Der komplette Leitfaden zu Steuern und Kaufkosten für internationale Käufer

Grunderwerbsteuer (ITP) / Mehrwertsteuer (IVA)

Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist es wichtig, die geltenden Steuern zu verstehen, denn sie unterscheiden sich je nach Art der Immobilie. Als Richtwert sollten Sie zusätzlich 11 % bis 15 % des Kaufpreises für Steuern, Notar, Grundbuchamt und Anwaltskosten einplanen. Bei Balearic Properties machen wir Ihnen diesen Prozess so einfach wie möglich, damit Sie sich auf die Suche nach Ihrem Traumhaus konzentrieren können.

• Neubau: Mehrwertsteuer (IVA) von 10 %, zuzüglich der Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) von 1,5 % (2 % ab 1.000.000 €)
• Bestandsimmobilie: Grunderwerbsteuer (ITP) von 8 % bis 13 %, gestaffelt (siehe unten)

Neubau und vollständig renovierte Immobilien

Wenn Sie eine neu gebaute Immobilie kaufen, oder eine, die von einem Bauträger vollständig renoviert wurde, zahlen Sie die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % des Kaufpreises, die direkt an den Bauträger bei Vertragsabschluss fällig wird. Zusätzlich zur Mehrwertsteuer fällt auf die notarielle Urkunde die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) an, mit einem Regelsatz von 1,5 %, der bei Neubauten ab einem Kaufpreis von 1.000.000 € auf 2 % steigt.

Bestandsimmobilien

Bei Bestandsimmobilien, die von einer Privatperson gekauft werden, zahlen Sie stattdessen die Grunderwerbsteuer (ITP), berechnet nach der unten aufgeführten Staffelung. ITP und AJD werden nicht auf dieselbe Transaktion erhoben, Käufer einer Bestandsimmobilie zahlen also nicht den oben beschriebenen AJD-Prozentsatz, sondern nur eine kleine feste Notargebühr. Die ITP muss innerhalb von 30 Werktagen nach Unterzeichnung der Urkunde abgeführt werden.

Berechnung der ITP für Bestandsimmobilien

Bei Bestandsimmobilien wird die ITP auf den Balearen gestaffelt berechnet: Jeder Teil des Kaufpreises wird mit einem anderen Satz besteuert, wie unten aufgeführt.

• Bis 400.000 €: 8 %
• Von 400.000 € bis 600.000 €: 9 %
• Von 600.000 € bis 1.000.000 €: 10 %
• Von 1.000.000 € bis 2.000.000 €: 12 %
• Über 2.000.000 €: 13 %

Diese Prozentsätze mögen kompliziert wirken, aber das Team von Balearic Properties begleitet Sie bei jedem Schritt, damit es keine Überraschungen gibt.

Beispiel 1: Kaufpreis 650.000 €

• Erste 400.000 € zu 8 % = 32.000 €
• Nächste 200.000 € (400.000 € bis 600.000 €) zu 9 % = 18.000 €
• Verbleibende 50.000 € (600.000 € bis 650.000 €) zu 10 % = 5.000 €
• Gesamtsteuer: 32.000 € + 18.000 € + 5.000 € = 55.000 €

Beispiel 2: Kaufpreis 2.500.000 €

• Erste 400.000 € zu 8 % = 32.000 €
• Nächste 200.000 € (400.000 € bis 600.000 €) zu 9 % = 18.000 €
• Nächste 400.000 € (600.000 € bis 1.000.000 €) zu 10 % = 40.000 €
• Nächste 1.000.000 € (1.000.000 € bis 2.000.000 €) zu 12 % = 120.000 €
• Verbleibende 500.000 € (über 2.000.000 €) zu 13 % = 65.000 €
• Gesamtsteuer: 32.000 € + 18.000 € + 40.000 € + 120.000 € + 65.000 € = 275.000 €

Anhand dieser Beispiele sehen Sie genau, was Sie einplanen müssen. Bei Balearic Properties ist es unser Ziel, diesen Prozess transparent zu gestalten, damit Sie mit Sicherheit vorangehen können.

Weitere Kaufnebenkosten

Neben den oben genannten Steuern fallen bei jedem Kauf in Spanien einige feste Verwaltungskosten an. Die Notargebühren richten sich nach einer offiziellen Gebührenordnung und liegen in der Regel zwischen 600 € und 1.000 € für die Kaufurkunde, abhängig von der Komplexität des Dokuments und nicht direkt proportional zum vollen Immobilienwert. Die Grundbuchgebühren für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen kommen mit weiteren 400 € bis 650 € hinzu. Diese sind unabhängig von den Anwaltskosten; lassen Sie sich von Ihrem Rechtsberater genau erklären, was im Rahmen des Kaufprozesses in dessen Leistungen enthalten ist.

