{"id":1470,"date":"2026-09-09T16:31:08","date_gmt":"2026-09-09T16:31:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.balearic-properties.com\/living\/?p=1470"},"modified":"2026-10-05T10:07:10","modified_gmt":"2026-10-05T10:07:10","slug":"glossar-spanische-immobilienbegriffe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.balearic-properties.com\/de\/living\/ratgeber\/glossar-spanische-immobilienbegriffe\/","title":{"rendered":"Spanische Immobilienbegriffe erkl\u00e4rt: Glossar f\u00fcr K\u00e4ufer auf den Balearen"},"content":{"rendered":"

Die spanische Immobiliensprache f\u00fchlt sich manchmal wie eine zweite Verhandlung an. Dieses Glossar erkl\u00e4rt verst\u00e4ndlich die rechtlichen, steuerlichen, baurechtlichen und immobilienbezogenen Begriffe, denen K\u00e4ufer auf Mallorca, Menorca und Ibiza am h\u00e4ufigsten begegnen.<\/em><\/p>\n

Gepr\u00fcft von Iris Gr\u00fcnewald, Mitgr\u00fcnderin und Gesch\u00e4ftsf\u00fchrerin von Balearic Properties.<\/strong> Zuletzt \u00fcberpr\u00fcft im September 2026. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; K\u00e4ufer sollten sich f\u00fcr ihre Situation unabh\u00e4ngig beraten lassen.<\/p>\n

Spanische Immobilienbegriffe: die kurze Antwort<\/h2>\n

Vor dem Kauf z\u00e4hlen meist diese Unterlagen am meisten: die Nota simple<\/strong>, die Escritura p\u00fablica<\/strong>, die Referencia catastral<\/strong>, die Bau- und Bewohnbarkeitsunterlagen, der Energieausweis sowie Nachweise, dass Steuern, Gemeinschaftsbeitr\u00e4ge und Versorgungsrechnungen bezahlt sind. Eine Reservierung oder ein Contrato de arras<\/strong> sollte erst unterschrieben werden, wenn Bedingungen, Fristen und Folgen klar sind.<\/p>\n

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\u201eMan muss nicht jeden spanischen Begriff auswendig kennen. Wichtiger ist zu wissen, welche Unterlagen zueinander passen m\u00fcssen. Grundbuch, Kataster, Bauakte und die Immobilie selbst sollten dieselbe Geschichte erz\u00e4hlen, bevor sich ein K\u00e4ufer bindet.\u201c Iris Gr\u00fcnewald<\/p>\n<\/blockquote>\n

Vertr\u00e4ge, Eigentum und Beurkundung<\/h2>\n

Arras \/ Contrato de arras<\/h3>\n

Ein privater Anzahlungsvertrag, mit dem eine Immobilie reserviert und der Weg bis zur Beurkundung festgelegt wird. Die Folgen h\u00e4ngen vom Wortlaut und von der rechtlichen Art der Anzahlung ab. Bei den h\u00e4ufig verwendeten Arras penitenciales<\/em> kann ein R\u00fccktritt bedeuten, dass der K\u00e4ufer die Anzahlung verliert oder der Verk\u00e4ufer den doppelten Betrag zur\u00fcckzahlt. Davon sollte man aber nie automatisch ausgehen. Der Vertrag sollte Preis, Anzahlung, Frist f\u00fcr die Beurkundung, mitverkaufte Gegenst\u00e4nde, Bedingungen und den Umgang mit M\u00e4ngeln oder fehlenden Unterlagen regeln.<\/p>\n

Contrato privado de compraventa<\/h3>\n

Ein privatschriftlicher Kaufvertrag zwischen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer. Er kann schon vor dem Notartermin verbindliche Pflichten begr\u00fcnden und sollte vor der Unterschrift vom unabh\u00e4ngigen Anwalt des K\u00e4ufers gepr\u00fcft werden.<\/p>\n

Escritura p\u00fablica de compraventa<\/h3>\n

Die notarielle Kaufurkunde. Sie h\u00e4lt die Parteien, die Immobilie, den Preis und die wesentlichen Bedingungen fest und wird anschlie\u00dfend f\u00fcr Steuern und Eintragung weiterbearbeitet. Das spanische Notariat bietet ein offizielles Glossar notarieller Begriffe<\/a> (auf Spanisch).<\/p>\n

Notario<\/h3>\n

Der Notar ist ein unparteiischer Amtstr\u00e4ger, der die Parteien identifiziert, die Rechtm\u00e4\u00dfigkeit pr\u00fcft und die Urkunde errichtet. Er ersetzt weder den Anwalt noch den Gutachter, Architekten oder Steuerberater des K\u00e4ufers.<\/p>\n

