Comprar terreno y construir desde cero es una alternativa real frente a adquirir una vivienda de reventa en Mallorca o Ibiza, sobre todo cuando el comprador busca una ubicación, una orientación o un nivel de acabados que el mercado de segunda mano no ofrece. La pregunta que se hace todo el que se plantea este camino es simple: ¿cuánto va a costar realmente? La respuesta depende de la calidad de la construcción, la zona, el tipo de suelo y una lista de gastos que va bastante más allá del precio por metro cuadrado que suele citarse. Esta guía desglosa cada partida con las cifras disponibles hoy y señala con claridad dónde son estimaciones del sector y dónde son datos oficiales.

Coste de construcción por metro cuadrado en Mallorca

El precio de ejecución material, es decir, el coste de levantar la vivienda sin contar terreno, honorarios ni impuestos, varía según la gama:

• Construcción básica: entre 1.200 y 1.900 €/m², según varias constructoras locales consultadas.
• Construcción estándar: entre 1.600 y 2.200 €/m².
• Construcción de alta calidad: entre 2.200 y 3.500 €/m².
• Construcción de lujo, con materiales de importación, piscina infinita, domótica y acabados a medida: a partir de 3.500 €/m², con proyectos que superan los 5.000 €/m² en zonas como Son Vida, Puerto Andratx o Puerto Portals.

Estas cifras proceden de constructoras que operan en la isla, no de un organismo oficial, así que conviene tomarlas como una horquilla orientativa y no como un presupuesto cerrado. El coste real solo lo da un arquitecto o una constructora después de estudiar el proyecto, el terreno y el acceso a la parcela.

¿Es más cara la construcción en Ibiza?

Todo apunta a que sí, aunque no existe un estudio específico y verificable sobre el coste de construcción por metro cuadrado en Ibiza que permita dar una cifra con la misma seguridad que en Mallorca. Lo que sí está documentado es que Ibiza registra los precios de vivienda más altos de España: el índice inmobiliario de Fotocasa, recogido por prensa balear, situó Ibiza capital en 7.020 €/m² de precio de venta, con Santa Eulària también entre los municipios más caros del país. Ese dato mide precio de venta de vivienda terminada, no coste de construcción, pero refleja una presión de costes generalizada en la isla: transporte marítimo de materiales, temporada de obra más corta por la afluencia turística y escasez de mano de obra cualificada en verano. Constructoras que trabajan en ambas islas reportan un sobrecoste de entre el 10% y el 20% frente a Mallorca para un proyecto comparable. También esta cifra es una estimación de sector, sin verificación independiente.

Ejemplo: parcela urbana de 518 m² en el centro de Sant Josep, Ibiza, vendida con licencia de construcción para una villa de cuatro dormitorios.

Qué incluye (y qué no) el precio por metro cuadrado

Cuando una constructora da un precio por metro cuadrado, normalmente cubre:

• Cimentación y estructura
• Cerramientos, cubierta y aislamiento
• Instalaciones de electricidad, fontanería y climatización
• Acabados interiores de la gama pactada

Y normalmente deja fuera:

• El precio del terreno
• Los honorarios de arquitecto y aparejador
• La licencia de obras y el impuesto asociado (ICIO)
• El estudio geotécnico
• Las conexiones a la red eléctrica, de agua y de saneamiento cuando la parcela no las tiene
• La piscina, el jardín y el amueblamiento

Confundir el precio de ejecución material con el presupuesto total es el error más habitual entre quienes se plantean construir por primera vez en las islas.

