{"id":1106,"date":"2026-09-03T11:44:30","date_gmt":"2026-09-03T11:44:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.balearic-properties.com\/living\/?p=1106"},"modified":"2026-10-05T10:06:29","modified_gmt":"2026-10-05T10:06:29","slug":"steuern-immobilienkauf-balearen-auslaender","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.balearic-properties.com\/de\/living\/ratgeber\/steuern-immobilienkauf-balearen-auslaender\/","title":{"rendered":"Steuern beim Immobilienkauf auf den Balearen f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer"},"content":{"rendered":"

Steuerinformationen gepr\u00fcft am 18. September 2026. Die Angaben zur regionalen Grunderwerbsteuer wurden mit den aktuellen Hinweisen der balearischen Steuerbeh\u00f6rde Ag\u00e8ncia Tribut\u00e0ria de les Illes Balears (ATIB) und der Gesetzes\u00e4nderung vom Juni 2026 abgeglichen. Die steuerliche Behandlung h\u00e4ngt von den pers\u00f6nlichen Umst\u00e4nden ab; eine unabh\u00e4ngige Beratung bleibt unerl\u00e4sslich.<\/em><\/p>\n

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca, Ibiza oder Menorca ist f\u00fcr internationale K\u00e4ufer erfreulich unkompliziert: Es gibt keine Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr ausl\u00e4ndische Eigent\u00fcmer, und der Kaufprozess selbst ist gut eingespielt. Was viele \u00fcberrascht, ist nicht der Kauf, sondern alles, was das spanische Steuersystem danach erwartet: die Steuern beim Kauf, die j\u00e4hrlichen Steuern w\u00e4hrend der gesamten Besitzzeit und die Steuern bei einem sp\u00e4teren Verkauf. Dieser Ratgeber zeigt, was tats\u00e4chlich anf\u00e4llt.<\/p>\n

Dies sind allgemeine Informationen und keine individuelle Steuerberatung. Steuers\u00e4tze und Schwellenwerte werden von der spanischen und der balearischen Steuerverwaltung regelm\u00e4\u00dfig \u00fcberpr\u00fcft. Lassen Sie sich die aktuellen Zahlen deshalb immer von einem unabh\u00e4ngigen Steuerberater (asesor fiscal) oder einer gestor\u00eda best\u00e4tigen, bevor Sie etwas unterschreiben.<\/em><\/p>\n

\n

Die Lage z\u00e4hlt genauso viel wie die Steuern<\/h2>\n

Die Steuerregeln gelten auf allen Inseln gleich, der Immobilienmarkt aber ist sehr lokal. Vergleichen Sie vor der Wahl einer Immobilie den Norden Mallorcas<\/a>, den S\u00fcdwesten<\/a>, Palma<\/a>, die Inselmitte<\/a> und die \u00fcbrigen Gebietsportr\u00e4ts von Balearic Properties<\/a> (auf Englisch). Einen \u00dcberblick \u00fcber den aktuellen Markt gibt unser Vergleich der Immobilienpreise auf Mallorca nach Regionen<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n

1. Steuern beim Kauf<\/h2>\n

Den Ablauf des Kaufs Schritt f\u00fcr Schritt (NIE-Nummer, Reservierungsvertrag, arras<\/em>, Beurkundung beim Notar) erkl\u00e4rt unser Kaufratgeber f\u00fcr die Balearen<\/a>. Dieser Abschnitt konzentriert sich nur darauf, was Sie an wen zahlen.<\/p>\n

Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer (ITP)<\/h3>\n

Beim Kauf gebrauchter Immobilien auf den Balearen f\u00e4llt die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an, eine regionale Grunderwerbsteuer mit progressivem Tarif statt eines einheitlichen Satzes. Nach dem Stand vom September 2026 ver\u00f6ffentlicht die ATIB den folgenden allgemeinen Stufentarif f\u00fcr Immobilien\u00fcbertragungen. Die aktuellen ITP-S\u00e4tze der ATIB<\/a> k\u00f6nnen Sie direkt dort nachlesen:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Anteil am Kaufpreis<\/th>\nSteuersatz<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Bis 400.000 \u20ac<\/td>\n8 %<\/td>\n<\/tr>\n
400.000 bis 600.000 \u20ac<\/td>\n9 %<\/td>\n<\/tr>\n
600.000 bis 1.000.000 \u20ac<\/td>\n10 %<\/td>\n<\/tr>\n
1.000.000 bis 2.000.000 \u20ac<\/td>\n12 %<\/td>\n<\/tr>\n
\u00dcber 2.000.000 \u20ac<\/td>\n13 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Die Steuer wird stufenweise berechnet: Jeder Preisanteil wird mit dem Satz seiner Stufe besteuert, nicht der gesamte Preis mit dem h\u00f6chsten Satz. F\u00fcr bestimmte K\u00e4ufe einer selbstgenutzten Hauptwohnung gibt es erm\u00e4\u00dfigte S\u00e4tze und Verg\u00fcnstigungen, allerdings mit genau definierten Voraussetzungen. Nach den \u00c4nderungen vom Juni 2026 best\u00e4tigt die ATIB, dass der f\u00fcr bestimmte steuerliche Verg\u00fcnstigungen ma\u00dfgebliche H\u00f6chstwert der Immobilie f\u00fcr Steuertatbest\u00e4nde ab dem 14. Juni 2026 auf Mallorca und Menorca bei 331.859,70 \u20ac und auf Ibiza und Formentera bei 378.211,68 \u20ac liegt. Die Verg\u00fcnstigung kann sich auf einen bestimmten Teil der Bemessungsgrundlage beschr\u00e4nken und h\u00e4ngt von Bedingungen wie Alter, Ersterwerb oder famili\u00e4rer Situation ab. Lesen Sie dazu die Mitteilung der ATIB vom Juni 2026<\/a> und kl\u00e4ren Sie die Voraussetzungen mit Ihrem Berater, bevor Sie mit einem erm\u00e4\u00dfigten Satz rechnen.<\/p>\n

Neubau: IVA und AJD<\/h3>\n

Neubauten, die direkt vom Bautr\u00e4ger gekauft werden, werden anders besteuert: mit 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus der Beurkundungssteuer AJD (Actos Jur\u00eddicos Documentados), die auf den Balearen in der Regel 1,5 % betr\u00e4gt, was im Wesentlichen den Angaben in unserem Kaufratgeber entspricht. F\u00fcr bestimmte K\u00e4ufergruppen gelten erm\u00e4\u00dfigte AJD-S\u00e4tze oder Befreiungen, daher sollten Sie diese Zahl als erste Sch\u00e4tzung und nicht als verbindliches Angebot betrachten.<\/p>\n

Weitere einmalige Kosten<\/h3>\n

Planen Sie Notar, Grundbuchamt und Anwalt gesondert ein: Zusammen kommen in der Regel noch einmal 1 bis 2 % zur Steuer hinzu.<\/p>\n

2. J\u00e4hrliche Steuern w\u00e4hrend der Besitzzeit<\/h2>\n

Das \u00fcberrascht viele ausl\u00e4ndische Eigent\u00fcmer: Auch wenn die Immobilie nie vermietet wird, kann ein nicht in Spanien ans\u00e4ssiger Eigent\u00fcmer \u00fcber die Besteuerung eines fiktiven Mietwerts j\u00e4hrlich steuerpflichtig sein.<\/p>\n

IBI: die kommunale Grundsteuer<\/h3>\n

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist das spanische Gegenst\u00fcck zur Grundsteuer. Sie wird j\u00e4hrlich vom Rathaus (ayuntamiento) erhoben und richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie. Den Satz legt jede Gemeinde selbst fest; Ihr Notar oder Ihre gestor\u00eda nennt Ihnen vor der Unterzeichnung den genauen Betrag f\u00fcr die jeweilige Immobilie.<\/p>\n

IRNR: Einkommensteuer f\u00fcr Nichtresidenten<\/h3>\n

Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ans\u00e4ssig sind, m\u00fcssen Sie jedes Jahr eine Steuererkl\u00e4rung f\u00fcr Nichtresidenten (Modelo 210) abgeben, auch wenn die Immobilie keine Einnahmen erzielt. Spanien unterstellt einer Zweitwohnung ein \u201efiktives Einkommen\u201c, eine rechnerische Miete von 1,1 % des Katasterwerts (2 %, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren nicht allgemein neu festgesetzt wurde), und besteuert es wie folgt:<\/p>\n