Spanische Immobilienbegriffe erklärt: Glossar für Käufer auf den Balearen

Die spanische Immobiliensprache fühlt sich manchmal wie eine zweite Verhandlung an. Dieses Glossar erklärt verständlich die rechtlichen, steuerlichen, baurechtlichen und immobilienbezogenen Begriffe, denen Käufer auf Mallorca, Menorca und Ibiza am häufigsten begegnen.

Geprüft von Iris Grünewald, Mitgründerin und Geschäftsführerin von Balearic Properties. Zuletzt überprüft im September 2026. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; Käufer sollten sich für ihre Situation unabhängig beraten lassen.

Spanische Immobilienbegriffe: die kurze Antwort

Vor dem Kauf zählen meist diese Unterlagen am meisten: die Nota simple, die Escritura pública, die Referencia catastral, die Bau- und Bewohnbarkeitsunterlagen, der Energieausweis sowie Nachweise, dass Steuern, Gemeinschaftsbeiträge und Versorgungsrechnungen bezahlt sind. Eine Reservierung oder ein Contrato de arras sollte erst unterschrieben werden, wenn Bedingungen, Fristen und Folgen klar sind.

„Man muss nicht jeden spanischen Begriff auswendig kennen. Wichtiger ist zu wissen, welche Unterlagen zueinander passen müssen. Grundbuch, Kataster, Bauakte und die Immobilie selbst sollten dieselbe Geschichte erzählen, bevor sich ein Käufer bindet.“ Iris Grünewald

Verträge, Eigentum und Beurkundung

Arras / Contrato de arras

Ein privater Anzahlungsvertrag, mit dem eine Immobilie reserviert und der Weg bis zur Beurkundung festgelegt wird. Die Folgen hängen vom Wortlaut und von der rechtlichen Art der Anzahlung ab. Bei den häufig verwendeten Arras penitenciales kann ein Rücktritt bedeuten, dass der Käufer die Anzahlung verliert oder der Verkäufer den doppelten Betrag zurückzahlt. Davon sollte man aber nie automatisch ausgehen. Der Vertrag sollte Preis, Anzahlung, Frist für die Beurkundung, mitverkaufte Gegenstände, Bedingungen und den Umgang mit Mängeln oder fehlenden Unterlagen regeln.

Contrato privado de compraventa

Ein privatschriftlicher Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Er kann schon vor dem Notartermin verbindliche Pflichten begründen und sollte vor der Unterschrift vom unabhängigen Anwalt des Käufers geprüft werden.

Escritura pública de compraventa

Die notarielle Kaufurkunde. Sie hält die Parteien, die Immobilie, den Preis und die wesentlichen Bedingungen fest und wird anschließend für Steuern und Eintragung weiterbearbeitet. Das spanische Notariat bietet ein offizielles Glossar notarieller Begriffe (auf Spanisch).

Notario

Der Notar ist ein unparteiischer Amtsträger, der die Parteien identifiziert, die Rechtmäßigkeit prüft und die Urkunde errichtet. Er ersetzt weder den Anwalt noch den Gutachter, Architekten oder Steuerberater des Käufers.

Registro de la Propiedad

Das Grundbuch verzeichnet eingetragenes Eigentum, Hypotheken, Belastungen und bestimmte Rechte. Es ist rechtlich vom Kataster getrennt. Über das offizielle Portal der Registradores de España sind die Grundbuchdienste erreichbar.

Nota simple

Ein informativer Grundbuchauszug mit der eingetragenen Beschreibung, dem Eigentümer und den Belastungen zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er ist ein zentraler Baustein der Prüfung, aber kein technisches Gutachten und keine Garantie dafür, dass alle Umbauten baurechtlich genehmigt sind.

Titular registral

Die Person oder Gesellschaft, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Identität und Verfügungsbefugnis des Verkäufers müssen zu den Unterlagen passen, auch wenn das Eigentum über eine Gesellschaft, eine Erbschaft oder eine Vollmacht läuft.

Cargas

Eingetragene Belastungen wie Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder Beschränkungen. Die Vereinbarungen zur Beurkundung sollten festlegen, welche Belastungen gelöscht werden und wie.