Del terreno a la vivienda terminada: el presupuesto real

Sobre el coste puro de construcción hay que sumar varias partidas independientes, no un único porcentaje que lo cubra todo, porque el terreno por sí solo puede superar el resto del presupuesto según la zona. Como estimación de sector, sin verificación independiente, constructoras de la zona sitúan todo lo que no es terreno (honorarios técnicos, licencias, conexiones y estudios previos) en un 25% a 40% adicional sobre el coste de ejecución material. Los honorarios de arquitecto y aparejador se negocian libremente desde que los colegios profesionales dejaron de fijar baremos obligatorios en 1997, aunque el rango habitual del sector para una vivienda unifamiliar se sitúa entre el 8% y el 12% del presupuesto de ejecución material. A eso se añade el IVA del 10% sobre la obra nueva y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en Baleares tiene un tipo general del 1,5% y sube al 2% para inmuebles de 1 millón de euros o más, tal y como recoge nuestra guía de impuestos y costes al comprar en Mallorca. El terreno es una partida aparte y la variable más volátil de todas: una parcela urbana en Puerto Andratx o Son Vida no tiene nada que ver con una en el interior de la isla, y dentro de una misma zona, la vista al mar, la orientación y el acceso ya asfaltado pueden duplicar el precio del suelo. Conviene revisar la oferta actual de terrenos y parcelas en venta en Mallorca y sumar esa cifra aparte, no como un porcentaje del coste de construcción.

Por qué la construcción se ha encarecido tanto

El Índice de Costes de la Construcción del Banco de España alcanzó los 124,1 puntos en abril de 2026, máximo histórico desde que arrancó la serie en 2005, con una subida interanual del 3,5%, según recoge idealista/news. La tendencia no es exclusiva de Baleares: en Cataluña, la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios sitúa el encarecimiento acumulado de la construcción en un 25,1% desde 2019, con los capítulos de estructura y obra gruesa subiendo un 39,8% en el mismo periodo. No hay un desglose oficial equivalente específico para Baleares que permita cuantificar el encarecimiento balear de forma independiente, aunque la insularidad añade presión adicional sobre el transporte de materiales y la disponibilidad de mano de obra. A esto se suman exigencias normativas cada vez más altas: el Código Técnico de la Edificación obliga a estándares de aislamiento y de consumo de energía casi nulo en la vivienda de nueva construcción, lo que encarece partidas como la carpintería exterior, el aislamiento térmico y las instalaciones de climatización frente a lo que costaban hace una década.

Suelo urbano y suelo rústico: qué se puede construir y dónde

Suelo urbano

Construir en suelo urbano o urbanizable es el camino más directo: la parcela ya cuenta con acceso, red de suministros y una normativa urbanística clara sobre alturas, retranqueos y edificabilidad. Es la opción habitual en zonas como Santa Ponsa, Puerto Portals o el entorno de Palma.

Suelo rústico

Construir una finca en suelo rústico es posible, pero está sujeto a una normativa mucho más restrictiva que varía por municipio, por categoría de suelo y por isla, y tener suelo rústico no equivale automáticamente a poder construir una vivienda: la parcela mínima, la categoría de protección y el planeamiento municipal son determinantes en cada caso concreto. En Mallorca, el Decreto Ley 3/2024, en vigor desde mayo de 2024, modificó el marco de la Ley de Urbanismo balear y remite a los parámetros del Plan Territorial Insular de Mallorca, que sitúan la superficie construible máxima en el 2% de la parcela en unidades paisajísticas protegidas y en el 3% en el resto de suelo rústico, con una ocupación de parcela de entre el 3% y el 4% y un volumen máximo de 1.500 m³ por edificio a un máximo de dos plantas. No hemos podido confirmar si estos mismos parámetros aplican de forma automática al Plan Territorial de Ibiza, así que esa equivalencia debe verificarse isla por isla y no darse por hecha. En Ibiza y Formentera, la construcción en suelo rústico está sometida a restricciones especialmente estrictas derivadas de su propia normativa agraria, que en determinados supuestos vincula la posibilidad de construir a la actividad agraria profesional. El alcance exacto depende de la categoría de suelo y de la parcela concreta, así que no debe darse por sentado sin revisión legal específica. Esta es una de las áreas normativas que más cambia con el tiempo, así que antes de comprar una finca con intención de construir hay que verificar la clasificación exacta del suelo y la edificabilidad vigente con un arquitecto o un abogado local, sin dar por buena ninguna cifra genérica encontrada online, incluidas las de esta guía. Nuestra guía sobre la legalización de construcciones en suelo rústico balear explica el proceso para quienes ya tienen una edificación existente que regularizar.

Ejemplo: finca rústica de 28.222 m² en Alcúdia, Mallorca, vendida con proyecto aprobado de casa pasiva de dos plantas.

