Steuerfragen zu Ihrer Ferienimmobilie auf Mallorca - Balearic Properties
Im Folgenden finden Sie eine kurze Übersicht über die Besteuerung Ihrer Immobilie, wenn Sie sie als Ferienhaus vermieten. Sie bezieht sich auf Einfamilienhäuser mit gültiger Ferienvermietungslizenz, die beim Tourismusministerium der Balearen-Regierung registriert sind.
Bei der Vermietung privater Wohnungen an Urlauber sind im Wesentlichen drei Steuern relevant:
- Touristensteuer (Impuesto sobre Estancias Turísticas, regionale Steuer der Balearen)
- Mehrwertsteuer (IVA), sofern hotelähnliche Leistungen erbracht werden
- Einkommensteuer (IRPF bzw. für Nichtresidenten IRNR)
Die Touristensteuer ist eine indirekte Steuer und funktioniert ähnlich wie die Mehrwertsteuer: Sie wird pro Person und Nacht vom Gast geschuldet, der Eigentümer bzw. Betreiber der Ferienimmobilie muss sie jedoch einziehen und an das Finanzamt der Balearen (ATIB) abführen. Gäste unter 16 Jahren sind befreit; in der Nebensaison und bei längeren Aufenthalten gelten Ermäßigungen. Die Sätze werden von der Balearen-Regierung festgelegt und können sich ändern – prüfen Sie daher vor jeder Saison die aktuellen Beträge.
Grundsätzlich ist die Vermietung von Wohnraum von der Mehrwertsteuer befreit. Nach Art. 20.1.23 des spanischen Mehrwertsteuergesetzes (LIVA) gilt diese Befreiung jedoch nicht für die Vermietung möblierter Wohnungen, wenn der Vermieter hoteltypische Zusatzleistungen erbringt, etwa Verpflegung, Reinigung während des Aufenthalts, Wäscheservice oder Ähnliches. In diesen Fällen muss der Vermieter dem Gast eine Rechnung mit Mehrwertsteuer ausstellen, auch wenn er nur eine einzige dieser Leistungen anbietet.
Werden hotelähnliche Leistungen erbracht, ist Folgendes zu beachten:
- Sie stellen dem Gast eine Rechnung mit 10 % Mehrwertsteuer aus.
- Sie geben vierteljährlich eine Mehrwertsteuererklärung ab (Modelo 303) und reichen die Jahreserklärung (Modelo 390) ein.
- Die Vorsteuer aus Ausgaben, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen, können Sie abziehen; Ausgaben wie IBI (Grundsteuer), Müllgebühren, Nebenkosten, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Vermittlungsprovision mindern zudem den steuerpflichtigen Gewinn.
- Die Immobilienagentur bzw. der Vermittler berechnet ihre Provision zuzüglich 21 % Mehrwertsteuer.
- Die Vermietung gilt in diesem Fall als wirtschaftliche Tätigkeit: Sie müssen sich beim Finanzamt anmelden (Modelo 036/037 und Gewerbesteuerverzeichnis IAE) und die Einkünfte in der Einkommensteuererklärung als Einkünfte aus wirtschaftlicher Tätigkeit angeben.
- Als Einzelunternehmer müssen Sie in der Regel auch vierteljährliche Einkommensteuer-Vorauszahlungen leisten (Modelo 130).
- Ohne hotelähnliche Leistungen bleibt die Vermietung umsatzsteuerfrei, und die Einnahmen werden als Einkünfte aus Immobilienvermögen (rendimientos del capital inmobiliario) in der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben.
- Nichtresidenten versteuern ihre Mieteinnahmen mit dem Modelo 210: Ansässige der EU bzw. des EWR zahlen 19 % auf den Nettoertrag, alle anderen 24 % auf die Bruttoeinnahmen.
- Seit dem 1. Juli 2025 benötigen Ferienwohnungen, die über Plattformen wie Airbnb oder Booking angeboten werden, zusätzlich eine landesweite Registrierungsnummer (Registro Único de Arrendamientos).
Wenden Sie sich gern an Balearic Properties, wenn Sie Fragen zur Besteuerung Ihrer Ferienimmobilie haben. Unsere Büros befinden sich auf Mallorca, wo wir Ihnen einen erstklassigen Service und eine persönliche Beratung bieten.
Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