Jährliche Steuern auf Mallorca

Eine Immobilie auf Mallorca zu besitzen ist ein Traum, der wahr wird, und wer die jährlichen Steuern kennt, erlebt keine Überraschungen. Im Folgenden die wichtigsten jährlich anfallenden Steuern:

• Grundsteuer (IBI): Diese kommunale Steuer wird jährlich von der zuständigen Gemeinde erhoben und basiert auf dem Katasterwert der Immobilie.
• Müllabfuhrgebühr: Diese Gebühr wird von der Gemeinde zur Deckung der Abfallentsorgung erhoben.
• Müllverbrennungsgebühr: In manchen Gemeinden wird zusätzlich eine Gebühr für die Müllverbrennung erhoben, oft zusammen mit der Müllabfuhrgebühr.
• Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR): Wenn Sie keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien haben, müssen Sie jährlich eine Steuererklärung für Nichtansässige (Modelo 210) einreichen. Diese Steuer betrifft potenzielle Mieteinnahmen, aber selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird, wird ein fiktives Einkommen angenommen und entsprechend versteuert.
• Vermögenssteuer: Die Vermögenssteuer gilt für Ansässige und Nichtansässige, allerdings mit unterschiedlichem Umfang. Nichtansässige werden nur auf ihr Vermögen in Spanien besteuert, während Ansässige auf ihr weltweites Vermögen besteuert werden. Die Balearen wenden einen progressiven Steuersatz von 0,28 % bis 3,45 % an, abhängig vom Vermögenswert, mit einem Freibetrag von 3.000.000 € pro Person. Ansässige erhalten zusätzlich einen Freibetrag von bis zu 300.000 € für ihren Hauptwohnsitz. Besteuert wird nur der Wert oberhalb dieser Schwellen. Eigentümer mit besonders großem Vermögen sollten zudem mit ihrem Steuerberater die spanische Solidaritätssteuer für Großvermögen (Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas) besprechen, eine separate, staatliche Steuer, die je nach individueller Situation mit der Vermögenssteuer zusammenwirken kann.

Diese jährlichen Kosten gehören zum Privileg, eine Immobilie an einem der schönsten Orte der Welt zu besitzen. Unser Team bei Balearic Properties hilft Ihnen, diese Verpflichtungen zu managen, damit Sie Ihr Eigentum so unkompliziert und angenehm wie möglich genießen können.

Es empfiehlt sich sehr, einen Steuerberater zu konsultieren, um Ihre individuellen Verpflichtungen vollständig zu verstehen und die Einhaltung aller spanischen Steuervorschriften sicherzustellen. Bei Balearic Properties vermitteln wir Ihnen vertrauenswürdige Fachleute, die Ihnen helfen, Ihre Steuerplanung zu optimieren und den Besitz einer Immobilie auf Mallorca so lohnend wie möglich zu gestalten.

Ein Zuhause auf Mallorca zu besitzen ist nicht nur eine finanzielle Investition, sondern eine Investition in einen Lebensstil voller Schönheit, Ruhe und unvergesslicher Erlebnisse. Lassen Sie uns Ihnen helfen, sich diesen Traum zu erfüllen.

Häufig gestellte Fragen

Zahle ich ITP und AJD beim selben Kauf?

Nein. Die ITP und der variable AJD-Satz schließen sich gegenseitig aus, Sie zahlen entweder das eine oder das andere, niemals beide bei derselben Transaktion. Beim Neubau fallen Mehrwertsteuer plus AJD an; bei Bestandsimmobilien nur die ITP, zuzüglich einer kleinen festen Notargebühr anstelle des prozentualen AJD.

Was passiert, wenn diese Steuern nicht rechtzeitig bezahlt werden?

Es fällt ein Zuschlag an, der mit der Verspätung wächst: 1 % zuzüglich 1 % für jeden vollen Monat Verzug, wenn Sie innerhalb von 12 Monaten bleiben, oder pauschal 15 % zuzüglich Verzugszinsen, wenn mehr als 12 Monate vergehen. Diese Werte ergeben sich aus dem allgemeinen spanischen Steuerrecht und nicht aus einer balearenspezifischen Regelung, sie gelten also für die Selbstveranlagung von ITP und AJD genauso wie im übrigen Spanien. Wenn die Frist bereits verstrichen ist, sollten Sie den genauen Betrag am besten mit Ihrem Anwalt oder Steuerberater (Gestor) klären.

Gilt der Freibetrag von 3.000.000 € bei der Vermögenssteuer pro Person?

Ja. Der Freibetrag gilt pro einzelnem Steuerpflichtigen, also pro eingetragenem Eigentümer, nicht pro Immobilie oder Haushalt. Kauft ein Paar gemeinsam und hält jeder 50 %, erhält jede Person ihren eigenen Freibetrag von 3.000.000 €.

Muss ich die Einkommensteuer für Nichtansässige zahlen, wenn ich die Immobilie nicht vermiete?

Ja. Auch wenn die Immobilie das ganze Jahr leer steht, nimmt Spanien ein fiktives Mieteinkommen an und besteuert es über die jährliche Modelo-210-Erklärung. Eine Vermietung ändert nur, was besteuert wird: das tatsächliche Mieteinkommen statt des angenommenen Betrags.

Sind diese Steuern auf Ibiza und Menorca dieselben wie auf Mallorca?

ITP, AJD und Vermögenssteuer werden auf regionaler Ebene von der balearischen Regierung festgelegt, daher sind die Sätze und Schwellenwerte auf Mallorca, Ibiza und Menorca identisch. Jährliche lokale Steuern wie die IBI oder die Müllabfuhrgebühr werden hingegen von jeder Gemeinde einzeln festgelegt und können daher von Gemeinde zu Gemeinde variieren, selbst innerhalb derselben Insel.

Betrifft die Vermögenssteuer nur meine Immobilie, oder mein gesamtes Vermögen in Spanien?

Sie betrifft Ihr gesamtes Nettovermögen, nicht nur die Immobilie. Bankkonten, Anlagen, Fahrzeuge und andere Vermögenswerte werden zusammen mit der Immobilie berücksichtigt. Nichtansässige werden nur auf das besteuert, was sie in Spanien besitzen; Ansässige auf ihr gesamtes weltweites Vermögen.