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Licencias, plazos y trámites

El proceso pasa por la comunicación previa o la licencia de obra municipal, según el tipo de proyecto y el ayuntamiento, y por el pago del ICIO, un impuesto municipal que suele rondar el 4% del presupuesto de ejecución material, aunque cada consistorio fija su propio tipo. Una vez concedida la licencia, la obra en sí suele tardar entre 12 y 18 meses en completarse para una vivienda unifamiliar, a lo que hay que sumar varios meses previos de redacción del proyecto y tramitación municipal. Palma cuenta con una Entidad Prestadora de Certificación de Urbanismo que permite agilizar la concesión de determinadas licencias frente al trámite municipal ordinario, una opción que conviene valorar con el equipo técnico del proyecto.

La nueva ley de costas balear: qué cambia para las construcciones en primera línea

El anteproyecto de esta primera ley de costas propia de Baleares pasó por información pública y, a finales de junio de 2026, el Consell de Govern aprobó el proyecto de ley de ordenación, protección y gestión integral del litoral balear, que ahora se remite al Parlament para su debate y votación. Todavía no está en vigor. El texto se centra en proteger del derribo construcciones tradicionales ya existentes en el litoral, como casetas de pescadores o antiguos chiringuitos, y en plantear una gestión compartida de la costa entre el Estado, el Govern balear y los consells insulars. No introduce, de momento, nuevos derechos de construcción en primera línea de mar: quien planee construir cerca de la costa sigue sujeto a la Ley de Costas estatal y a las servidumbres de protección vigentes, así que conviene revisar la clasificación de la parcela con un arquitecto o abogado local antes de comprar. Puede seguirse la tramitación oficial en el portal del Govern de les Illes Balears.

¿Construir o comprar? Cuándo compensa cada opción

Construir compensa cuando el comprador tiene claro el terreno, dispone de tiempo (entre dieciocho y veinticuatro meses de proceso completo es una previsión razonable) y busca algo que el mercado de reventa no ofrece: una parcela con vistas concretas, una orientación específica o un proyecto de arquitectura contemporánea. Comprar una vivienda ya construida sigue siendo la vía más rápida y predecible en cuanto a coste final, sobre todo en un mercado como el de Mallorca e Ibiza, donde la oferta de propiedades de lujo en venta es amplia y permite mudarse sin esperar a que termine una obra. La decisión depende, en la práctica, más del tiempo disponible y de la tolerancia al riesgo de plazos que del coste puro, que suele acabar siendo similar en ambos casos cuando se compara vivienda terminada contra vivienda terminada.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta de media construir una casa en Mallorca?

Para una vivienda de calidad media, el coste de ejecución material se mueve entre 1.600 y 2.200 €/m², según estimaciones de constructoras locales. Sumando terreno, honorarios, licencias e impuestos, el presupuesto total suele quedar entre un 25% y un 40% por encima de esa cifra.

¿Es más caro construir en Ibiza que en Mallorca?

Todo indica que sí. No existe un estudio específico y verificado sobre el coste de construcción en Ibiza, pero constructoras que trabajan en ambas islas reportan un sobrecoste de entre el 10% y el 20% frente a Mallorca, debido al transporte marítimo de materiales y a una temporada de obra más corta.

¿Qué porcentaje del presupuesto representa el terreno?

Varía mucho según la zona. En parcelas urbanas de zonas premium como Son Vida o Puerto Andratx, el terreno puede representar más de la mitad del presupuesto total. En el interior de la isla, el porcentaje suele ser bastante menor.

¿Cuánto tarda en construirse una vivienda desde que se concede la licencia?

Entre 12 y 18 meses para una vivienda unifamiliar, a lo que hay que sumar los meses previos de redacción del proyecto y tramitación de la licencia.

¿Puedo construir en suelo rústico en Mallorca?

Sí, pero con restricciones importantes de parcela mínima y edificabilidad que varían por municipio y categoría de suelo. Antes de comprar una finca con intención de construir es imprescindible verificar la clasificación urbanística exacta con un arquitecto o abogado local.

¿Qué impuestos se pagan al construir una vivienda nueva en Mallorca o Ibiza?

El IVA del 10% sobre la obra, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1,5% con carácter general, 2% para inmuebles de 1 millón de euros o más), y el ICIO municipal, que suele rondar el 4% del presupuesto de ejecución material según el ayuntamiento.