Registro de la Propiedad<\/h3>\n

Das Grundbuch verzeichnet eingetragenes Eigentum, Hypotheken, Belastungen und bestimmte Rechte. Es ist rechtlich vom Kataster getrennt. \u00dcber das offizielle Portal der Registradores de Espa\u00f1a<\/a> sind die Grundbuchdienste erreichbar.<\/p>\n

Nota simple<\/h3>\n

Ein informativer Grundbuchauszug mit der eingetragenen Beschreibung, dem Eigent\u00fcmer und den Belastungen zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er ist ein zentraler Baustein der Pr\u00fcfung, aber kein technisches Gutachten und keine Garantie daf\u00fcr, dass alle Umbauten baurechtlich genehmigt sind.<\/p>\n

Titular registral<\/h3>\n

Die Person oder Gesellschaft, die im Grundbuch als Eigent\u00fcmer eingetragen ist. Identit\u00e4t und Verf\u00fcgungsbefugnis des Verk\u00e4ufers m\u00fcssen zu den Unterlagen passen, auch wenn das Eigentum \u00fcber eine Gesellschaft, eine Erbschaft oder eine Vollmacht l\u00e4uft.<\/p>\n

Cargas<\/h3>\n

Eingetragene Belastungen wie Hypotheken, Pf\u00e4ndungen, Dienstbarkeiten oder Beschr\u00e4nkungen. Die Vereinbarungen zur Beurkundung sollten festlegen, welche Belastungen gel\u00f6scht werden und wie.<\/p>\n

Hipoteca<\/h3>\n

Eine durch die Immobilie gesicherte Hypothek. Hat der Verk\u00e4ufer eine Hypothek, sollte der Anwalt des K\u00e4ufers die L\u00f6schung und deren Eintragung im Grundbuch koordinieren. Wer finanziert, sollte die Bankbewertung nicht mit einem unabh\u00e4ngigen Zustandsgutachten verwechseln.<\/p>\n

Usufructo und Nuda propiedad<\/h3>\n

Usufructo<\/em> ist das Nie\u00dfbrauchrecht, also das Recht, eine Sache zu nutzen und ihre Ertr\u00e4ge zu ziehen; Nuda propiedad<\/em> ist das blo\u00dfe Eigentum ohne dieses Nutzungsrecht. Beides kann beeinflussen, wer einem Verkauf zustimmen muss.<\/p>\n

Servidumbre<\/h3>\n

Eine Dienstbarkeit, etwa ein Wege-, Abwasser- oder Leitungsrecht. Wie sie sich praktisch auswirkt, sollte vor Ort und nicht nur in den Unterlagen gepr\u00fcft werden.<\/p>\n

Poder notarial<\/h3>\n

Eine notarielle Vollmacht, mit der eine andere Person f\u00fcr K\u00e4ufer oder Verk\u00e4ufer handeln darf. Ihr Umfang sollte genau festgelegt sein, und das Original oder die beglaubigte elektronische Ausfertigung muss rechtzeitig vorliegen.<\/p>\n

Kataster, Baurecht und Status des Geb\u00e4udes<\/h2>\n

Catastro und Referencia catastral<\/h3>\n

Das Kataster ist ein Verwaltungsregister, das Immobilien vor allem beschreibt und steuerlich erfasst. Die Referencia catastral<\/em> ist die eindeutige Katasternummer. Kataster- und Grundbuchangaben dienen unterschiedlichen Zwecken und sollten miteinander abgeglichen werden.<\/p>\n

IBI<\/h3>\n

Das Impuesto sobre Bienes Inmuebles<\/em> ist die j\u00e4hrliche kommunale Grundsteuer. \u00dcblicherweise l\u00e4sst man sich den letzten Bescheid und den Zahlungsnachweis vorlegen. Der Katasterwert, auf dem die IBI beruht, ist nicht der vereinbarte Marktpreis.<\/p>\n

Valor de referencia<\/h3>\n

Ein vom Kataster festgelegter Referenzwert, der bei bestimmten Transaktionen f\u00fcr die Steuerbemessung relevant sein kann. Er ist keine Maklerbewertung, und seine steuerliche Wirkung muss f\u00fcr den konkreten Kauf und das Datum gepr\u00fcft werden.<\/p>\n

