Fiscalidad inmobiliaria

Los impuestos a los cuales estarían sujetos son los que detallamos a continuación:

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI):

Todos los propietarios de las viviendas en España (residentes y no residentes) están obligados al pago anual de este impuesto ante el Ayuntamiento correspondiente a la ubicación de la propiedad.

El importe del IBI es calculado por cada Ayuntamiento tomando como base al valor catastral de la propiedad y aplicando un tipo de gravamen que establece el mismo Ayuntamiento.

El Plazo para el pago varía en función de cada Ayuntamiento, si bien, normalmente es en torno a los meses de septiembre, octubre y noviembre de cada año.

IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO:

El Impuesto sobre el Patrimonio se ha restablecido con carácter temporal para los ejercicios 2011, 2012, 2013 y 2014, devengándose el 31 de Diciembre de cada uno de estos ejercicios. Se ha regulado, tanto para residentes como para no residentes, una reducción de la base imponible, en concepto de mínimo exento en 700.000 €.

Por lo tanto, estarán obligados a presentar declaración:

Aquellas personas cuya cuota resulte a ingresar

Aquellos cuyos bienes y derechos estén valorados en más de 2.000.000 €, aún cuando la cuota resultase negativ

El tipo de gravamen va desde el 0.2% al 2.5%, según la escala del Impuesto

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR):

La persona física no residente titular de un inmueble deberá presentar una declaración anual por este impuesto, devengándose el 31 de Diciembre de cada año.

Las rentas a declarar dependerán del destino que se le dé al inmueble:

1º.- Rentas imputadas de bienes inmuebles urbanos de uso propio.

 

Si el inmueble es de uso propio, el rendimiento a declarar será la cantidad que resulte de aplicar al valor catastral del inmueble  un 2% (con carácter general) o un 1,1 % (para inmuebles con valor catastral revisado a partir de 1 de enero de 1994). Sobre este rendimiento se deberá abonar un 24,75%. Y el plazo para su liquidación será todo el año natural siguiente al de la fecha de devengo, hasta el 31 de Diciembre.

      Ejemplo: Una persona física residente en Alemania es propietaria de un inmueble sito en Baleares destinado a uso propio.

El valor catastral revisado de dicho inmueble es de 140.000€.

 B.I. = 140.000€ * 1’1% = 1540€

Cuota = 1.540€ * 24’75% = 381,15€

 

2º.- Rendimientos de bienes inmuebles arrendados.

 

Si el inmueble se alquila, el rendimiento a declarar será el importe íntegro que se recibe del arrendatario, sin deducir ningún gasto. No obstante, si se trata de contribuyentes residentes en otro Estado de la Unión Europea, se podrán deducir los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en las condiciones que se establezcan*.

Estos rendimientos se entienden devengados en el momento en que resulten exigibles por el arrendador o en la fecha del cobro (si es anterior). Sobre éstos se abonará un 24,75%.

Ejemplo: Una persona física residente en Estados Unidos (NO UE) es propietaria de un inmueble sito en Baleares que lo destina al alquiler a razón de 1.200€/mes.

B.I.= 1.200€ * 12 meses = 14.400€

Cuota= 14.400E * 24’75% = 3.564 €

 

* Se podrán deducir los Gastos necesarios para la obtención de los ingresos, siempre que estén debidamente justificados.  Son, entre otros:

Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales que no tengan carácter sancionador.

Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.

Los ocasionados por la formalización del arrendamiento.

Los saldos de dudoso cobro.

El importe de las primas de contratos de seguro sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

Las cantidades destinadas a la amortización de los bienes y derechos, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

3º.- Rendimientos de bienes inmuebles uso mixto.

Se deberá tributar proporcionalmente al tiempo que la vivienda sea destinada al alquiler y al uso propio, rigiéndose por las normas anteriormente descritas.

Ejemplo: un No Residente alquila su vivienda durante los primeros 6 meses (182 días) del año a razón de 1.200€/mes y el resto del año (183 días) lo destina a uso propio. El valor catastral revisado de dicho inmueble asciende a 140.000€.

Alquiler

Cuota= rendimiento íntegro obtenido * meses alquiler * 24,75%

Cuota= 1.200€ * 6 meses * 24,75% = 1.782€

 

Uso propio

Cuota = valor catastral prorrateado *1,1% * 24.75%

Cuota = (140.000 /365 días * 183 días uso propio) * 1,1% * 24,75%

Cuota= 70.191,78€ * 1.1% * 24.75% = 191,09 €

El plazo para la liquidación dependerá del resultado:

Si el resultado es a ingresar: durante los veinte primeros días de los meses de abril, julio, octubre y enero, en relación con las rentas devengadas en el trimestre natural anterior.

      Si el resultado es de cuota cero: del 1 al 20 de enero del año siguiente al devengo de las rentas.

      Si el resultado es a devolver: a partir del 1 de febrero del año siguiente al de devengo de las rentas.

GANANCIA PATRIMONIAL DERIVADA DE LA VENTA DEL INMUEBLE:

En la transmisión de un bien inmueble, cuando el vendedor es No Residente, también deberá tributar por el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas en concepto de ganancia patrimonial. El tipo impositivo es el 21% sobre la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble.

Para reducir la ganancia patrimonial se podría adicionar como coste de adquisición los gastos notariales, registrales, impuestos satisfechos así como también las mejoras que se hubieran ejecutado  y de esta manera incrementar el coste de transmisión.

Cuando el vendedor es un no residente, el comprador (sea o no residente) está obligado a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% de la contraprestación acordada en el plazo de un mes desde la fecha de la venta. La retención sólo se aplicará sobre la parte del precio imputable al inmueble, excluyendo a los muebles.

Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión. Por tanto, el comprador entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 (con el que se ha ingresado la retención), a fin de que este último pueda deducir el importe de la retención de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida resultase superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.

En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente.

El vendedor deberá presentar el modelo 210 en un plazo de tres meses contados a partir del término del plazo (un mes) que tiene el comprador para ingresar la retención.

Ejemplo:

Un contribuyente ha transmitido un piso por 340.000 euros que había adquirido en 1998 por 100.000€. Para el cálculo de la variación patrimonial, comparará:

Cuota: 210.880€ * 21% = 44.284,8€