Hipoteca

Eine durch die Immobilie gesicherte Hypothek. Hat der Verkäufer eine Hypothek, sollte der Anwalt des Käufers die Löschung und deren Eintragung im Grundbuch koordinieren. Wer finanziert, sollte die Bankbewertung nicht mit einem unabhängigen Zustandsgutachten verwechseln.

Usufructo und Nuda propiedad

Usufructo ist das Nießbrauchrecht, also das Recht, eine Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen; Nuda propiedad ist das bloße Eigentum ohne dieses Nutzungsrecht. Beides kann beeinflussen, wer einem Verkauf zustimmen muss.

Servidumbre

Eine Dienstbarkeit, etwa ein Wege-, Abwasser- oder Leitungsrecht. Wie sie sich praktisch auswirkt, sollte vor Ort und nicht nur in den Unterlagen geprüft werden.

Poder notarial

Eine notarielle Vollmacht, mit der eine andere Person für Käufer oder Verkäufer handeln darf. Ihr Umfang sollte genau festgelegt sein, und das Original oder die beglaubigte elektronische Ausfertigung muss rechtzeitig vorliegen.

Kataster, Baurecht und Status des Gebäudes

Catastro und Referencia catastral

Das Kataster ist ein Verwaltungsregister, das Immobilien vor allem beschreibt und steuerlich erfasst. Die Referencia catastral ist die eindeutige Katasternummer. Kataster- und Grundbuchangaben dienen unterschiedlichen Zwecken und sollten miteinander abgeglichen werden.

IBI

Das Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist die jährliche kommunale Grundsteuer. Üblicherweise lässt man sich den letzten Bescheid und den Zahlungsnachweis vorlegen. Der Katasterwert, auf dem die IBI beruht, ist nicht der vereinbarte Marktpreis.

Valor de referencia

Ein vom Kataster festgelegter Referenzwert, der bei bestimmten Transaktionen für die Steuerbemessung relevant sein kann. Er ist keine Maklerbewertung, und seine steuerliche Wirkung muss für den konkreten Kauf und das Datum geprüft werden.

Licencia de obra

Die kommunale Baugenehmigung. Je nach Art der Arbeiten und örtlichen Vorschriften ist eine Genehmigung für größere oder kleinere Bauvorhaben nötig. Eine Genehmigung allein belegt nicht, dass das fertige Bauwerk dem genehmigten Projekt entspricht.

Final de obra

Unterlagen, die den Abschluss genehmigter Bauarbeiten bestätigen, in der Regel mit technischer Bescheinigung und weiteren Formalitäten. Bei neueren oder stark umgebauten Immobilien sollte geprüft werden, ob die Fertigstellung überall dort erfasst ist, wo es nötig ist.

Cédula de habitabilidad

Eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, die bestätigt, dass eine Wohnung die geltenden Mindestanforderungen erfüllt, abhängig von Art und Alter der Immobilie. Ob sie vorliegt, gültig ist und auf den Balearen eine Rolle spielt, sollten Anwalt oder Architekt des Käufers klären.

Certificado de eficiencia energética

Der Energieausweis mit Energieeffizienzklasse. Die balearische Regierung führt das offizielle Register mit öffentlicher Abfrage.

Certificado de antigüedad

Eine Bescheinigung eines Architekten über das Alter eines Gebäudes oder Umbaus. Sie kann bestimmte Grundbuch- oder Bauverfahren unterstützen, legalisiert aber für sich genommen keine Arbeiten und belegt nicht, dass sie baurechtlich zulässig sind.

Fuera de ordenación

Ein baurechtlicher Status für Gebäude, die nicht dem aktuellen Bebauungsplan entsprechen. Häufig sind künftige Arbeiten oder ein Wiederaufbau dann eingeschränkt. Die genauen Folgen hängen von der Immobilie und den geltenden Vorschriften ab.

Suelo urbano, urbanizable und rústico

Die groben Bodenklassen: städtisches Bauland, potenziell bebaubares Land und ländlicher Boden. Die Einstufung beeinflusst zulässige Nutzungen, Baurechte und Erschließung. Das Etikett allein reicht aber nicht; der kommunale Plan und die Akte der konkreten Immobilie müssen geprüft werden.

