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Terminología inmobiliaria en España: glosario para comprar en Baleares
09 Sep 2026 | By Iris Grünewald
La terminología inmobiliaria española puede parecer una segunda negociación. Este glosario explica, en lenguaje claro, los términos legales, fiscales, urbanísticos e inmobiliarios con los que es más probable encontrarse al comprar en Mallorca, Menorca o Ibiza.
Revisado por Iris Grünewald, cofundadora y directora de Balearic Properties. Última revisión: septiembre de 2026. Esta guía es información general y no constituye asesoramiento legal ni fiscal; cada comprador debe pedir asesoramiento independiente para su caso.
Términos inmobiliarios: la respuesta rápida
Los documentos que suelen pesar más antes de comprar son la nota simple, la escritura pública, la referencia catastral, la documentación urbanística y de habitabilidad, el certificado energético y los justificantes de que impuestos, cuotas de comunidad y suministros están al día. Una reserva o un contrato de arras solo debería firmarse cuando se entienden bien sus condiciones, plazos y consecuencias.
«Lo más prudente no es aprenderse cada término, sino saber qué documentos tienen que coincidir entre sí. El Registro, el Catastro, el expediente urbanístico y la propia vivienda deberían contar la misma historia antes de que el comprador se comprometa.» Iris Grünewald
Contratos, titularidad y firma
Arras / contrato de arras
Acuerdo privado de señal que sirve para reservar una vivienda y fijar el camino hasta la firma. Sus efectos dependen de la redacción y del tipo legal de arras. En las arras penitenciales, muy habituales, desistir puede suponer que el comprador pierda la señal o que el vendedor la devuelva duplicada, pero no conviene dar por hecho que siempre funciona así. El contrato debe recoger el precio, la señal, la fecha límite de firma, lo que se incluye en la venta, las condiciones y qué ocurre si aparecen defectos o falta documentación.
Contrato privado de compraventa
Contrato entre comprador y vendedor que puede generar obligaciones vinculantes antes de firmar ante notario. Conviene que lo revise el abogado independiente del comprador antes de firmarlo.
Escritura pública de compraventa
Es la escritura de venta firmada ante notario. Recoge las partes, el inmueble, el precio y el resto de condiciones esenciales, y después se tramitan los impuestos y la inscripción. El Notariado ofrece un glosario oficial de conceptos notariales.
Notario
Funcionario público imparcial que identifica a las partes, controla la legalidad y autoriza la escritura. No sustituye al abogado, al perito, al arquitecto ni al asesor fiscal del comprador.
Registro de la Propiedad
Aquí constan la titularidad inscrita, las hipotecas, las cargas y determinados derechos. Es jurídicamente distinto del Catastro. El portal oficial de Registradores de España da acceso a sus servicios.
Nota simple
Extracto informativo del Registro que muestra la descripción inscrita, el titular y las cargas anotadas en un momento concreto. Es una prueba básica en la due diligence, pero no es un informe técnico ni garantiza que todas las reformas cumplan la normativa urbanística.
Titular registral
La persona o sociedad que figura como propietaria en el Registro. La identidad del vendedor y su capacidad para vender deben cuadrar con la documentación, también cuando la propiedad está a nombre de una sociedad, procede de una herencia o se vende mediante poder.
Cargas
Gravámenes inscritos, como hipotecas, embargos, servidumbres o limitaciones. Lo pactado para la firma debe dejar claro qué cargas se cancelan y cómo.
Hipoteca
Préstamo garantizado con la vivienda. Si el vendedor tiene una hipoteca, el abogado del comprador debe coordinar su cancelación y seguir su reflejo en el Registro. Quien financia la compra debe distinguir entre la tasación del banco y un informe independiente sobre el estado del inmueble.
Usufructo y nuda propiedad
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un bien; la nuda propiedad es la titularidad sin ese derecho de uso actual. Ambos pueden influir en quién tiene que consentir la venta.
Servidumbre
Derecho que afecta a una finca, por ejemplo de paso, de desagüe o de suministros. Conviene comprobar sobre el terreno cómo funciona en la práctica, no solo en los papeles.
