Comprar una propiedad en Mallorca no sigue los mismos pasos que comprar una vivienda en Reino Unido, Alemania o los países nórdicos. El derecho civil español rige el contrato, un notario certifica la firma, y el registro de la propiedad funciona con principios distintos a los sistemas que la mayoría de compradores internacionales conocen. Esto no convierte a la isla en un lugar complicado para comprar. Convierte el asesoramiento legal independiente en algo esencial.

Balearic Properties puede ponerle en contacto con un abogado que conoce Mallorca y que responde únicamente ante usted. Si prefiere elegir de forma independiente, también es sencillo. En cualquier caso, la lealtad de su abogado debe estar con usted, no con el vendedor, el promotor o la agencia.

También tiene sentido elegir a alguien cercano a la zona donde va a comprar. Los desplazamientos se reducen, y ese mismo abogado suele encargarse después de sus declaraciones fiscales una vez cerrada la venta. Pero la pregunta real que casi todos los compradores se hacen es más sencilla: ¿qué hace exactamente esta persona por el dinero que le va a pagar?

Cuándo incorporar a su abogado

Contrate a un abogado antes de firmar un contrato de reserva o entregar cualquier depósito, no después. Una vez que ha pagado dinero por una propiedad, su posición negociadora cambia, y un abogado que entra tarde solo puede trabajar con lo que ya se ha acordado. Lo ideal es que la primera llamada a su abogado se produzca la misma semana en que decide hacer una oferta por una propiedad en venta en Mallorca.

Cómo se desarrolla habitualmente el calendario

La mayoría de las compras empiezan con un depósito de reserva, que retira la propiedad del mercado mientras su abogado realiza las primeras comprobaciones. La cantidad varía según la propiedad y la agencia, pero es habitual que un pago adicional, a menudo en torno al 10% del precio, se realice en una o dos semanas al firmarse el contrato privado de compraventa entre comprador y vendedor. En esta fase, su abogado y el del vendedor suelen acordar quién asume cada gasto pendiente, como el IBI del año en curso o alguna factura de suministros, antes de la firma y no después.

La firma ante notario suele producirse entre 30 y 40 días después del contrato privado, aunque el plazo puede adelantarse o retrasarse según la financiación, la documentación, o la rapidez con la que respondan el registro de la propiedad y el ayuntamiento a las consultas. Si financia la compra con una hipoteca, el representante de su banco asiste a la firma junto a usted y su abogado, y la hipoteca se firma e inscribe el mismo día que la escritura.

Qué hace realmente su abogado, paso a paso

Obtener su número de NIE

No puede completar una compra en España sin un NIE, el Número de Identificación de Extranjero. Este número le identifica en cualquier trámite fiscal y legal en la isla, desde el depósito hasta la escritura. Su abogado puede solicitarlo en su nombre, ya sea presencialmente en la comisaría correspondiente o a través de un consulado español si todavía está en el extranjero.

Revisar y negociar el contrato

El contrato de reserva y el contrato privado de compraventa son donde empiezan la mayoría de los conflictos si nadie los revisa con detalle. Su abogado negocia los términos, confirma la estructura del depósito, establece qué ocurre si alguna de las partes se retira, y comprueba que la descripción de la propiedad en el contrato coincide con lo que realmente está comprando.

Consultar el registro de la propiedad

Una consulta al registro de la propiedad (la nota simple) confirma quién es el propietario legal, cómo está descrita la finca, y si está inscrita. También revela cualquier carga sobre ella, como una hipoteca pendiente, una servidumbre o alguna limitación que pueda afectar a lo que puede hacer con la propiedad más adelante. Esta consulta se realiza a través del Registro de la Propiedad español, gestionado por el Colegio de Registradores, y es uno de los primeros documentos que su abogado debería solicitar en cuanto muestre interés por una propiedad.

Comprobar licencias urbanísticas y certificados de habitabilidad

Su abogado contacta con el ayuntamiento correspondiente para confirmar que la propiedad cuenta con licencia de obra válida y que la superficie registrada coincide con lo realmente construido. Este paso detecta problemas fáciles de pasar por alto en una visita: una piscina construida sin permiso, un ático reformado que nunca se declaró, una ampliación que nunca llegó a los planos. Su abogado también comprueba la cédula de habitabilidad, el certificado que confirma que la propiedad es legalmente apta para vivir en ella.

Verificar el registro catastral

El catastro es un registro distinto del registro de la propiedad, y no siempre coincide con él. Su abogado confirma el valor catastral y la superficie declarada, y señala cualquier discrepancia entre el catastro, el registro de la propiedad y la licencia de obra antes de que se comprometa con la compra.

Confirmar los gastos de comunidad en pisos y adosados

Si compra en un edificio o complejo con zonas comunes, su abogado revisa los estatutos de la comunidad, confirma que el vendedor tiene los gastos comunitarios al día, y obtiene un justificante por escrito. Las deudas comunitarias pendientes sobre una propiedad pueden trasladarse al nuevo propietario en España, así que esta comprobación le protege de heredar una deuda ajena.

Comprobar impuestos y deudas pendientes

Antes de la firma, su abogado verifica que todos los impuestos generales y locales de la propiedad, incluido el IBI anual, están pagados al día por el propietario actual.

Tramitar un poder notarial

Si no puede estar en la isla para la firma, su abogado puede tramitar un poder notarial español para que otra persona firme en su nombre. Es habitual entre compradores internacionales que no siempre pueden viajar para una única cita ante notario.

Asistir a la firma ante notario

La firma se realiza ante notario, un funcionario público español que certifica la identidad de ambas partes y el contenido de la escritura, el título de propiedad. Su abogado le acompaña, revisa la versión final de la escritura antes de que firme, y comprueba que las cifras coinciden con lo acordado.

