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Die Daten des Q1 2026 zeigen Preise 10,3% über dem Vorjahr, mit ausländischen Käufern weiterhin bei knapp 30% aller Käufe

Das erste Quartal 2026 bestätigte, was alle, die diesen Markt aufmerksam verfolgen, bereits erwartet hatten: Die Preise steigen weiter, das Angebot bleibt knapp, und ausländische Käufer machen fast ein Drittel aller Transaktionen aus. Der Quartalsbericht von API Baleares, der im Mai 2026 veröffentlicht wurde, liefert das klarste verfügbare Bild der aktuellen Lage, Insel für Insel, Bezirk für Bezirk.

Wer den Kauf einer Immobilie auf den Balearen in Betracht zieht, sollte diese Zahlen kennen, bevor er mit der Besichtigung beginnt.

Der Preis: die Kernzahl und was sie bedeutet

Der durchschnittliche Transaktionspreis pro Quadratmeter auf den Balearischen Inseln erreichte zum Ende des Q1 2026 4.173 €/m², ein Plus von 1,7% gegenüber dem Vorquartal und 10,3% im Jahresvergleich. Der 12-Monats-Durchschnitt von 4.079 €/m² ist der höchste Wert, der in dieser Reihe je verzeichnet wurde.

Neubau und Bestandsimmobilien entwickeln sich in dieselbe Richtung, wenn auch mit leicht unterschiedlichen Geschwindigkeiten. Neubau erreichte 4.086 €/m² (plus 8,5% jährlich), während Bestandsimmobilien auf 4.077 €/m² kamen (plus 10,8%). Die Lücke zwischen beiden hat sich praktisch geschlossen, was zeigt, wo der Nachfragedruck gerade sitzt.

Der vom Verkehrsministerium separat erfasste Beleihungswert erreichte im Q4 2025 3.810 €/m², ein Jahresplus von 14,9%. Der Hauspreisindex des INE zeigte im gleichen Zeitraum einen jährlichen Anstieg von 13,4%. Welchen Maßstab man auch anlegt: Der Trend ist derselbe.

Preise nach Stadtbezirk in Palma

Die Gemeinde Palma erreichte einen Transaktionspreis von 4.202 €/m², den höchsten je verzeichneten Wert, mit einem jährlichen Wachstum von 12,5%. Das Angebotspreis-Bild ist noch deutlicher. Zum Ende des Q1 lag der durchschnittliche Angebotspreis in der Stadt bei 5.511 €/m², aufgeschlüsselt nach Bezirken wie folgt:

• Altstadt (Centro): 6.605 €/m²
• West (Ponent): 6.106 €/m²
• Playa de Palma: 5.348 €/m²
• Nord (Norte): 4.246 €/m²
• Ost (Llevant): 4.186 €/m²

In absoluten Zahlen liegt der durchschnittliche Angebotspreis pro Immobilie im Westbezirk nun bei 1.350.170 €. Die Altstadt kommt auf 1.173.743 €. Der Osten bleibt mit durchschnittlich 473.308 € der zugänglichste Bezirk.

Die Premium-Gemeinden

Außerhalb von Palma bestätigen die Angebotspreis-Daten, welche Gebiete das obere Marktsegment prägen. Andratx führt die Inseln mit 9.606 €/m² im Angebot an, gefolgt von Sant Josep de sa Talaia auf Ibiza mit 7.378 €/m² und Santa Eulàlia des Riu mit 7.368 €/m². Calvià liegt bei 7.037 €/m² und Sóller bei 6.410 €/m².

Beim durchschnittlichen Angebotspreis pro Objekt führt Andratx die Liste mit über 3,1 Millionen Euro an. Sóller kommt auf 1,64 Millionen, Sant Josep de sa Talaia auf 1,46 Millionen und Calvià auf 1,4 Millionen. Das sind Angebotspreise über alle Immobilientypen, nicht nur Luxus, was einen Eindruck davon gibt, was die Ausgangsbasis in diesen Lagen inzwischen ist.

Für Käufer, die sich auf Immobilien zum Kauf auf Mallorca oder Immobilien zum Kauf auf Ibiza konzentrieren, hat sich der Abstand zwischen erstklassigen und sekundären Lagen in den vergangenen zwei Jahren erheblich vergrößert.

Angebotspreisentwicklung nach Gemeinde: Juli 2025 bis März 2026

Die folgende Tabelle, erstellt aus Idealista-Daten des API Baleares Q1 2026 Berichts, zeigt die Entwicklung der Angebotspreise pro Quadratmeter in den wichtigsten Gemeinden über die vergangenen neun Monate. Die Divergenz zwischen den Märkten ist klar sichtbar: Andratx operiert in einer eigenen Preisklasse, weit über dem Rest der Inseln.

