Wichtige Information über Immobilien Steueren, die Nicht-Residenten in Spanien bezahlen müssen
Die generelle Steuersituation
Zunächst empfiehlt es sich, die Beratung und Dienste eines sogenannten „Gestor“, die spanischen Version von Buchhalter oder Verwalter, in Anspruch zu nehmen. Das erste, was er/sie jedem nicht ansässigen Immobilienkäufer mitteilen wird, ist, dass das Rathaus jeden neuen Eigentümer wegen unbezahlten Steuern belangen wird und nicht den Verkäufer – unfair, aber eine Tatsache! Daher stellen Ihr Gestor und der Anwalt, den Sie mit der Begleitung des Kaufprozesses beauftragt haben, sicher, dass alle Steuerzahlungen am Tag der Unterzeichnung der Kaufurkunde für Ihre neue Immobilie zu kaufen auf Mallorca auf dem neuesten Stand sind. Um in Spanien eine Immobilie zu erwerben, benötigen Sie die sogenannte NIE-Nummer, eine Identifikationsnummer, die sich nie ändert und automatisch auch Ihre Steueridentifikationsnummer ist. Eine weitere wertvolle und wichtige Information, die sie Ihnen geben werden, ist, dass Sie auch als nicht ansässiger Immobilienbesitzer immer noch eine sog. Modelo 210-Steuererklärung bei den spanischen Steuerbehörden einreichen müssen.
Da es in Spanien keine Richtlinien für den Immobilienkauf gibt, wissen viele Immobilienbesitzer überhaupt nicht, welche Steuern sie in Spanien zahlen müssen, und – unglaublich, aber wahr – einige Immobilienbesitzer auf Mallorca haben viele Jahre lang keine Steuern gezahlt, wahrscheinlich diejenigen, die die Dienste eines Gestors nicht in Anspruch genommen hatten! Diese Unwissenheit und Nachlässigkeit wird mit Sicherheit eine hohe Geldstrafe nach sich ziehen, da die spanischen Steuerbehörden den „Steuersündern“ auf den Fersen sind.
Es gibt verschiedene Steuern, die der Eigentümer einer Villa zu kaufen auf Mallorca zahlen muss, und die Dienste eines Experten stellen sicher, dass es keinen Grund zur Sorge und keine Bußgelder gibt! Es ist wichtig zu wissen, dass der nicht ansässige Eigentümer für eine Immobilie steuerpflichtig ist, unabhängig davon, ob diese vermietet wird und somit ein Einkommen erwirtschaftet, oder nur für den Eigenbedarf bestimmt ist. Ein wichtiger Faktor bei der Berechnung jeglicher Steuer einschl. der Grundsteuer ist der sogenannte Katasterwert „catastro“, der von dem Rathaus/der Gemeinde ermittelt wird, in der sich die Immobilie befindet.
Eine Immobilie als Nichtansässiger auf Mallorca kaufen
Nichtansässige, die über den Kauf einer Immobilie auf Mallorca nachdenken, sollten etwa 9 – 12% des endgültigen Kaufpreises einkalkulieren als Kosten und Steuern, die mit dem Kauf verbunden sind und wie folgt anfallen:
1. Die MwSt – genannt IVA in Spanien
Diese MwSt ist nur fällig, wenn Sie eine Neubau- Villa, Wohnung oder ein Dorf/Stadthaus zu kaufen erwerben und beträgt 10% des endgültigen Kaufpreises. Wenn Sie beispielsweise darüber nachdenken, ein neu gebautes Haus zu kaufen in Santa Ponsa in der Nähe eines Golfplatzes, das beispielsweise 500.000€ kostet, dann fügen Sie weitere 50.000€ als MwSt (IVA)-Steuer hinzu. Es ist gut zu wissen, dass für eine weiterverkaufte Immobilie keine MwSt (oder IVA) anfällt.
2. Die sog. Stempelsteuer
Es handelt sich hier um eine weitere Steuer in Spanien, die nur auf neu gebaute Villen oder Häuser zu kaufen erhoben wird und etwa 1,5% des endgültigen Kaufpreises ausmacht. Um bei unserem Beispiel Neubau-Hauses in Santa Ponsa zu bleiben, erhöht die sog. Stempelsteuer die Kaufkosten um 7.500€.