Poder notarial
Documento que autoriza a otra persona a actuar en nombre del comprador o del vendedor. Su alcance debe ser preciso y hay que tener el original o la copia electrónica autorizada cuando se necesite.
Catastro, urbanismo y situación de la edificación
Catastro y referencia catastral
El Catastro es un registro administrativo de inmuebles pensado sobre todo para describirlos y para fines fiscales. La referencia catastral es su identificador único. La información catastral y la registral tienen funciones distintas y deben contrastarse entre sí.
IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el impuesto municipal anual sobre la propiedad. Lo habitual es pedir el último recibo y comprobar que está pagado. El valor catastral que sirve de base al IBI no es el precio de mercado pactado.
Valor de referencia
Valor fijado por el Catastro que puede influir en la base imponible de algunas operaciones. No es una valoración de agencia, y su efecto fiscal hay que comprobarlo para la operación y la fecha concretas.
Licencia de obra
Autorización municipal para construir o reformar. Según el tipo de obra y las normas locales, puede hacer falta una licencia de obra mayor o menor. Tener licencia no demuestra por sí solo que lo construido coincida con el proyecto aprobado.
Final de obra
Documentación que acredita que las obras autorizadas se han terminado, normalmente con certificación técnica y trámites posteriores. En viviendas recientes o muy reformadas, conviene confirmar que ese final de obra consta donde corresponde.
Cédula de habitabilidad
Documento que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas aplicables, según su tipo y antigüedad. Su existencia, vigencia y relevancia en Baleares deben revisarse con el abogado o el arquitecto del comprador.
Certificado de eficiencia energética
El certificado y la etiqueta energética del inmueble. El Govern balear mantiene el registro oficial y su servicio de consulta pública.
Certificado de antigüedad
Certificado de un técnico que acredita la antigüedad de una edificación o de una reforma. Puede servir para determinados trámites registrales o urbanísticos, pero no legaliza obras por sí mismo ni demuestra que cumplan el planeamiento.
Fuera de ordenación
Situación urbanística de edificios que no se ajustan al planeamiento vigente. Suele limitar las obras futuras o la posibilidad de reconstruir. Sus consecuencias exactas dependen del inmueble y de la normativa aplicable.
Suelo urbano, urbanizable y rústico
Son las grandes clases de suelo: urbano, susceptible de desarrollo urbano y rural. La clasificación afecta a los usos permitidos, la edificabilidad y los servicios, pero la etiqueta no basta: hay que revisar el plan municipal y el expediente concreto de la finca.
Legalización
Procedimiento para regularizar obras hechas sin la licencia necesaria, cuando la ley lo permite. No todo se puede legalizar. Ante una piscina, una casa de invitados o una terraza, lo sensato es exigir un informe por escrito sobre esa finca en concreto y no fiarse de un «eso se arregla después».
Comunidad de propietarios y gastos recurrentes
Comunidad de propietarios
La agrupación de propietarios de un edificio o de una urbanización con elementos comunes. Hay que revisar los estatutos, las actas recientes, las cuentas, las obras aprobadas, las deudas pendientes y las posibles derramas.
Cuota de comunidad
La cuota periódica para los gastos comunes. Puede calcularse según el coeficiente de participación de cada vivienda y no a partes iguales.
Derrama
Cuota extraordinaria para obras importantes o gastos imprevistos. El contrato privado debe aclarar quién paga una derrama aprobada que venza antes o después de la firma.
Coeficiente de participación
El porcentaje asignado a cada vivienda para su participación en los elementos comunes, las votaciones o los gastos, según el título constitutivo y las normas de la comunidad.
Impuestos y costes de la compraventa
ITP
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ligado en general a la compra de vivienda de segunda mano. Los tipos, tramos y bonificaciones pueden cambiar, así que el cálculo debe confirmarse para cada comprador y fecha de firma.
IVA y AJD
En determinadas compras de obra nueva u operaciones empresariales se aplica el IVA y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados en lugar del régimen de segunda mano. No conviene aplicar un tipo general sin que un profesional confirme los datos de la operación.
Plusvalía municipal
Impuesto municipal vinculado al incremento de valor de los terrenos urbanos, que suele entrar en juego al vender. Quién la paga y cómo se retiene deben dejarlo resuelto los abogados, sobre todo si el vendedor no es residente.