Licencia de obra<\/h3>\n

Die kommunale Baugenehmigung. Je nach Art der Arbeiten und \u00f6rtlichen Vorschriften ist eine Genehmigung f\u00fcr gr\u00f6\u00dfere oder kleinere Bauvorhaben n\u00f6tig. Eine Genehmigung allein belegt nicht, dass das fertige Bauwerk dem genehmigten Projekt entspricht.<\/p>\n

Final de obra<\/h3>\n

Unterlagen, die den Abschluss genehmigter Bauarbeiten best\u00e4tigen, in der Regel mit technischer Bescheinigung und weiteren Formalit\u00e4ten. Bei neueren oder stark umgebauten Immobilien sollte gepr\u00fcft werden, ob die Fertigstellung \u00fcberall dort erfasst ist, wo es n\u00f6tig ist.<\/p>\n

C\u00e9dula de habitabilidad<\/h3>\n

Eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, die best\u00e4tigt, dass eine Wohnung die geltenden Mindestanforderungen erf\u00fcllt, abh\u00e4ngig von Art und Alter der Immobilie. Ob sie vorliegt, g\u00fcltig ist und auf den Balearen eine Rolle spielt, sollten Anwalt oder Architekt des K\u00e4ufers kl\u00e4ren.<\/p>\n

Certificado de eficiencia energ\u00e9tica<\/h3>\n

Der Energieausweis mit Energieeffizienzklasse. Die balearische Regierung f\u00fchrt das offizielle Register mit \u00f6ffentlicher Abfrage<\/a>.<\/p>\n

Certificado de antig\u00fcedad<\/h3>\n

Eine Bescheinigung eines Architekten \u00fcber das Alter eines Geb\u00e4udes oder Umbaus. Sie kann bestimmte Grundbuch- oder Bauverfahren unterst\u00fctzen, legalisiert aber f\u00fcr sich genommen keine Arbeiten und belegt nicht, dass sie baurechtlich zul\u00e4ssig sind.<\/p>\n

Fuera de ordenaci\u00f3n<\/h3>\n

Ein baurechtlicher Status f\u00fcr Geb\u00e4ude, die nicht dem aktuellen Bebauungsplan entsprechen. H\u00e4ufig sind k\u00fcnftige Arbeiten oder ein Wiederaufbau dann eingeschr\u00e4nkt. Die genauen Folgen h\u00e4ngen von der Immobilie und den geltenden Vorschriften ab.<\/p>\n

Suelo urbano, urbanizable und r\u00fastico<\/h3>\n

Die groben Bodenklassen: st\u00e4dtisches Bauland, potenziell bebaubares Land und l\u00e4ndlicher Boden. Die Einstufung beeinflusst zul\u00e4ssige Nutzungen, Baurechte und Erschlie\u00dfung. Das Etikett allein reicht aber nicht; der kommunale Plan und die Akte der konkreten Immobilie m\u00fcssen gepr\u00fcft werden.<\/p>\n

Legalizaci\u00f3n<\/h3>\n

Ein Verfahren, um ohne Genehmigung ausgef\u00fchrte Arbeiten nachtr\u00e4glich zu legalisieren, soweit das rechtlich m\u00f6glich ist. Nicht jedes Bauwerk l\u00e4sst sich legalisieren. Bei einem Pool, G\u00e4stehaus oder einer Terrasse sollten K\u00e4ufer eine schriftliche Einsch\u00e4tzung zu genau dieser Immobilie verlangen, statt sich auf ein beil\u00e4ufiges \u201edas l\u00e4sst sich sp\u00e4ter regeln\u201c zu verlassen.<\/p>\n

Eigent\u00fcmergemeinschaft und laufende Kosten<\/h2>\n

Comunidad de propietarios<\/h3>\n

Die Eigent\u00fcmergemeinschaft eines Wohnhauses oder einer Anlage mit Gemeinschaftseigentum. K\u00e4ufer sollten Satzung, aktuelle Protokolle, Abrechnungen, beschlossene Arbeiten, R\u00fcckst\u00e4nde und Sonderumlagen pr\u00fcfen.<\/p>\n

Cuota de comunidad<\/h3>\n

Das regelm\u00e4\u00dfige Hausgeld f\u00fcr die gemeinsamen Kosten. Es kann sich nach dem Miteigentumsanteil der Einheit richten und muss nicht zu gleichen Teilen verteilt sein.<\/p>\n

Derrama<\/h3>\n

Eine Sonderumlage f\u00fcr gr\u00f6\u00dfere Arbeiten oder unerwartete Ausgaben. Im privaten Kaufvertrag sollte stehen, wer eine beschlossene Umlage tr\u00e4gt, die vor oder nach der Beurkundung f\u00e4llig wird.<\/p>\n

