El mercado inmobiliario de Baleares en 2026: precios altos, oferta mínima y sin freno a la vista
Los datos del Q1 2026 muestran precios un 10,3% más altos que el año anterior, con compradores extranjeros cerca del 30% de todas las compras
El primer trimestre de 2026 confirmó lo que cualquiera que siga este mercado de cerca ya esperaba: los precios siguen subiendo, el stock es escaso y los compradores extranjeros representan casi un tercio de todas las compras. El informe trimestral de API Baleares, publicado en mayo de 2026, ofrece la imagen más clara disponible de la situación actual, isla por isla, distrito por distrito.
Si estás valorando comprar una propiedad en venta en las Baleares, merece la pena entender bien estos datos antes de empezar a visitar.
El precio: el dato principal y lo que significa
El precio medio de transacción por metro cuadrado en las Islas Baleares alcanzó los 4.173 €/m² al cierre del Q1 2026, un 1,7% más que el trimestre anterior y un 10,3% más en términos interanuales. La media de los últimos 12 meses, 4.079 €/m², es la más alta jamás registrada en esta serie.
Las viviendas nuevas y de segunda mano evolucionan en la misma dirección, aunque a ritmos ligeramente distintos. La obra nueva alcanzó los 4.086 €/m² (un 8,5% más anual), mientras que el mercado de segunda mano llegó a 4.077 €/m² (un 10,8% más). La brecha entre ambos se ha cerrado prácticamente, lo que indica dónde se concentra la presión de la demanda en este momento.
El valor de tasación, que sigue por separado el Ministerio de Transportes, alcanzó los 3.810 €/m² en el Q4 2025, un 14,9% más interanual. El índice de precios de vivienda del INE registró una subida del 13,4% anual en el mismo periodo. Con independencia de qué indicador se utilice, la tendencia es la misma.
Precios por distrito en Palma
El municipio de Palma alcanzó un precio de transacción de 4.202 €/m², su cifra histórica más alta, con un crecimiento anual del 12,5%. El precio de oferta presenta un cuadro aún más nítido. Al cierre del Q1, el precio medio de los inmuebles listados en la ciudad era de 5.511 €/m², con el siguiente desglose por distritos:
- Casco Antiguo (Centro): 6.605 €/m²
- Ponent (Oeste): 6.106 €/m²
- Playa de Palma: 5.348 €/m²
- Norte: 4.246 €/m²
- Llevant (Este): 4.186 €/m²
En términos absolutos, el precio medio de oferta por vivienda en el distrito de Ponent es ahora de 1.350.170 €. El Casco Antiguo se sitúa en 1.173.743 €. Llevant sigue siendo el distrito más accesible, con una media de 473.308 €.
Los municipios premium
Fuera de Palma, los datos de precio de oferta confirman qué zonas lideran el extremo alto del mercado. Andratx encabeza las islas con 9.606 €/m² de precio listado, seguido de Sant Josep de sa Talaia en Ibiza con 7.378 €/m² y Santa Eulàlia des Riu con 7.368 €/m². Calvià se sitúa en 7.037 €/m² y Sóller en 6.410 €/m².
En cuanto al precio medio de oferta por propiedad, Andratx encabeza la lista con más de 3,1 millones de euros. Sóller promedia 1,64 millones, Sant Josep de sa Talaia 1,46 millones y Calvià 1,4 millones. Se trata de precios de oferta para todo tipo de inmuebles, no solo de lujo, lo que da una idea de cuál es el punto de partida en estas ubicaciones.
Para compradores centrados en propiedades en venta en Mallorca o propiedades en venta en Ibiza, la diferencia entre ubicaciones principales y secundarias se ha ampliado considerablemente en los últimos dos años.
Evolución del precio de oferta por municipio: julio 2025 a marzo 2026
La tabla siguiente, elaborada con datos de Idealista recogidos en el informe API Baleares Q1 2026, muestra cómo han evolucionado los precios listados por metro cuadrado en los principales municipios durante los últimos nueve meses. La divergencia entre mercados es evidente: Andratx opera en un rango propio, muy por encima del resto de las islas.
Baleares (media)
5.236 €/m²
Mar 2026 · +9,1% interanual
Andratx (más alto)
9.699 €/m²
Mar 2026
Palma
5.529 €/m²
Mar 2026 · +10,4% interanual
Fuente: Idealista / API Baleares Q1 2026. Precios de oferta, no de transacción.