Legalización

Ein Verfahren, um ohne Genehmigung ausgeführte Arbeiten nachträglich zu legalisieren, soweit das rechtlich möglich ist. Nicht jedes Bauwerk lässt sich legalisieren. Bei einem Pool, Gästehaus oder einer Terrasse sollten Käufer eine schriftliche Einschätzung zu genau dieser Immobilie verlangen, statt sich auf ein beiläufiges „das lässt sich später regeln“ zu verlassen.

Eigentümergemeinschaft und laufende Kosten

Comunidad de propietarios

Die Eigentümergemeinschaft eines Wohnhauses oder einer Anlage mit Gemeinschaftseigentum. Käufer sollten Satzung, aktuelle Protokolle, Abrechnungen, beschlossene Arbeiten, Rückstände und Sonderumlagen prüfen.

Cuota de comunidad

Das regelmäßige Hausgeld für die gemeinsamen Kosten. Es kann sich nach dem Miteigentumsanteil der Einheit richten und muss nicht zu gleichen Teilen verteilt sein.

Derrama

Eine Sonderumlage für größere Arbeiten oder unerwartete Ausgaben. Im privaten Kaufvertrag sollte stehen, wer eine beschlossene Umlage trägt, die vor oder nach der Beurkundung fällig wird.

Coeficiente de participación

Der Prozentsatz, der einer Einheit für Gemeinschaftseigentum, Stimmrechte oder Kosten zugewiesen ist, wie in der Teilungserklärung und den Gemeinschaftsregeln festgelegt.

Steuern und Erwerbsnebenkosten

ITP

Das Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ist die Grunderwerbsteuer, die in der Regel beim Kauf von Bestandsimmobilien anfällt. Steuersätze, Stufen und Ermäßigungen können sich ändern, deshalb sollte die Berechnung für den jeweiligen Käufer und das Beurkundungsdatum bestätigt werden.

IVA und AJD

Bei bestimmten Neubauten oder unternehmerischen Transaktionen fallen statt der Regelung für Bestandsimmobilien die Mehrwertsteuer (IVA) und die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados) an. Einen pauschalen Steuersatz sollte man nie ansetzen, ohne dass ein Fachmann den Sachverhalt geprüft hat.

Plusvalía municipal

Eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Boden, die meist beim Verkauf relevant wird. Wer sie trägt und wie sie einbehalten wird, sollten die Anwälte klären, besonders wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist.

NIE

Die Ausländer-Identifikationsnummer für Steuer- und Verwaltungsverfahren in Spanien. Käufer brauchen sie in der Regel vor der Beurkundung; sie begründet aber keine spanische Steueransässigkeit.

Retención de no residente

Ist der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig, kann der Käufer gesetzlich verpflichtet sein, einen Teil des Kaufpreises einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Der Anwalt sollte den Betrag berechnen und das entsprechende Formular einreichen.

Einen breiteren Überblick gibt unser Kaufratgeber für Immobilien auf den Balearen sowie unsere Seite zum Immobilienkauf auf Mallorca.

Ferienvermietung und Nutzungsarten

ETV / Lizenz für touristische Vermietung

Eine Genehmigung für die touristische Vermietung, die von Immobilientyp, Zonierung und den aktuellen balearischen Vorschriften abhängt. Käufer sollten die Lizenz, die eingetragenen Plätze, den Inhaber, mögliche Sanktionen und die Frage prüfen, ob die geplante Nutzung nach dem Kauf weiterlaufen kann. Dass eine Immobilie als Ferienunterkunft beworben wurde, beweist noch keine gültige und übertragbare Genehmigung.

Alquiler de temporada

Eine befristete Vermietung für einen tatsächlich vorübergehenden Zweck, die sich sowohl von der touristischen Vermietung als auch vom regulären Wohnraummietvertrag unterscheidet. Entscheidend sind die tatsächliche Nutzung und die Art der Leistungen, nicht die Bezeichnung im Vertrag.

