrer US-Erklärung angegeben werden. Spanien besteuert ihn mit 19%. Die USA besteuern ihn mit dem anwendbaren langfristigen Kapitalertragsteuersatz (in der Regel 15% bis 20% für die meisten Amerikaner). Der Foreign Tax Credit rechnet die US-Steuerschuld mit der bereits gezahlten spanischen Steuer an, aber die Berechnung erfordert Sorgfalt, besonders beim Währungsgewinn oder -verlust zwischen Kauf- und Verkaufszeitpunkt.

FBAR (FinCEN Formular 114)

Wenn Sie ein spanisches Bankkonto eröffnen, was Sie tun sollten, und der Kontostand zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr 10.000 Dollar übersteigt, müssen Sie ein FBAR einreichen. Dies ist eine separate Einreichung von Ihrer Steuererklärung, fällig am 15. April mit automatischer Verlängerung bis zum 15. Oktober. Die Strafen für Nichteinreichung sind erheblich: bis zu 10.000 Dollar pro nicht vorsätzlicher Zuwiderhandlung, und deutlich mehr bei vorsätzlichem Verstoß.

FATCA (Formular 8938)

Wenn Ihre gesamten ausländischen Finanzvermögen am Jahresende 200.000 Dollar übersteigen (oder 300.000 Dollar zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr) als im Ausland lebender Einzelsteuerpflichtiger, oder 50.000 Dollar am Jahresende als in den USA ansässiger Steuerpflichtiger, müssen Sie das Formular 8938 mit Ihrer Erklärung einreichen. Die Immobilie selbst gilt für FATCA-Zwecke in der Regel nicht als ausländisches Finanzvermögen, aber das spanische Bankkonto und spanische Anlagekonten schon.

Das US-Spanien-Doppelbesteuerungsabkommen

Das Abkommen verhindert die Doppelbesteuerung bei den meisten Einkommensarten und regelt Tie-Breaker-Regeln für den Aufenthaltsstatus. Es beseitigt nicht Ihre US-Erklärungspflicht, bietet aber Mechanismen, vor allem den Foreign Tax Credit, um sicherzustellen, dass Sie nicht gleichzeitig volle Steuersätze in beiden Ländern zahlen. Arbeiten Sie von Anfang an mit einem im Expatriate-Steuerrecht erfahrenen CPA zusammen.

Finanzierung Ihres Kaufs auf Mallorca

Spanische Banken verleihen an Nicht-Residenten, einschließlich Amerikanern, wenn auch zu konservativeren Konditionen als für Residenten.

Typische Hypothekenkonditionen für Nicht-Residenten

• Beleihungsauslauf: 60% bis 70% für Nicht-Residenten, d.h. Sie finanzieren 30% bis 40% in bar, einschließlich Anzahlung, Steuern und Gebühren. Bei einer 2-Mio.-Euro-Immobilie mit 10% Kaufnebenkosten benötigen Sie rund 800.000 bis 900.000 Euro in Liquidität.
• Laufzeit: 15 bis 25 Jahre für Nicht-Residenten, bis zu 30 bis 40 Jahre für Residenten.
• Zinssätze: Der 12-Monats-Euribor lag im Februar 2026 bei durchschnittlich etwa 2,22%. Festzinsprodukte für 10 bis 20 Jahre sind verfügbar und bei internationalen Käufern beliebt.
• Altersgrenze: Die meisten Kreditgeber verlangen, dass die Hypothek vollständig zurückgezahlt ist, bevor der Kreditnehmer 75 Jahre alt wird.

Spanische Banken, die regelmäßig mit amerikanischen Käufern zusammenarbeiten, sind BBVA, Santander und CaixaBank. Ein unabhängiger Hypothekenmakler mit Erfahrung bei internationalen Nicht-Residentenkunden ist seine Gebühr wert, da er die umfangreicheren Dokumentationsanforderungen kennt.

Barkäufe

Ein erheblicher Teil des Luxusmarktes auf Mallorca wird in bar abgewickelt, und Verkäufer in begehrten Lagen bevorzugen dies aktiv. Spanien verbietet Barzahlungen über 10.000 Euro pro Transaktion: Alles darüber hinaus muss per rückverfolgbarer Banküberweisung erfolgen. Planen Sie internationale Transfers sorgfältig. Währungsplattformen wie Wise, OFX oder Revolut bieten in der Regel deutlich bessere Wechselkurse als Banküberweisungen für Dollar-Euro-Konversionen bei großen Beträgen.

