Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in einer Eigentümergemeinschaft gehört die Bescheinigung über die Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft (certificado de deudas, oft auch Solvenz-Zertifikat genannt) zu den wichtigsten Dokumenten. Sie ist im spanischen Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) vorgesehen und sorgt für Transparenz zwischen Käufer und Verkäufer. Hier erfahren Sie, was die Bescheinigung enthält, wer sie ausstellt und worauf Sie achten sollten.

Was ist die Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden?

Die Bescheinigung bestätigt, ob der aktuelle Eigentümer seinen Anteil an den Gemeinschaftskosten bezahlt hat. Dazu gehören zum Beispiel Instandhaltung und Reparaturen, gemeinsame Versorgungsleistungen und Dienstleistungen, die allen Eigentümern zugutekommen.

Für Käufer ist das wichtig, weil die Immobilie gesetzlich für bestimmte offene Beiträge des Vorbesitzers haftet: für die Beiträge des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Kalenderjahre. Mit der Bescheinigung wissen Sie vor der Beurkundung, ob solche Schulden bestehen.

Die rechtliche Grundlage: das Wohnungseigentumsgesetz

Nach Art. 9.1 e) LPH muss der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie, die zu einer Eigentümergemeinschaft gehört, erklären, dass er mit seinen Beiträgen zu den allgemeinen Gemeinschaftskosten auf dem Laufenden ist, oder die offenen Beträge angeben. Dies weist er mit der Bescheinigung der Gemeinschaft nach.

Ohne diese Bescheinigung darf der Notar die Kaufurkunde nicht beurkunden – es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf. Ein solcher Verzicht ist möglich, bedeutet aber, dass Sie das Risiko eventueller Altschulden selbst tragen. Lassen Sie sich dazu vorher von Ihrem Anwalt beraten.

Die Regelung schützt also nicht nur den Käufer, sondern auch die Gemeinschaft: Sie stellt sicher, dass die finanziellen Pflichten jedes Eigentümers klar und durchsetzbar sind und die Kosten des gemeinsamen Eigentums fair verteilt werden.

Was steht in der Bescheinigung?

Im Mittelpunkt stehen die offenen Beiträge des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft. Freiwillig kann sie auch auf bereits beschlossene Sonderumlagen hinweisen. Die Bescheinigung enthält in der Regel:

• Ausstellungsdatum
• Name und Funktion der ausstellenden Person in der Gemeinschaft
• Angaben zur Eigentümergemeinschaft
• Angaben zur Immobilie und zum antragstellenden Eigentümer
• Höhe der Schulden zum Ausstellungsdatum oder die Erklärung, dass keine Schulden bestehen
• Höhe der regulären Gemeinschaftsbeiträge

Was kostet die Bescheinigung?

Das Gesetz legt keine Gebühr fest. Ob und wie viel der Verwalter berechnet, hängt in der Regel von seinem Vertrag mit der Eigentümergemeinschaft ab. Meist handelt es sich um eine geringe Gebühr, die der Verkäufer als Antragsteller trägt.

Wer beantragt sie und wer stellt sie aus?

Beantragt wird die Bescheinigung in der Regel vom Eigentümer, also vom Verkäufer. Ausgestellt wird sie von der Person, die in der Gemeinschaft das Amt des Sekretärs ausübt – häufig der Hausverwalter (administrador de fincas) – mit Zustimmung des Präsidenten. Das Gesetz sieht dafür eine Frist von höchstens sieben Kalendertagen ab Antragstellung vor.

Für die Richtigkeit der Angaben haften der Sekretär und der Präsident bei Verschulden oder Fahrlässigkeit, ebenso für Schäden durch eine verspätete Ausstellung. Kurz gesagt: Die Bescheinigung schafft finanzielle Klarheit beim Kauf in einer Eigentümergemeinschaft und schützt Käufer wie Verkäufer vor späteren Streitigkeiten.