Wer den Norden Mallorcas erkunden möchte, findet bei Pollensina eine Auswahl an privaten Villen und Fincas zur Miete in Pollença. So lässt sich eine Gegend kennenlernen, bevor man sich für einen Kauf entscheidet.

Wer an einem Immobilienkauf auf den Balearen beteiligt ist

• Abogado: der unabhängige Anwalt des Käufers, zuständig für die rechtliche Prüfung und die Vertragsberatung.
• Arquitecto: der Architekt, der das tatsächliche Gebäude mit Plänen, Genehmigungen und technischen Unterlagen abgleichen kann.
• Aparejador / Arquitecto técnico: eine bautechnische Fachkraft, die Zustand, Arbeiten und Bausubstanz prüfen kann.
• Agente inmobiliario: der Makler, der Suche, Verhandlung, Unterlagen und den Ablauf koordiniert.
• Gestor: ein Verwaltungsdienstleister für Anträge und Formalitäten; er ersetzt keine unabhängige Rechtsberatung.
• Tasador: ein Gutachter, der häufig die für die Hypothek vorgeschriebene Bewertung erstellt.

Checkliste: Diese Unterlagen sollten Sie anfordern

• Aktuelle Nota simple und Identitätsnachweis des Verkäufers.
• Eigentumsurkunde und Katasterangaben.
• IBI-Bescheide und Stand der kommunalen Abgaben.
• Baugenehmigungen, genehmigte Pläne und Fertigstellungsunterlagen.
• Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energieausweis, soweit erforderlich.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, Protokolle, Satzung und Angaben zu Sonderumlagen.
• Informationen zu Versorgungsanschlüssen und Dienstleistungen.
• Unterlagen zur touristischen Vermietung, wenn diese Nutzung für den Kauf wichtig ist.
• Unabhängige technische Prüfung von Zustand und baurechtlicher Übereinstimmung.

Häufige Fragen

Beweist eine Nota simple, dass eine Immobilie auf Mallorca vollständig legal ist?

Nein. Sie gibt die Angaben des Grundbuchs wieder. Die unabhängigen Fachleute des Käufers sollten sie mit Kataster, kommunaler Bauakte, genehmigten Plänen und der Immobilie selbst abgleichen.

Bekommt man die Arras immer zurück?

Nein. Das hängt vom konkreten Vertrag, der Art der Anzahlung und den schriftlich vereinbarten Bedingungen ab. Lassen Sie sich vor Zahlung oder Unterschrift rechtlich beraten.

Brauche ich eine NIE, um auf den Balearen zu kaufen?

Ausländische Käufer benötigen die NIE in der Regel für die Beurkundung und die Steuerverfahren. Beantragen Sie sie frühzeitig, besonders wenn Sie per Vollmacht unterschreiben.

Beweist eine Ferienvermietungsanzeige, dass eine Villa eine ETV-Lizenz hat?

Nein. Die Genehmigung und ihr Umfang müssen über amtliche Register und die rechtliche Prüfung bestätigt werden. Frühere Anzeigen oder Mieteinnahmen belegen keine gültige Lizenz.

Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und Kataster?

Das Grundbuch erfasst Eigentum und eingetragene Rechte; das Kataster ist eine Verwaltungsbeschreibung, die vor allem der Besteuerung dient. Abweichungen sollten vor einer verbindlichen Zusage geklärt werden.

Kann ich den Anwalt des Verkäufers nutzen?

Käufer sollten einen unabhängigen Anwalt beauftragen, der ausschließlich ihre Interessen vertritt und die rechtliche, baurechtliche, steuerliche Prüfung sowie die Beurkundung koordiniert.

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Balearic Properties begleitet internationale Käufer seit mehr als 25 Jahren auf dem Immobilienmarkt Mallorcas. Kontaktieren Sie unser Team für ein vertrauliches Gespräch oder entdecken Sie unsere Immobilien zum Kauf auf Mallorca.

Offizielle Quellen

• Consejo General del Notariado: offizielles Glossar
• Registradores de España: Grundbuchdienste
• Govern de les Illes Balears: Register der Energieausweise
• Dirección General del Catastro: elektronisches Portal