Wichtige Information über Immobilien Steueren, die Nicht-Residenten in Spanien bezahlen müssen
Immobiliensteuer in Spanien für nicht ansässige Eigentümer: Der Leitfaden für 2026
Was nicht ansässige Käufer zuerst klären müssen
Der Kauf einer Immobilie zum Verkauf in Mallorca oder Ibiza als nicht ansässiger Käufer bringt steuerliche Pflichten mit sich, die schon vor der notariellen Beurkundung beginnen und während der gesamten Eigentumsdauer bestehen bleiben. Spanische Gemeinden fordern unbezahlte Steuern auf eine Immobilie vom aktuellen Eigentümer ein, nicht vom Verkäufer. Wer die Sorgfaltspflicht beim Kauf vernachlässigt, kann also fremde Schulden zusammen mit den Schlüsseln übernehmen.
Vor allem anderen benötigen Sie die NIE (Número de Identificación de Extranjero), die Ausländer-Identifikationsnummer, die für den Abschluss eines Kaufs in Spanien erforderlich ist. Sie dient zugleich als Ihre Steuernummer für jede spätere Erklärung und verfällt nie. Die meisten Käufer beantragen sie über das spanische Konsulat in ihrem Heimatland oder persönlich vor Ort in Spanien, und der mit dem Kauf beauftragte Anwalt kann Sie durch den Papierkram führen.
Ein Gestor, das spanische Äquivalent eines Steuerberaters, lohnt sich von Anfang an. Selbst Eigentümer, die ihre Immobilie nie vermieten und ausschließlich selbst als Ferienhaus nutzen, müssen jährlich über das Modelo 210 erklären, das Standardformular für nicht ansässige Steuerpflichtige zur Erklärung spanischer Einkünfte und Gewinne. Dies zu versäumen ist einer der häufigsten, und am leichtesten vermeidbaren, Fehler ausländischer Eigentümer.
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Eine Immobilie als nicht ansässiger Käufer erwerben: Steuern und Kosten
Rechnen Sie mit Gesamtkosten und Steuern von etwa 11% bis 14% des Kaufpreises, abhängig davon, ob die Immobilie neu gebaut oder gebraucht ist und in welche Stufe der balearischen Steuerskala ihr Preis fällt. Das ist eine breitere Spanne, als ältere Ratgeber oft angeben, weil die regionale Grunderwerbsteuerskala in den letzten Jahren progressiver geworden ist. Dieser Abschnitt befasst sich ausschließlich mit den steuerlichen Aspekten, weitere Kaufkosten werden an anderer Stelle auf unserer Website behandelt.
Mehrwertsteuer (IVA) auf Neubauimmobilien
Wer direkt vom Bauträger kauft, zahlt Mehrwertsteuer, in Spanien IVA genannt, in Höhe von 10% des Kaufpreises. Eine Neubauimmobilie in einem der Neubauprojekte Mallorcas mit einem Preis von 1.000.000 € bedeutet also 100.000 € zusätzliche IVA. Gebrauchte Immobilien sind vollständig von der IVA befreit.
Stempelsteuer (AJD) auf Neubauimmobilien
Neubaukäufe unterliegen zusätzlich der Stempelsteuer, Actos Jurídicos Documentados oder AJD, zum allgemeinen balearischen Satz von 1,5% des Kaufpreises. Bei derselben Immobilie für 1.000.000 € sind das weitere 15.000 €.
Grunderwerbsteuer (ITP) auf gebrauchte Immobilien
Gebrauchte Immobilien sind von der IVA befreit, unterliegen jedoch der Grunderwerbsteuer, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales oder ITP, die die Balearen mit einer eigenen progressiven Skala erheben statt mit einem einheitlichen nationalen Satz. Die für 2026 geltenden Stufen sind wie folgt.
| Anteil des erklärten Werts | Satz |
|---|---|
| Bis 400.000 € | 8% |
| Von 400.000 € bis 600.000 € | 9% |
| Von 600.000 € bis 1.000.000 € | 10% |
| Von 1.000.000 € bis 2.000.000 € | 12% |
| Über 2.000.000 € | 13% |
Diese progressive Struktur wirkt sich vor allem im oberen Marktsegment aus, in dem sich viele unserer Luxusimmobilien zum Verkauf befinden. Eine gebrauchte Villa zum Verkauf auf Mallorca mit einem Preis von 1.500.000 € ergibt unter Berücksichtigung aller Stufen einen effektiven ITP-Satz von rund 10%, nicht die pauschalen 7% oder 8%, die manche älteren Ratgeber noch nennen. Lassen Sie sich die genaue Zahl vor der Unterzeichnung von Ihrem Gestor oder Anwalt bestätigen, da sie bei höherwertigen Käufen das Budget deutlich verändert.
Notar, Grundbuchamt und Anwaltskosten
Zusätzlich zur IVA, AJD oder ITP kommen Notarkosten, Grundbuchgebühren und das Honorar des beauftragten Anwalts hinzu, üblicherweise weitere 1% bis 2% des Preises. Der Anwalt muss vor dem Abschluss prüfen, dass die Immobilie frei von Schulden und unbezahlten Steuern ist, was sein Honorar bei weitem wert ist.
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Eigentum auf den Balearen: jährliche Steuern
Die IBI, die jährliche Gemeindesteuer
Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI, ist das spanische Äquivalent zur Grundsteuer und wird einmal jährlich von der Gemeinde erhoben, in der sich die Immobilie befindet. Sie basiert auf dem Katasterwert, nicht auf dem Marktwert, und jede Gemeinde legt ihren eigenen Satz fest, sodass zwei ähnliche Immobilien wenige Kilometer voneinander entfernt deutlich unterschiedliche Bescheide erhalten können, von wenigen hundert Euro für eine Wohnung bis zu mehreren tausend Euro für eine große Finca oder Villa. Lassen Sie sich vor dem Kauf den letzten IBI-Bescheid vom Verkäufer zeigen, das gibt Ihnen ein realistisches Bild der jährlichen Kosten.
Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)
Die Vermögenssteuer betrifft den Wert spanischer Vermögenswerte, die nicht ansässige Eigentümer halten, und die Regeln haben sich 2024 deutlich geändert. Die Balearen haben ihren eigenen Steuerfreibetrag für steuerlich ansässige Personen auf 3.000.000 € angehoben, weit über dem nationalen Standardfreibetrag von 700.000 €, während sie gleichzeitig eine regionale Steuerskala beibehalten, die in den oberen Stufen höher liegt als die frühere nationale Skala.
| Steuerpflichtige Bemessungsgrundlage | Satz |
|---|---|
| Bis 170.472 € | 0,28% |
| Von 170.472 € bis 340.937 € | 0,41% |
| Von 340.937 € bis 681.870 € | 0,69% |
| Von 681.870 € bis 1.336.740 € | 1,24% |
| Von 1.336.740 € bis 2.727.479 € | 1,79% |
| Von 2.727.479 € bis 5.454.958 € | 2,35% |
| Von 5.454.958 € bis 10.909.952 € | 2,90% |
| Über 10.909.952 € | 3,45% |
Dies sind die veröffentlichten regionalen Stufen. Da spanische Steuerdekrete häufig geändert werden, sollten Sie die genauen Zahlen für das laufende Steuerjahr bei der ATIB oder Ihrem Gestor bestätigen lassen, bevor Sie damit planen. Ob nicht ansässige Eigentümer ebenfalls von dem höheren regionalen Freibetrag von 3.000.000 € profitieren können, statt vom nationalen Freibetrag von 700.000 €, hängt von Ihrem steuerlichen Wohnsitzland ab und ist derzeit tatsächlich ungeklärt. Zwei Urteile des Obersten Gerichtshofs vom Oktober und November 2025 stellten fest, dass Spanien nicht ansässige Personen in einem verwandten Bereich der Vermögenssteuer ungerecht behandelt hatte, und Steuerberater prüfen noch, was das in der Praxis bedeutet. Wenn sich Ihr spanisches Vermögen einer dieser beiden Schwellen nähert, ist das ein Gespräch für einen Gestor oder Steuerberater, keine Zahl, die Sie aus einem Artikel übernehmen sollten.
Sehr große Vermögen sollten zudem den Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas im Blick haben, eine separate staatliche Solidaritätssteuer, die oberhalb von 3.000.000 € Bemessungsgrundlage unabhängig von regionalen Freibeträgen der Vermögenssteuer greifen kann. Sie wurde gezielt eingeführt, damit große Vermögen nicht durch regionale Befreiungen vollständig steuerfrei bleiben.
Steuer auf unterstellte Einkünfte bei selbst genutzten Immobilien
Dies ist die Pflicht, die nicht ansässige Eigentümer am häufigsten übersehen. Wer sein Haus auf Mallorca oder Ibiza ausschließlich für eigene Urlaube nutzt und nie vermietet, dem rechnet Spanien dennoch eine Art Einkommen zu und besteuert es. Sie erklären einen unterstellten Mietwert, in der Regel 1,1% oder 2% des Katasterwerts, je nachdem, wann dieser zuletzt amtlich überprüft wurde, über dieselbe Modelo-210-Erklärung. Besteuert wird mit 19% für Steuerpflichtige aus der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein und mit 24% für alle anderen, einschließlich Eigentümer aus dem Vereinigten Königreich und den USA. Die Beträge sind meist gering, oft nur wenige hundert Euro pro Jahr, doch die Erklärung selbst ist Pflicht und wird häufig von Eigentümern übersehen, die annehmen, ohne Vermietung auch nichts zu schulden.
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Die Kapitalertragsteuer
Beim Verkauf wird der Gewinn zwischen Kauf- und Verkaufspreis mit einem festen Satz besteuert, nicht nach einer Staffel: 19%, wenn Sie steuerlich in der EU, Island, Norwegen oder Liechtenstein ansässig sind, und 24%, wenn Sie in jedem anderen Land ansässig sind, einschließlich des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit und der USA. Deutsche und skandinavische Verkäufer zahlen also bei identischem Gewinn einen deutlich niedrigeren Satz als britische oder amerikanische.
Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3% des vereinbarten Preises bei der Beurkundung einzubehalten und direkt an die spanische Steuerbehörde abzuführen, als Vorauszahlung auf die letztlich geschuldete Steuer. Übersteigt der einbehaltene Betrag Ihre tatsächliche Steuerschuld, etwa weil Sie mit Verlust oder geringem Gewinn verkauft haben, erhalten Sie die Differenz nach Abgabe Ihrer endgültigen Erklärung zurück.
Die Plusvalía Municipal
Die Plusvalía Municipal ist eine eigenständige Gemeindesteuer, die von der Gemeinde auf die Wertsteigerung des Grundstücks erhoben wird, auf dem die Immobilie steht, nicht auf das Gebäude selbst, und sie trägt der Verkäufer. Seit einer Reform 2021 können Sie zwischen zwei Berechnungsmethoden die günstigere wählen: eine objektive Methode, die auf dem Katasterwert und einem Koeffizienten für die Besitzjahre basiert, oder eine reale Methode, die auf der tatsächlichen Wertsteigerung beruht. Können Sie nachweisen, dass die Immobilie zum gleichen oder einem niedrigeren Preis verkauft wurde, als Sie dafür bezahlt haben, fällt keine Plusvalía an.
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Häufig gestellte Fragen
Von Iris Gruenewald
Founder