Liquidar el impuesto ITP

Tras la firma, el comprador dispone de 30 días para pagar el ITP, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, a la administración tributaria balear, la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB). Para propiedades de segunda mano en las Islas Baleares, la ATIB aplica una escala progresiva sobre el valor declarado: 8% hasta 400.000 euros, 9% en el tramo entre 400.000 y 600.000 euros, 10% entre 600.000 y 1.000.000 de euros, 12% entre 1.000.000 y 2.000.000 de euros, y 13% a partir de esa cifra. La obra nueva tributa de forma distinta, mediante IVA y actos jurídicos documentados en lugar de ITP. Existen tipos reducidos para la compra de vivienda habitual bajo ciertas condiciones, aunque rara vez se aplican a los compradores de segunda residencia e inversión con los que trabaja habitualmente Balearic Properties. Su abogado calcula la cifra exacta y gestiona el pago.

Por separado, la ley española hace responsable al vendedor de la plusvalía municipal, un impuesto local sobre el incremento del valor del terreno desde que lo adquirió. En la práctica, es habitual que las partes negocien quién asume este coste, así que su abogado debería confirmar el acuerdo por escrito antes de la firma, no después.

Notificar a las compañías de suministros y a su banco

Una vez firmada la escritura, su abogado notifica formalmente a las compañías de electricidad y agua el cambio de titularidad, y organiza la domiciliación de pagos a través de su cuenta bancaria española, para que los suministros sigan activos sin ningún vacío entre propietarios.

La zona donde compra también importa

Las comprobaciones anteriores se aplican en toda la isla, pero los detalles cambian de una zona a otra. Una finca en el norte de Mallorca plantea cuestiones urbanísticas distintas a un piso en primera línea en Palma o una villa en Puerto Andratx. Las casas de pueblo más antiguas del oeste de la isla suelen arrastrar más historial catastral que las promociones más recientes del suroeste. Un buen abogado, y un buen agente, ya sabrán qué preguntas hacer antes que usted. Los mismos principios se aplican a las propiedades en venta en Ibiza, aunque los trámites municipales allí pueden tener otro ritmo.

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Elegir un abogado independiente

Algunas agencias ofrecen un abogado interno como parte del servicio. Puede funcionar bien, pero conviene preguntar directamente a quién debe proteger ese abogado. Un abogado independiente, elegido y pagado por usted, tiene un único trabajo: avisarle si algo no está bien, aunque eso retrase la venta o le cueste una comisión a la agencia.

Un buen punto de partida es Property Lawyers Mallorca, un directorio de abogados independientes de habla inglesa que trabajan en la isla. Si quiere ayuda para acotar esa lista según su situación, nuestra guía sobre cómo elegir al abogado inmobiliario adecuado en Mallorca lo desglosa por tipo de gestión.

Cuánto suele costar

La mayoría de abogados independientes en Mallorca cobran unos honorarios sobre el precio de compra, habitualmente entre el 1% y el 1,5% de la operación, a veces con un mínimo en compras de menor valor. Las tarifas varían según el despacho y la complejidad de la operación, así que pida presupuesto por escrito antes de contratar a nadie. Estos honorarios se suman a los gastos de notaría, registro y al propio ITP, que su abogado debería detallarle por escrito antes de la firma para que no haya sorpresas ese día.

Para ver el desglose completo de lo que paga un comprador más allá de los honorarios del abogado, consulte nuestra guía de costes e impuestos al comprar una propiedad en Mallorca. Y si quiere entender por qué este nivel de supervisión legal importa en la práctica, con un caso real de una operación reciente, lea por qué importa el asesoramiento legal al comprar una propiedad en Mallorca.

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Preguntas frecuentes

¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en Mallorca?

No es obligatorio por ley, pero casi todos los compradores lo hacen, y con razón. El proceso de compra en España se apoya en comprobaciones que no siempre son visibles en una visita, como cargas en el registro, irregularidades urbanísticas o cuotas de comunidad impagadas. Un abogado detecta esto antes de firmar, no después.

¿Cuándo debo contratar a un abogado durante el proceso de compra?

Antes de firmar un contrato de reserva o entregar cualquier depósito. Contratar a un abogado pronto le permite revisar las condiciones del contrato mientras todavía hay margen de negociación, en lugar de revisar un acuerdo ya cerrado.

¿Debo usar el abogado interno de la agencia o uno independiente?

Ambas opciones pueden funcionar, pero pregunte directamente a quién debe proteger el abogado interno. Un abogado independiente, elegido y pagado por usted, responde únicamente ante usted durante toda la operación.

¿Cuánto cobra un abogado inmobiliario en Mallorca?

Los honorarios varían según el despacho y la complejidad de la operación, pero una referencia habitual es el 1% al 1,5% del precio de compra, a veces con un mínimo en propiedades de menor valor. Pida presupuesto por escrito antes de contratar a nadie.

¿Cuál es el ITP en una propiedad de segunda mano en las Islas Baleares?

La ATIB, la administración tributaria balear, aplica una escala progresiva: 8% hasta 400.000 euros, 9% entre 400.000 y 600.000 euros, 10% entre 600.000 y 1.000.000 de euros, 12% entre 1.000.000 y 2.000.000 de euros, y 13% por encima de esa cifra. La obra nueva tributa de forma distinta, mediante IVA y actos jurídicos documentados.

¿Qué ocurre si no puedo asistir a la firma en persona?

Su abogado puede tramitar un poder notarial español, para que otra persona firme la escritura en su nombre ante notario. Es una práctica habitual entre compradores internacionales que no siempre pueden viajar para una única cita.