Información importante sobre los impuestos sobre bienes inmuebles que deben pagar los propietarios no residentes en España
Impuestos sobre la propiedad en España para no residentes: la guía 2026
Lo primero que debe resolver cualquier comprador no residente
Comprar una propiedad en venta en Mallorca o Ibiza como no residente conlleva obligaciones fiscales que empiezan antes de firmar ante notario y continúan durante todo el tiempo que sea propietario. Los ayuntamientos españoles reclaman los impuestos impagados al propietario actual, no a quien vendió, así que un comprador que se salta la diligencia debida puede heredar la deuda de otra persona junto con las llaves.
Antes de cualquier otra gestión necesita el NIE (Número de Identificación de Extranjero), el número de identificación de extranjero necesario para completar una compra en España. Funciona también como su número de identificación fiscal para cualquier declaración posterior y no caduca. La mayoría de los compradores lo solicitan en el consulado español de su país o de forma presencial una vez en España, y el abogado que gestione su compra puede orientarle con el papeleo.
Un gestor, el equivalente español más cercano a un asesor fiscal, merece la pena desde el primer día. Incluso los propietarios que nunca alquilan su vivienda y la usan solo como residencia de vacaciones tienen una obligación de declaración anual mediante el Modelo 210, el formulario estándar que utilizan los no residentes para declarar rentas y ganancias de origen español. Olvidarse de presentarlo es uno de los errores más habituales, y más evitables, entre los propietarios extranjeros.
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Comprar una propiedad como no residente: impuestos y costes
Calcule entre un 11% y un 14% del precio de compra en impuestos y gastos totales, dependiendo de si la propiedad es de obra nueva o de segunda mano y de en qué tramo de la escala balear caiga su precio. Es un rango más amplio del que suelen indicar las guías más antiguas, porque la escala autonómica del impuesto de transmisiones se ha vuelto más progresiva en los últimos años. Este apartado se centra solo en la parte fiscal; el resto de gastos de una compra se cubren en otros contenidos de la web.
IVA sobre la vivienda de obra nueva
Comprar directamente al promotor implica IVA al 10% del precio de compra. Una vivienda de obra nueva con un precio de 1.000.000 € suma 100.000 € de IVA. La vivienda de segunda mano está exenta de IVA por completo.
Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la vivienda de obra nueva
Las compras de obra nueva también llevan AJD, al tipo general balear del 1,5% del precio de compra. Sobre la misma vivienda de 1.000.000 €, son otros 15.000 € más.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre la vivienda de segunda mano
La vivienda de segunda mano está exenta de IVA pero en su lugar lleva el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el ITP, que en las Illes Balears se aplica con una escala progresiva propia y no con un tipo único nacional. Los tramos vigentes en 2026 son los siguientes.
| Tramo del valor declarado | Tipo |
|---|---|
| Hasta 400.000 € | 8% |
| De 400.000 € a 600.000 € | 9% |
| De 600.000 € a 1.000.000 € | 10% |
| De 1.000.000 € a 2.000.000 € | 12% |
| Más de 2.000.000 € | 13% |
Esta estructura progresiva afecta especialmente a la parte alta del mercado, donde se sitúan muchas de nuestras propiedades de lujo en venta. Una villa de segunda mano en Mallorca con un precio de 1.500.000 € sale a un tipo efectivo de ITP cercano al 10% una vez combinados los tramos, no un 7% u 8% fijo como aún sugieren algunas guías antiguas. Pida a su gestor o abogado que confirme la cifra exacta antes de firmar, ya que en compras de mayor valor cambia el presupuesto de forma significativa.
Notaría, registro de la propiedad y honorarios de abogado
Además del IVA, el AJD o el ITP, los honorarios de notaría, los gastos de registro de la propiedad y los honorarios del abogado que contrate suelen añadir entre un 1% y un 2% más sobre el precio. El abogado debe comprobar que la propiedad está libre de deudas e impuestos impagados antes de la firma, algo que vale mucho más que su minuta.
Ver Propiedades en Venta en Mallorca e Ibiza
Ser propietario en las Illes Balears: impuestos anuales
El IBI, el impuesto local anual
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI, es el equivalente español al impuesto municipal sobre la vivienda, y lo cobra una vez al año el ayuntamiento donde se encuentra la propiedad. Se calcula sobre el valor catastral y no sobre el valor de mercado, y cada municipio fija su propio tipo, así que dos propiedades parecidas a pocos kilómetros de distancia pueden tener recibos muy distintos, desde unos pocos cientos de euros para un apartamento hasta varios miles para una finca o villa grande. Pida al vendedor el último recibo del IBI antes de comprar, le dará una idea realista del coste anual.