Wo kaufen: Die besten Lagen auf Mallorca für amerikanische Käufer

Südwesten: Puerto Andratx und Calvia

Mallorcas prestigeträchtigster Korridor. Puerto Andratx und Calvia ziehen Käufer an, die maximale Privatsphäre, Meerblick und Nähe zur Marinaatmosphäre suchen. Der durchschnittliche Villenpreis in Andratx übersteigt 3,8 Mio. Euro. Dies ist der Teil der Insel, wo Sie am ehesten amerikanische Nachbarn haben werden. Santa Ponsa bietet einen Einstieg in den Südwesten zu etwas zugänglicheren Preisen mit guter Gemeinschaftsinfrastruktur.

Palma: Stadtleben mit internationalen Standards

Für Amerikaner, die an das Stadtleben gewöhnt sind, bietet Palma alles: internationale Schulen, erstklassige Restaurants, ausgezeichnete Krankenhäuser und ein ganzjähriges Gesellschaftsleben. Die Altstadt beherbergt einige der begehrtesten historischen Apartments der Insel. Son Vida, die abgeschlossene Hügelanlage Palmas, bietet Villenleben in Stadtnähe. Der Durchschnittspreis in Palma liegt bei etwa 5.429 Euro/m².

Norden: Pollença und Alcúdia

Der Norden bietet ein ruhigeres, authentisch mallorquinisches Erlebnis. Pollença hat eine gefestigte internationale Gemeinschaft, traditionelle Marktplätze und einen soliden Wiederverkaufsmarkt. Puerto Pollença eignet sich für Käufer, die Strandzugang ohne Resortambiente suchen. Die Preise sind moderater als im Südwesten, was diese Zone für Käufer attraktiv macht, die in den Markt einsteigen möchten.

Westen: Deià, Valldemossa, Sóller

Die Tramuntana-Küste ist UNESCO-Weltkulturerbe. Deià und Valldemossa ziehen Käufer an, die Architektur, Landschaft und eine kreative internationale Gemeinschaft über die Nähe zu Marinas stellen. Das Angebot ist äußerst knapp. Immobilien kommen selten auf den Markt, und wenn doch, ist der Wettbewerb erheblich. Sóller und Puerto de Sóller werden bei Käufern zunehmend beliebt, die Tramuntana-Charme mit etwas mehr Verfügbarkeit suchen.

Süden: Santanyí, Cala d'Or, Campos

Der Südosten bietet Naturstrände, weniger Bebauung und niedrigere Einstiegspreise als der Südwesten. Santanyí hat eine etablierte internationale Gemeinschaft und einen soliden Markt für traditionelle Steinhäuser. Cala d'Or eignet sich gut für Familien, die geschützte Buchten und ein entspanntes Tempo suchen.

Immobilientypen, die Sie kennen sollten

• Villen: das Flaggschiffprodukt des Luxussegments auf Mallorca. Von zeitgenössischen Neubauten mit Smart-Home-Systemen und Infinity-Pools bis hin zu klassischen mediterranen Anwesen mit gepflegten Gärten. Meerblick schlägt einen erheblichen Aufpreis.
• Fincas und Landhäuser: traditionelle Steingutshöfe auf großen Grundstücken. Beliebt bei Käufern, die Raum, Privatsphäre und eine authentische Verbindung zur Landschaft der Insel suchen. Die Due Diligence bei ländlichen Immobilien erfordert besondere Sorgfalt: Wasserrechte, Zugangsrechte und landwirtschaftliche Klassifizierungen sind entscheidend.
• Wohnungen und Penthäuser: bevorzugt von Käufern, die eine Immobilie in Palma oder einer Küstenstadt suchen, die sie gelegentlich nutzen und einfach schließen können. Das Angebot ist knapp, besonders in Palma.
• Immobilien in erster Meereslinie: das Angebot an echten Strandimmobilien ist äußerst begrenzt. Wenn es auf den Markt kommt, spiegeln die Preise diese Knappheit wider.
• Immobilien mit Ferienvermietungslizenz: wenn Mieteinnahmen Teil Ihres Finanzplans sind, müssen Sie eine Immobilie kaufen, die bereits über eine gültige Touristenlizenz verfügt. In den meisten Gemeinden Mallorcas werden keine neuen Lizenzen mehr erteilt.

