La Compra de Propiedades en Mallorca: Una Guía Completa Paso a Paso 2025

Comprar una propiedad en Mallorca puede ser un proceso emocionante pero también complejo, especialmente para no residentes. Esta guía tiene como objetivo proporcionarte un mapa detallado para ayudarte a navegar por las complejidades de la compra de propiedades en esta hermosa isla española.

1. Entender tu Presupuesto

Presupuesto Total: Al calcular tu presupuesto, considera no solo el precio de compra de la propiedad, sino también los costos adicionales como impuestos, honorarios notariales, costos legales y posibles costos de renovación. Estos pueden aumentar significativamente el gasto total. Por ejemplo, los impuestos pueden variar entre el 8% y el 10% del valor de la propiedad, mientras que los honorarios notariales y legales pueden añadir otro 2-3%. Si planeas hacer renovaciones, es prudente destinar un 10-20% adicional del precio de la propiedad para gastos imprevistos.

Opciones de Hipoteca: Si planeas financiar la propiedad con una hipoteca, los bancos españoles generalmente ofrecen préstamos de hasta el 70% para no residentes. Es crucial explorar las mejores ofertas de hipoteca y asegurarte de cumplir con los criterios de elegibilidad. Consultar con un asesor financiero puede ayudarte a entender tus opciones y asegurar las mejores condiciones posibles. Además, considera los tipos de interés y los plazos de pago, ya que estos afectarán tu presupuesto mensual. Algunos bancos pueden ofrecer condiciones más favorables si abres una cuenta bancaria con ellos o utilizas otros de sus servicios financieros.

2. Consideraciones Legales

Propiedad para No Residentes: Los ciudadanos no comunitarios pueden comprar propiedades en Mallorca, pero deben solicitar un NIE (Número de Identificación de Extranjero), un número de identificación fiscal necesario para todas las transacciones inmobiliarias. El NIE es esencial para abrir una cuenta bancaria, firmar la escritura de compraventa y pagar impuestos. El proceso de solicitud se puede hacer a través de la embajada o consulado español en tu país de origen o directamente en España, y generalmente toma unas semanas.

Comprobar las Escrituras: Asegúrate de que la propiedad que te interesa tenga unas escrituras claras. Esta confirmación es esencial para verificar que el vendedor es el propietario legítimo y que no hay deudas o problemas legales asociados a la propiedad. Puedes solicitar una Nota Simple del Registro de la Propiedad español, que proporciona un resumen del estado legal de la propiedad. Es aconsejable que tu abogado revise este documento para asegurarse de que no haya problemas ocultos.

3. Contratar a un Profesional Legal

Abogado Inmobiliario (Abogado): Se recomienda encarecidamente contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario español. Él o ella te asistirá en:

• La revisión de todos los documentos y contratos de la propiedad.
• La verificación de que no haya gravámenes o problemas legales con la propiedad.
• Durante el proceso de transacción.
• La verificación del registro correcto de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

Un buen abogado puede ahorrarte de posibles problemas legales y asegurar que tus intereses estén protegidos durante todo el proceso. También pueden ayudarte a entender las leyes y regulaciones locales que podrían afectar tu compra.

Notario: La ley española requiere que la venta de la propiedad se firme ante un notario. Tu abogado generalmente ayudará a coordinar esto, asegurándose de que se cumplan todos los requisitos legales. El papel del notario es verificar las identidades de las partes involucradas, asegurar que el contrato sea legalmente vinculante y registrar la venta en el Registro de la Propiedad.

4. Hacer una Oferta y Negociación

Acuerdo de Reserva: Una vez que hayas encontrado la propiedad que te gusta, puedes firmar un acuerdo de reserva y pagar un pequeño depósito (generalmente el 1% del valor). Esto asegura la propiedad mientras completas la diligencia debida.

Negociación: Puedes intentar negociar el precio, especialmente si la propiedad ha estado en el mercado durante algún tiempo o si hay otras ofertas. Un negociador hábil puede ayudarte a asegurar una mejor oferta.

Precontrato: Si todo está en orden, puedes firmar un contrato de compraventa preliminar (Contrato de Arras), que te compromete a ti y al vendedor al trato, con un depósito de alrededor del 10% del precio de compra. Este contrato establece los términos de la venta y el plazo para la transacción final.

5. Impuestos y Tarifas

Al comprar una propiedad en Mallorca, te encontrarás con varios costos adicionales:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Esta es la principal tasa impositiva para propiedades de segunda mano. La tasa generalmente está entre el 8% y el 10%, dependiendo del valor de la propiedad.
• IVA (IVA): Para propiedades nuevas, el IVA es del 10% sobre el precio de compra, junto con un 1.5% de impuesto de actos jurídicos documentados.
• Tarifas de Notario y Registro: Las tarifas por los servicios del notario y el registro de la propiedad pueden variar, pero generalmente cuestan alrededor del 1-2% del precio de la propiedad.
• Honorarios del Abogado: Los honorarios legales pueden oscilar entre el 1% y el 1.5% del precio de compra. Estos honorarios son por los servicios proporcionados por tu abogado, incluyendo la diligencia debida, la revisión de contratos y la asistencia en el proceso de transacción.

6. El Proceso de Compra

Contrato Final: Una vez completada la diligencia debida, el contrato final (Escritura Pública) se firma ante un notario. En este punto, se paga el monto restante de la compra y la propiedad se transfiere oficialmente a tu nombre. Este es un paso crítico ya que transfiere legalmente la propiedad de la propiedad a ti.

Registrar la Propiedad: Después de firmar el contrato final, el notario presentará la escritura en el Registro de la Propiedad local. Esto confirma oficialmente que eres el nuevo propietario de la propiedad. Registrar la propiedad es esencial para proteger tus derechos de propiedad y asegurar que la propiedad sea reconocida legalmente como tuya.

7. Mantenimiento de la Propiedad y Servicios Públicos

• Conexiones de Servicios Públicos: Asegúrate de configurar las conexiones de agua, electricidad e internet. Estas pueden transferirse a tu nombre una vez que seas el propietario. Ponte en contacto con las compañías locales de servicios públicos para organizar la transferencia de servicios, y asegúrate de que todas las facturas estén pagadas al día.
• Residencia: Si planeas quedarte en Mallorca más de 90 días, necesitarás solicitar la residencia. Las regulaciones varían dependiendo de si eres ciudadano de la UE o no. Los ciudadanos de la UE pueden solicitar un certificado de residencia, mientras que los ciudadanos no comunitarios pueden necesitar solicitar un visado de residencia.
• Implicaciones Fiscales: Debes estar consciente de las regulaciones fiscales en España, especialmente si te conviertes en residente fiscal o si alquilas tu propiedad. España tiene un sistema fiscal progresivo, y puedes estar sujeto al impuesto sobre la renta por ingresos por alquiler o al impuesto sobre las ganancias de capital si vendes la propiedad.

Siguiendo estos pasos, puedes navegar el proceso de compra de propiedades en Mallorca con confianza, asegurando una transacción fluida y exitosa.

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Por Iris Gruenewald
Founder