Coeficiente de participaci\u00f3n<\/h3>\n

Der Prozentsatz, der einer Einheit f\u00fcr Gemeinschaftseigentum, Stimmrechte oder Kosten zugewiesen ist, wie in der Teilungserkl\u00e4rung und den Gemeinschaftsregeln festgelegt.<\/p>\n

Steuern und Erwerbsnebenkosten<\/h2>\n

ITP<\/h3>\n

Das Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales<\/em> ist die Grunderwerbsteuer, die in der Regel beim Kauf von Bestandsimmobilien anf\u00e4llt. Steuers\u00e4tze, Stufen und Erm\u00e4\u00dfigungen k\u00f6nnen sich \u00e4ndern, deshalb sollte die Berechnung f\u00fcr den jeweiligen K\u00e4ufer und das Beurkundungsdatum best\u00e4tigt werden.<\/p>\n

IVA und AJD<\/h3>\n

Bei bestimmten Neubauten oder unternehmerischen Transaktionen fallen statt der Regelung f\u00fcr Bestandsimmobilien die Mehrwertsteuer (IVA<\/em>) und die Stempelsteuer (Actos Jur\u00eddicos Documentados<\/em>) an. Einen pauschalen Steuersatz sollte man nie ansetzen, ohne dass ein Fachmann den Sachverhalt gepr\u00fcft hat.<\/p>\n

Plusval\u00eda municipal<\/h3>\n

Eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von st\u00e4dtischem Boden, die meist beim Verkauf relevant wird. Wer sie tr\u00e4gt und wie sie einbehalten wird, sollten die Anw\u00e4lte kl\u00e4ren, besonders wenn der Verk\u00e4ufer nicht in Spanien ans\u00e4ssig ist.<\/p>\n

NIE<\/h3>\n

Die Ausl\u00e4nder-Identifikationsnummer f\u00fcr Steuer- und Verwaltungsverfahren in Spanien. K\u00e4ufer brauchen sie in der Regel vor der Beurkundung; sie begr\u00fcndet aber keine spanische Steuerans\u00e4ssigkeit.<\/p>\n

Retenci\u00f3n de no residente<\/h3>\n

Ist der Verk\u00e4ufer steuerlich nicht in Spanien ans\u00e4ssig, kann der K\u00e4ufer gesetzlich verpflichtet sein, einen Teil des Kaufpreises einzubehalten und an das Finanzamt abzuf\u00fchren. Der Anwalt sollte den Betrag berechnen und das entsprechende Formular einreichen.<\/p>\n

Einen breiteren \u00dcberblick gibt unser Kaufratgeber f\u00fcr Immobilien auf den Balearen<\/a> sowie unsere Seite zum Immobilienkauf auf Mallorca<\/a>.<\/p>\n

Ferienvermietung und Nutzungsarten<\/h2>\n

ETV \/ Lizenz f\u00fcr touristische Vermietung<\/h3>\n

Eine Genehmigung f\u00fcr die touristische Vermietung, die von Immobilientyp, Zonierung und den aktuellen balearischen Vorschriften abh\u00e4ngt. K\u00e4ufer sollten die Lizenz, die eingetragenen Pl\u00e4tze, den Inhaber, m\u00f6gliche Sanktionen und die Frage pr\u00fcfen, ob die geplante Nutzung nach dem Kauf weiterlaufen kann. Dass eine Immobilie als Ferienunterkunft beworben wurde, beweist noch keine g\u00fcltige und \u00fcbertragbare Genehmigung.<\/p>\n

Alquiler de temporada<\/h3>\n

Eine befristete Vermietung f\u00fcr einen tats\u00e4chlich vor\u00fcbergehenden Zweck, die sich sowohl von der touristischen Vermietung als auch vom regul\u00e4ren Wohnraummietvertrag unterscheidet. Entscheidend sind die tats\u00e4chliche Nutzung und die Art der Leistungen, nicht die Bezeichnung im Vertrag.<\/p>\n

Wer den Norden Mallorcas erkunden m\u00f6chte, findet bei Pollensina eine Auswahl an privaten Villen und Fincas zur Miete in Pollen\u00e7a<\/a>. So l\u00e4sst sich eine Gegend kennenlernen, bevor man sich f\u00fcr einen Kauf entscheidet.<\/p>\n

Wer an einem Immobilienkauf auf den Balearen beteiligt ist<\/h2>\n