Impuesto sobre el Patrimonio
El Impuesto sobre el Patrimonio grava el valor de los bienes situados en España que poseen los no residentes, y las reglas cambiaron de forma notable en 2024. Las Illes Balears elevaron su propio mínimo exento hasta 3.000.000 € para los contribuyentes residentes, muy por encima del mínimo estatal de 700.000 €, manteniendo a la vez una escala autonómica que en los tramos superiores es más alta que la antigua escala nacional.
| Base liquidable | Tipo |
|---|---|
| Hasta 170.472 € | 0,28% |
| De 170.472 € a 340.937 € | 0,41% |
| De 340.937 € a 681.870 € | 0,69% |
| De 681.870 € a 1.336.740 € | 1,24% |
| De 1.336.740 € a 2.727.479 € | 1,79% |
| De 2.727.479 € a 5.454.958 € | 2,35% |
| De 5.454.958 € a 10.909.952 € | 2,90% |
| Más de 10.909.952 € | 3,45% |
Estos son los tramos autonómicos publicados, y dado lo a menudo que se modifican los decretos fiscales españoles, conviene confirmar las cifras exactas del ejercicio en curso con la ATIB o con su gestor antes de usarlas para planificar. Que los propietarios no residentes puedan beneficiarse también del mínimo autonómico de 3.000.000 €, en lugar del estatal de 700.000 €, depende de su país de residencia fiscal y es, a día de hoy, una cuestión genuinamente abierta. Dos sentencias del Tribunal Supremo de octubre y noviembre de 2025 determinaron que España había tratado de forma injusta a los no residentes en un área relacionada del Impuesto sobre el Patrimonio, y los asesores fiscales todavía están valorando qué implica esto en la práctica. Si su patrimonio en España se acerca a cualquiera de los dos umbrales, es una conversación para un gestor o asesor fiscal, no una cifra que deba dar por hecha a partir de un artículo.
Los patrimonios muy elevados también deben tener en cuenta el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, un impuesto estatal independiente que puede aplicarse por encima de 3.000.000 € de base imponible al margen de los mínimos autonómicos del Impuesto sobre el Patrimonio, pensado precisamente para que los grandes patrimonios no eviten toda tributación a través de exenciones regionales.
Renta imputada por una propiedad que no alquila
Esta es la obligación que más se les pasa por alto a los propietarios no residentes. Si usa su vivienda en Mallorca o Ibiza solo para sus propias vacaciones y nunca la alquila, España sigue considerando eso una forma de renta y la grava. Debe declarar una renta imputada, en general el 1,1% o el 2% del valor catastral según cuándo se revisó por última vez, a través del mismo Modelo 210. Se tributa al 19% para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y al 24% para el resto, incluidos los propietarios del Reino Unido y de Estados Unidos. Las cantidades suelen ser modestas, a menudo unos pocos cientos de euros al año, pero la declaración en sí es obligatoria y muchos propietarios se la saltan al asumir que no alquilar significa no deber nada.
Vender una propiedad en España como no residente
La ganancia patrimonial
Al vender, la ganancia entre el precio de compra y el de venta tributa a un tipo fijo y no a una escala progresiva: 19% si es residente fiscal de la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y 24% si reside en cualquier otro país, lo que incluye el Reino Unido desde el Brexit y Estados Unidos. Los vendedores alemanes y escandinavos pagan así un tipo notablemente más bajo que los británicos o estadounidenses por una ganancia idéntica.
El comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio acordado en el momento de la firma y a ingresarlo directamente a Hacienda en su nombre, como pago a cuenta de la cuota que le corresponda. Si el 3% retenido resulta superior a su deuda real, por ejemplo porque vendió con pérdidas o con una ganancia modesta, puede recuperar la diferencia al presentar su declaración definitiva.
La plusvalía municipal
La plusvalía municipal es un impuesto local distinto, que cobra el ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo bajo la propiedad, no de la construcción, y corre a cargo del vendedor. Desde la reforma de 2021, puede elegir el método de cálculo que le resulte más favorable entre dos: el método objetivo, basado en el valor catastral y un coeficiente según los años de propiedad, o el método real, basado en el incremento de valor efectivo. Si puede demostrar que vendió por el mismo precio o por menos de lo que pagó, no se debe plusvalía alguna.
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Preguntas frecuentes
Por Iris Gruenewald
Founder