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Transaktionsvolumen: weiterhin solide, leicht ruhiger

Im Q1 2026 wurden auf den Balearen 3.643 Käufe registriert, ein Plus von 2,2% gegenüber Q4 2025, aber ein Minus von 6,5% gegenüber Q1 2025. Der rollende 12-Monats-Gesamtwert liegt bei 14.378 Transaktionen, rund 11,4 Käufe pro tausend Einwohner. Zum Vergleich: Die Spitzenjahre 2022 und 2023 übertrafen diesen Wert, aber wir liegen immer noch deutlich über den Tiefstständen von 2013 und 2014.

Die Quartalserholung wurde ausschließlich vom Neubau getragen: 827 Fertigstellungen im Q1, ein Plus von 2,6% im Jahresvergleich. Bestandsimmobilien fielen um 8,9% auf 2.816 Transaktionen. Neubau macht nun 22,7% aller Käufe aus, der höchste Anteil seit Q4 2019.

Aufschlüsselung nach Inseln

Mallorca verzeichnete im Q1 2.612 Transaktionen (leicht unter Q4 2025). Ibiza und Formentera kamen zusammen auf 486, Menorca auf 391. In den vergangenen 12 Monaten entfallen auf Mallorca 10.823 Transaktionen, auf Ibiza und Formentera 1.878 und auf Menorca 1.642.

Nach Gemeinde (letzte 12 Monate)

Palma bleibt mit Abstand der größte Einzelmarkt mit 5.140 Transaktionen und einem Anteil von 33,2% am gesamten Balearen-Volumen. Die nächstgrößten sind Calvià (1.205), Llucmajor (649), Eivissa-Stadt (604) und Santa Eulàlia des Riu (504). Diese Zahlen stammen aus Ministeriumsdaten, die die vier Quartale bis Q4 2025 abdecken.

Palma verzeichnete allein im Q1 2026 1.106 Käufe, ein Plus von 4,4% gegenüber dem Vorquartal, aber immer noch 12,1% unter Q1 2025. Der 12-Monats-Gesamtwert von Palma mit 4.536 Transaktionen liegt 2,1% unter dem Vorjahr.

Ausländische Käufer: weiterhin knapp unter 30%

Ausländische Staatsangehörige machten im Q1 2026 28,9% aller Käufe aus (gegenüber 31,5% im Q4 2025) und 29,6% in den vergangenen 12 Monaten. In absoluten Zahlen entspricht das 1.052 ausländischen Käufen im Quartal und 4.252 im Jahresverlauf.

Die Nationalitätenaufschlüsselung für das Gesamtjahr 2025 zeigt Deutsche an der Spitze mit 39,1% aller ausländischen Käufe, gefolgt von britischen Käufern mit 9,4%, Italienern mit 5,4% und Schweden mit 4,2%. Diese Verteilung ist seit mehreren Jahren relativ stabil, obwohl die deutsche Dominanz im Vergleich zur Vorpandemiezeit gewachsen ist.

Der leichte Rückgang der ausländischen Nachfrage von Quartal zu Quartal entspricht saisonalen Mustern und der allgemeinen Abschwächung des Transaktionsvolumens. Es gibt keine strukturelle Umkehr der internationalen Nachfrage, nur eine Normalisierung nach den Ausnahmewerten von 2022 und 2023.

Verfügbarer Bestand auf dem Markt

Zum Ende des Q1 2026 hatten die Inseln ungefähr folgendes Angebot:

• Palma: 3.633 zum Verkauf inserierte Immobilien
• Calvià: 1.475
• Ciutadella de Menorca: 665
• Manacor: 611
• Eivissa-Stadt: 592
• Andratx: 565
• Llucmajor: 561

Innerhalb von Palma hat der Westbezirk (Ponent) mit 1.476 Inseraten den größten Bestand, gefolgt von Ost (Llevant) mit 673, Playa de Palma mit 553, der Altstadt mit 544 und Nord mit 387. Die allgemeine Angebotslage hat sich im vergangenen Jahr nicht wesentlich verändert, was miterklärt, warum die Preise weiter steigen.

Neubau: Die Projektpipeline liegt vor der aktuellen Nachfrage

Die Baugenehmigungen für Neubauten auf den Balearen summierten sich in den 12 Monaten bis Februar 2026 auf 3.770, ein Jahresplus von 18%. Das Verhältnis von Genehmigungen zu Neubauverkäufen liegt nun bei 1,26, was bedeutet, dass die aktuelle Produktionspipeline etwa 26% über der Absorptionsrate der Nachfrage liegt. Das ist ein anderes Bild als 2021 und 2022, als die Nachfrage alles, was auf den Markt kam, klar übertraf.

Begonnene Wohnungen in den 12 Monaten bis Q4 2025: 4.218 (plus 25,8%). Fertiggestellte Wohnungen: 2.482 (minus 10,9%). Die Baukosten stiegen im Jahresverlauf um 3,5%, mit Lohnkosten plus 6,3% und Materialien plus 2,5%.