Vor- und Nachteile für amerikanische Käufer

Warum Mallorca Sinn macht

• Keine Eigentumsbeschränkungen. Amerikaner können frei kaufen, uneingeschränkt besitzen und ohne nationalitätsbedingte Einschränkungen verkaufen.
• Solide langfristige Wertsteigerung. Die Durchschnittspreise auf den Balearen stiegen bis Mitte 2025 um 14,1% im Jahresvergleich. Seit 2016 sind die Werte auf der gesamten Insel um etwa 148% gestiegen.
• Lebensqualität. 300 Sonnentage im Jahr, Direktflüge von den wichtigsten europäischen Flughäfen, internationale Schulen, erstklassige Gesundheitsversorgung und eine Gastronomie, die mit jedem Ort in Europa mithalten kann.
• Kapitalertragsteuer-Vorteil für Nicht-Residenten. Mit einem Pauschalsatz von 19% auf Gewinne zahlen Amerikaner bei hohen Gewinnen weniger Kapitalertragsteuer als spanische Residenten.
• Dollarstärke. Wenn der Dollar stark gegenüber dem Euro notiert, verbessert sich die Kaufkraft amerikanischer Käufer erheblich. Beobachten Sie den Wechselkurs rund um Ihren geplanten Kaufzeitraum.

Wo es kompliziert wird

• Doppelte Steuerpflicht. Sie erklären in Spanien und in den USA. Jedes Jahr. Mit einer Immobilie im Ausland erfordern beide Systeme Aufmerksamkeit.
• Ausgabenabzug bei Mieteinnahmen für Nicht-Residenten. Amerikaner können derzeit keine Immobilienausgaben gegen spanische Mieteinnahmen geltend machen, wie es EU-Bürger können. Dies reduziert die Nettomietrendite im Vergleich zu dem, was ein französischer oder deutscher Eigentümer derselben Immobilie erzielen würde.
• Hypothekenzugang. Nicht-Residenten erhalten einen niedrigeren Beleihungsauslauf und weniger wettbewerbsfähige Konditionen. Barkäufer haben einen echten Vorteil in umkämpften Märkten.
• Knappheit an Mietlizenzen. Wenn Mieteinnahmen ein Kernelement Ihrer Investitionsthese waren und die Immobilie keine Lizenz hat, sind diese Einnahmen nicht legal.
• Währungsrisiko. Sie verdienen in Dollar, die Immobilie ist in Euro bewertet und Ihre jährlichen Kosten fallen in Euro an. Wechselkursschwankungen wirken sich in beide Richtungen auf Ihre tatsächliche Rendite aus.

Häufige Fehler amerikanischer Käufer

• Keinen unabhängigen Anwalt beauftragen. Den Anwalt des Verkäufers zu nutzen oder ganz ohne Anwalt zu kaufen ist der teuerste häufige Fehler auf dem spanischen Immobilienmarkt.
• Die Nota Simple ignorieren. Dieser Grundbuchauszug zeigt ausstehende Schulden, Belastungen und die Eigentümerhistorie. Prüfen Sie sie, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
• FBAR und FATCA vergessen. Ein spanisches Bankkonto zu eröffnen löst US-Meldepflichten aus. Eine versäumte FBAR-Frist zieht unverhältnismäßige Strafen nach sich.
• Davon ausgehen, dass eine Mietlizenz später erworben werden kann. Das ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht möglich. Wenn die Immobilie jetzt keine hat, planen Sie entsprechend.
• Renovierungsbudgets unterschätzen. Ältere mallorquinische Immobilien, besonders Fincas und historische Apartments, offenbaren nach Baubeginn regelmäßig strukturelle Probleme oder Installationsmängel. Kalkulieren Sie 15% bis 25% Puffer über den Ihnen vorgelegten Kostenvoranschlag ein.
• Währungsumtauschkosten ignorieren. Bei einem Kauf für 1,5 Mio. Euro sind 2% Differenz beim Wechselkurs 30.000 Euro. Nutzen Sie einen Währungsspezialisten statt Ihrer Hausbank für große Transfers.

Für einen breiteren Überblick über den spanischen Immobilienkaufprozess aus regulatorischer Sicht veröffentlicht das Colegio de Registradores de España vierteljährliche Transaktionsdaten nach Nationalität und Region, die nützlichen Kontext zu Marktbedingungen und Käuferzusammensetzung bieten.

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Häufig gestellte Fragen

Können Amerikaner ohne Aufenthaltserlaubnis Immobilien auf Mallorca kaufen?

Wie viel kostet es über den Kaufpreis hinaus?

Muss ich weiterhin US-Steuern erklären, wenn ich eine Immobilie auf Mallorca besitze?

Welchen Kapitalertragsteuersatz zahlen amerikanische Verkäufer?

Kann ich als US-Bürger in Spanien eine Hypothek bekommen?

Was ist eine Ferienvermietungslizenz und kann ich eine bekommen?

Was passiert mit meiner Immobilie, wenn ich sterbe? Wie funktioniert das Erbrecht in Spanien?