Precios en €/m². Variación calculada desde julio 2025 (o el dato más antiguo disponible). Fuente: Idealista / API Baleares Q1 2026.
Volumen de transacciones: sólido, pero con algo menos de ritmo
El Q1 2026 registró 3.643 compras en las Baleares, un 2,2% más que en el Q4 2025 pero un 6,5% menos que en el Q1 2025. El total acumulado de los últimos 12 meses se sitúa en 14.378 transacciones, aproximadamente 11,4 compras por cada mil habitantes. Para contextualizar, los años pico de 2022 y 2023 superaron esta cifra, pero seguimos muy por encima de los mínimos de 2013 y 2014.
La mejora trimestral la impulsó exclusivamente la obra nueva: 827 entregas en el Q1, un 2,6% más interanual. La segunda mano cayó un 8,9%, hasta 2.816 transacciones. La obra nueva representa ahora el 22,7% de todas las compras, la cuota más alta desde el Q4 2019.
Desglose por isla
Mallorca registró 2.612 transacciones en el Q1 (ligeramente por debajo del Q4 2025). Ibiza y Formentera sumaron 486, y Menorca 391. En los últimos 12 meses, Mallorca acumula 10.823 transacciones, Ibiza y Formentera 1.878, y Menorca 1.642.
Por municipio (últimos 12 meses)
Palma sigue siendo con diferencia el mayor mercado individual, con 5.140 transacciones y un 33,2% de la cuota total de las Baleares. Los siguientes son Calvià (1.205), Llucmajor (649), Eivissa ciudad (604) y Santa Eulàlia des Riu (504). Todos estos datos proceden del Ministerio y cubren los cuatro trimestres hasta el Q4 2025.
Palma registró 1.106 compras solo en el Q1 2026, un 4,4% más que el trimestre anterior, aunque todavía un 12,1% por debajo del Q1 2025. El total anual de Palma, 4.536 transacciones, cae un 2,1% interanual.
Compradores extranjeros: cerca del 30%
Los ciudadanos extranjeros representaron el 28,9% de todas las compras en el Q1 2026 (frente al 31,5% del Q4 2025) y el 29,6% en los últimos 12 meses. En cifras absolutas, eso equivale a 1.052 compras extranjeras en el trimestre y 4.252 en el año.
El desglose por nacionalidad para el conjunto de 2025 sitúa a los alemanes en cabeza, con el 39,1% de todas las compras extranjeras, seguidos de los británicos con el 9,4%, los italianos con el 5,4% y los suecos con el 4,2%. Este reparto se ha mantenido relativamente estable durante varios años, aunque el predominio alemán ha crecido respecto al periodo prepandemia.
El ligero descenso trimestral en la demanda extranjera es coherente con la estacionalidad y con la moderación general del volumen de transacciones. No hay ninguna inversión estructural en la demanda internacional, solo una normalización respecto a los niveles excepcionales de 2022 y 2023.
Stock disponible en el mercado
Al cierre del Q1 2026, las islas contaban aproximadamente con:
- Palma: 3.633 propiedades en venta
- Calvià: 1.475
- Ciutadella de Menorca: 665
- Manacor: 611
- Eivissa ciudad: 592
- Andratx: 565
- Llucmajor: 561
Dentro de Palma, el distrito de Ponent (Oeste) concentra el mayor stock con 1.476 anuncios, seguido de Llevant (Este) con 673, Playa de Palma con 553, el Casco Antiguo con 544 y el Norte con 387. La posición general de la oferta no ha variado de forma significativa en el último año, lo que explica en parte que los precios sigan subiendo.
Nueva construcción: la cartera de proyectos supera la demanda actual
Los visados para nueva construcción en Baleares en los 12 meses hasta febrero de 2026 totalizaron 3.770, un 18% más interanual. La ratio entre visados y ventas de obra nueva se sitúa ahora en 1,26, lo que indica que la cartera de producción actual supera en torno a un 26% el ritmo al que la demanda absorbe la nueva oferta. Este panorama difiere del de 2021 y 2022, cuando la demanda superaba claramente todo lo que salía al mercado.