3. Die ITP – Impuesto de Transmisiones de Patrimoniales oder Übertragungssteuer
Diese Steuer mit der eindrucksvollen Bezeichnung wird beim Weiterverkauf auf alle Immobilien zu kaufen in Spanien erhoben. Der tatsächliche Betrag variiert je nach Region in Spanien und dem Wert der Immobilie zu kaufen auf Mallorca, die Sie erwerben. Der nationale Satz sollte 7% betragen, dieser Satz ist jedoch in Gebieten höher, die bei ausländischen Immobilienkäufern beliebt sind. Es ist unbedingt wichtig, dass Sie die Höhe dieser ITP-Steuer vor Abschluss des Kaufs mit Ihrem Immobilienmakler, Gestor oder Ihrem Anwalt klären, um eine unangenehme Überraschung beim Notar zu vermeiden.
4. Andere Kosten
Wenn Sie eine Immobilie kaufen auf Mallorca, müssen Sie bedenken, dass noch verschiedene weitere Gebühren und Kosten auf Sie zukommen. Das sind wirklich geringfügige Kosten, aber anderseits, summiert sich doch alles! Zu den Kosten Ihres Kaufs kommen noch Gebühren für die Registrierung Ihres Kaufs beim Grundbuchamt sowie Gestor-, Immobilienmakler- und Anwaltsgebühren hinzu.
5. Die Plus Valia – oder die Steuer des Verkäufers
Diese sog. Plus Valia Steuer ist vom Verkäufer an das örtliche Rathaus zu zahlen, es handelt sich um eine Art kommunale Kapitalertragssteuer. Diese Steuer wird auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie und der Anzahl der Jahre berechnet, die der Verkäufer die Immobilie besitzt. Abhängig von der Situation ist es manchmal ratsam, dass der Käufer diese Steuer entrichtet, um sicherzugehen, dass sie bezahlt wird, insbesondere wenn der Verkäufer ein Nichtansässiger ist.
6. Vermögenssteuer
Wenn eine Immobilie einen Wert von über 700.000€ hat, muss der nichtansässige Eigentümer diese jährliche Vermögenssteuer zahlen. Die Steuer kann je nach Autonomieregion unterschiedlich sein, im Allgemeinen variiert sie zwischen 0,2% für eine Immobilie am unteren Ende und 2,5% für Immobilien mit einem Wert von mehr als 10,6 Millionen Euro. Wenn Sie eine Immobilie im Wert von mehr als 700.000€ kaufen möchten, empfiehlt es sich zu prüfen, wie viel jährliche Vermögensteuer Sie möglicherweise zahlen müssen.
Steuern, die Eigentümer zahlen müssen
Wenn Sie dann Ihre herrliche Mallorca Finca zu kaufen besitzen, müssen Sie einmal im Jahr die sogenannte IBI-Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) an Ihre örtliche Gemeinde zahlen. Diese Steuer variiert je nach Gemeinde und zwar deutlich je nach Gemeinde. Sie basiert auf dem Katasterwert der Immobilie. Der Satz variiert zwischen 0,4% und 1,1% je nachdem, wo sich die Immobilie auf Mallorca befindet.
Eine Spanische Immobilie als Nichtansässiger verkaufen
Die Kapitalertragssteuer
Ein EU-Immobilienbesitzer zahlt jetzt in der Regel 19% Kapitalertragssteuer, wenn er die Villa oder das Haus auf Mallorca verkauft. Bei dieser Steuer handelt es sich um die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, die dem tatsächlichen Nettogewinn aus dem Verkauf der Mallorca-Immobilie entspricht. Beim Notar ist der Käufer verpflichtet, 3% des Kaufpreises vom Verkäufer einzubehalten. Damit stellt das spanische Finanzamt sicher, dass nichtansässige Verkäufer ihren Pflichten zur Kapitalertragssteuer nachkommen und das Land nicht ohne Zahlung dieser Steuer verlassen. Wenn sich herausstellt, dass der Nettogewinn unter den einbehaltenen 3% liegt, werden die Gelder zurückerstattet.
Abschließend möchten wir noch einmal darauf hinweisen, dass es sich wirklich lohnt, die Hilfe eines Gestors in Anspruch zu nehmen. So stellt man sicher, dass der Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf Mallorca reibungslos abläuft, und der zukünftige Immobilieneigentümer hat die Gewissheit, dass die Aufsicht über Steuern und den anschließend zu zahlenden Beträge usw. von einem Fachmann übernommen wird.
Von Iris Gruenewald
Founder