Hypotheken und Finanzierung

Der Hypothekenmarkt bleibt aktiv. In den vergangenen 12 Monaten wurden 10.457 Hypotheken auf Balearische Wohnimmobilien vergeben, 2,7% mehr als im Vorjahr. Die Hypotheken-Kauf-Ratio liegt bei 72,7%, was bedeutet, dass ungefähr drei von vier Käufen eine Hypothek beinhalten.

Die durchschnittliche neue Hypothek beträgt 278.496 €, ein Jahresrekord. Die Beleihungsquote liegt bei 67%. Der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypotheken liegt bei 2,84%, leicht unter den 2,96% im Q4 2025. Festzinshypotheken machen 68,1% der neuen Kreditvergabe aus.

Die Erschwinglichkeit hat sich leicht verschlechtert. Die durchschnittliche monatliche Rate beträgt 1.362 €, was 56,8% der durchschnittlichen Bruttolohnkosten entspricht. Diese Quote ist im Jahresvergleich um 2,25 Prozentpunkte gesunken, hauptsächlich weil die Löhne schneller wuchsen als die Hypothekenkosten, bleibt aber in absoluten Zahlen hoch.

Hypothekenausfälle sind auf historischen Tiefstständen. In den vergangenen 12 Monaten wurden nur 153 Zwangsvollstreckungsurkunden ausgestellt, ein Rückgang von 19,9% im Jahresvergleich. Weitere Kontextdaten zum wirtschaftlichen Umfeld veröffentlicht das Colegio de Registradores quartalsweise im vollständigen API-Bericht.

Der Mietmarkt

Mietangebot und Mietpreise entwickeln sich ähnlich wie der Kaufmarkt. Der durchschnittliche Mietangebotspreis auf den Balearen im Q1 2026 betrug 19,7 €/m²/Monat, ein Plus von 3,1% gegenüber dem Vorquartal und 6,4% im Jahresvergleich. In Palma lag der Wert bei 18,6 €/m²/Monat, ein Jahresplus von 7,5%.

Palma hat 1.061 zur Miete inserierte Immobilien, weit vor Manacor (117), Calvià (93) und Andratx (79). Innerhalb von Palma verzeichnete der Westbezirk (Ponent) einen Anstieg des Mietbestands von 45% gegenüber dem Vorquartal auf 460 Inserate. Die Altstadt wuchs um 25,4% auf 278.

Die Daten des Ministerio de Hacienda aus 2023 (die aktuellsten verfügbaren) beziffern die Zahl der Mietwohnungen auf den Balearen auf 86.027, was 27,6% des gesamten Wohnungsbestands entspricht. In Eivissa-Stadt sind 42,9% aller Wohnungen vermietet.

Die Zahlen für Ferienvermietungen gehen überall zurück. INE-Daten vom November 2025 zeigen Pollença mit 2.385 Ferienvermietungen an der Spitze, aber mit einem Rückgang von 9,2% im Jahresvergleich. Alcúdia hat 1.464 (minus 11,1%). Die allgemeine Richtung ist eine Reduzierung des Ferienvermietungsangebots, teilweise aufgrund von Lizenzbeschränkungen.

Der makroökonomische Kontext

Das BIP der Balearischen Inseln wuchs im Q1 2026 um 2,7% im Jahresvergleich, nach einem Wachstum von 3,2% für das Gesamtjahr 2025. Die lokale Wirtschaft expandiert weiter, aber das Tempo moderiert sich. Die Bevölkerung erreichte zu Beginn des Jahres 2026 1.259.545 Einwohner, ein Plus von 15.151 gegenüber dem Vorjahr, wobei ausländische Einwohner nun 21,8% der Gesamtbevölkerung ausmachen.

Die Inflation lag im Q1 2026 bei 3,6% (gegenüber 2,9% zum Jahresende 2025). Die EZB hielt die Zinsen zum Ende des Q1 bei 2%. Der 12-Monats-Euribor stand bei 2,57%, gegenüber 2,27% zum Ende des Q4 2025. Dieser Anstieg ist es wert, beobachtet zu werden, da er sich direkt auf variable Hypothekenkosten und die Käuferstimmung auswirkt.

Die Rendite auf Balearische Immobilien (gemessen als jährliche Preissteigerung) betrug 10,34% in den 12 Monaten bis Q1 2026. Das liegt über der Rendite zehnjähriger spanischer Staatsanleihen (3,3%), aber unter der Gesamtrendite des IBEX-35 (29,8%). Immobilien hier dienen weiterhin als Wertanlage und nicht als Hochrenditeprodukt, was weitgehend dem entspricht, was internationale Käufer in diesem Markt suchen.

Vollständige makroökonomische Daten für die Region werden vom Instituto Nacional de Estadística veröffentlicht.

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Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist der durchschnittliche Immobilienpreis pro Quadratmeter auf den Balearischen Inseln im Jahr 2026?

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