Viviendas iniciadas en los 12 meses hasta el Q4 2025: 4.218 (un 25,8% más). Viviendas terminadas: 2.482 (un 10,9% menos). Los costes de construcción subieron un 3,5% en el año, con los costes laborales al alza un 6,3% y los materiales un 2,5%.
Hipotecas y financiación
El mercado hipotecario sigue activo. En los últimos 12 meses se formalizaron 10.457 hipotecas sobre inmuebles residenciales en Baleares, un 2,7% más que el año anterior. La ratio hipoteca/compra se sitúa en el 72,7%, lo que significa que aproximadamente tres de cada cuatro compras llevan hipoteca.
La hipoteca media nueva es de 278.496 €, un récord anual. El loan-to-value medio es del 67%. El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas es del 2,84%, ligeramente por debajo del 2,96% registrado en el Q4 2025. Las hipotecas a tipo fijo representan el 68,1% de la nueva contratación.
La accesibilidad ha empeorado ligeramente. La cuota mensual media es de 1.362 €, el 56,8% del coste salarial bruto medio. Esa ratio ha bajado 2,25 puntos porcentuales interanual, principalmente porque los salarios han crecido más rápido que los costes hipotecarios, pero sigue siendo elevada en términos absolutos.
Los impagos hipotecarios están en mínimos históricos. Solo se emitieron 153 certificaciones de ejecución hipotecaria en los últimos 12 meses, un 19,9% menos interanual. Para más contexto sobre el entorno económico general, el informe completo de API se publica trimestralmente a través del Colegio de Registradores.
El mercado del alquiler
La oferta y los precios del alquiler siguen una trayectoria similar a la del mercado de compraventa. El precio medio de alquiler en oferta en las Baleares en el Q1 2026 fue de 19,7 €/m²/mes, un 3,1% más que el trimestre anterior y un 6,4% más interanual. En Palma, la cifra fue de 18,6 €/m²/mes, un 7,5% más anual.
Palma tiene 1.061 propiedades en alquiler listadas, muy por delante de Manacor (117), Calvià (93) y Andratx (79). Dentro de Palma, el distrito de Ponent (Oeste) registró un aumento del 45% en el stock de alquiler trimestral, alcanzando los 460 anuncios. El Casco Antiguo creció un 25,4%, hasta 278.
Los datos del Ministerio de Hacienda de 2023 (los más recientes disponibles) sitúan el número de viviendas en alquiler en Baleares en 86.027, el 27,6% del parque total. En Eivissa ciudad, el 42,9% de todas las viviendas están arrendadas.
El número de viviendas de alquiler turístico cae de forma generalizada. Los datos del INE de noviembre de 2025 sitúan a Pollença en cabeza con 2.385 alquileres turísticos, aunque con una caída del 9,2% interanual. Alcúdia tiene 1.464 (un 11,1% menos). La tendencia general apunta a una reducción de la oferta de alquiler turístico, en parte por las restricciones de licencias.
El contexto macroeconómico
El PIB de las Islas Baleares creció un 2,7% en el Q1 2026 interanual, tras un crecimiento del 3,2% para el conjunto de 2025. La economía local sigue expandiéndose, pero a un ritmo más moderado. La población alcanzó 1.259.545 habitantes a principios de 2026, 15.151 más que el año anterior, con residentes extranjeros que representan ya el 21,8% del total.
La inflación se situaba en el 3,6% en el Q1 2026 (frente al 2,9% a finales de 2025). El BCE mantuvo los tipos en el 2% al cierre del Q1. El Euríbor a 12 meses se situaba en el 2,57%, frente al 2,27% del Q4 2025. Esa subida merece atención, ya que repercute directamente en los costes hipotecarios variables y en el sentimiento de los compradores.
La rentabilidad del inmueble balear (medida como la revalorización anual del precio) fue del 10,34% en los 12 meses hasta el Q1 2026. Esa cifra supera la rentabilidad del bono español a 10 años (3,3%) pero queda por debajo de la rentabilidad total del IBEX-35 (29,8%). El inmueble aquí sigue funcionando como reserva de valor más que como vehículo de alta rentabilidad, lo que encaja con lo que buscan en este mercado los compradores internacionales.
Los datos macroeconómicos completos de la región los publica el Instituto Nacional de Estadística.
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Por Iris Gruenewald
Founder