NIE
El número de identidad de extranjero que se usa en trámites fiscales y administrativos en España. Un comprador extranjero suele necesitarlo antes de firmar, pero obtenerlo no convierte a nadie en residente fiscal.
Retención de no residente
Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador puede estar obligado por ley a retener parte del precio e ingresarla en la Agencia Tributaria. El abogado debe calcularla y presentar el modelo correspondiente.
Si buscas una visión más amplia del proceso, lee nuestra guía de compra de vivienda en Baleares y la página sobre comprar una propiedad en Mallorca.
Alquiler vacacional y tipos de ocupación
ETV / licencia de alquiler turístico
Autorización vinculada al alquiler turístico, sujeta al tipo de inmueble, a la zonificación y a la normativa balear vigente. Hay que comprobar la licencia, las plazas inscritas, su titularidad, las posibles sanciones y si la actividad prevista puede continuar después de la compra. Que una casa se haya anunciado como alquiler vacacional no demuestra que tenga una autorización válida y transmisible.
Alquiler de temporada
Arrendamiento por una necesidad temporal real, distinto del alojamiento turístico y del alquiler de vivienda habitual. Cuenta más el uso real y el tipo de servicio que el nombre que figure en el contrato.
Si estás valorando el norte de Mallorca, Pollensina tiene una selección de villas y fincas privadas en alquiler en Pollença, una buena forma de conocer la zona antes de decidirte a comprar.
Quién interviene en una compra en Baleares
- Abogado: el letrado independiente del comprador, responsable de la revisión legal y del asesoramiento contractual.
- Arquitecto: puede comparar la edificación real con los planos, las licencias y los expedientes técnicos.
- Aparejador / arquitecto técnico: técnico de la edificación que puede inspeccionar el estado, las obras y los aspectos constructivos.
- Agente inmobiliario: coordina la búsqueda, la negociación, la documentación y la operación.
- Gestor: profesional que puede encargarse de trámites y presentaciones; no sustituye al asesoramiento legal independiente.
- Tasador: elabora valoraciones, a menudo la tasación oficial que exige el banco para la hipoteca.
Lista de comprobación: documentos que conviene pedir
- Nota simple actualizada e identificación del vendedor.
- Escritura de propiedad e información catastral.
- Recibos del IBI y situación de los tributos municipales.
- Licencias, planos aprobados y documentación de final de obra.
- Cédula de habitabilidad y certificado energético, cuando proceda.
- Certificado de la comunidad, actas, estatutos e información sobre derramas.
- Información sobre suministros y servicios.
- Documentación de alquiler turístico, si ese uso es importante para la compra.
- Inspección técnica independiente del estado y de la coherencia urbanística.
Preguntas frecuentes
¿Una nota simple demuestra que toda la vivienda es legal?
No. Recoge la información del Registro. Los profesionales independientes del comprador deben compararla con el Catastro, el expediente urbanístico municipal, los planos aprobados y el propio inmueble.
¿Las arras se recuperan siempre?
No. Depende del contrato concreto, del tipo de arras y de las condiciones que se hayan pactado por escrito. Pide asesoramiento legal antes de pagar o firmar.
¿Necesito NIE para comprar en Baleares?
Los compradores extranjeros normalmente lo necesitan para la firma y los trámites fiscales. Conviene pedirlo con tiempo, sobre todo si se va a firmar mediante poder.
¿Un anuncio de alquiler vacacional demuestra que la villa tiene licencia ETV?
No. La autorización y su alcance deben comprobarse en los registros oficiales y en la revisión legal. Haber anunciado la casa o haber cobrado alquileres no prueba que la licencia sea válida.
¿Qué diferencia hay entre el Registro de la Propiedad y el Catastro?
El Registro recoge la titularidad y los derechos inscritos; el Catastro es una descripción administrativa pensada sobre todo para fines fiscales. Si no coinciden, hay que investigar la diferencia antes de comprometerse.
¿Puedo usar el abogado del vendedor?
Lo recomendable es contratar un abogado independiente que trabaje solo para el comprador y coordine la revisión legal, urbanística, fiscal y la firma.
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