Arrendamiento de Temporada / Arrendamiento Turístico

Se trata de un tema de candente actualidad. ¿Por qué hay tanta confusión y polémica sobre los arrendamientos turísticos?

Porque hay mucha desinformación y un interés velado del sector hotelero en no aclarar la distinción que hay entre arrendamiento de temporada (regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos nacional) y el arrendamiento turístico (regulado en la Ley 8/2012 del Turismo, ley autonómica).

¿Quiénes pueden arrendar su inmueble?

Todo propietario tiene derecho a arrendar su inmueble, siempre que lo haga cumpliendo la ley, puesto que el derecho de propiedad no puede ser limitado en su ejercicio.

Es decir, ¿puede todo el mundo arrendar su inmueble por días y/o por semanas, de forma legal?

Por supuesto, siempre que cumpla la ley aplicable, que será la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el caso de arrendamiento de temporada; y la Ley del Turismo de las Islas Baleares, en el caso de arrendamiento turístico vacacional.

¿Qué servicios puede ofrecer un propietario que arriende su inmueble por la vía del arrendamiento de temporada?

Ningún servicio turístico, entendiendo por tales: recogida en aeropuerto, limpieza periódica durante la estancia, lavado de la ropa de cama y lencería, reposición de menaje, asistencia telefónica 24 horas, etc.

¿Son las reparaciones ordinarias de la vivienda, piscina, etc. un servicio turístico?

No, en absoluto, son meras reparaciones de la vivienda.

¿Puede todo tipo de inmueble solicitar la licencia turística vacacional a la Consellería de Turismo?

No, únicamente los siguientes tipos de inmueble podrán solicitar dicha licencia:

  • Vivienda unifamiliar aislada o pareada, o análoga.
  • Máximo de 6 dormitorios y con un máximo de 12 plazas.
  • Mínimo 1 cuarto de baño por cada 3 plazas.
  • Estancias de corta duración, máximo de 2 meses.

¿Cuáles son las principales diferencias entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento de temporada? Son las siguientes:

 

ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA

ARRENDAMIENTO TURÍSTICO VACACIONAL

Plazo acción reclamar rentas impagadas

5 años

3 años

Seguro de responsabilidad civil

No obligación de contratarlo

Obligación de contratarlo

Accidentes

inquilino/s

No responsabilidad propietario

Posible responsabilidad del propietario

Comercialización

Prohibición comercialización por canales turísticos

Comercialización

por canales turísticos.

I.V.A.

 

No sujeto a IVA

Sujeto a I.V.A.

Desahucio

A través del Juzgado

A través de la Policía Local

Sanciones

No hay sanciones

Sanciones entre 4.000 € y 40.000 €

 

¿Las inmobiliarias  son canales turísticos?

No tienen dicha consideración, por ello, se puede hacer el arrendamiento de temporada a través de agencias inmobiliarias.

Tampoco tienen dicha consideración las empresas de intermediación europeas como Homelidays, FEWO, Homeway, Owner’ Direct, etc.

¿Se recomienda firmar un contrato de arrendamiento entre el propietario y el inquilino?

Siempre y en todo caso, se recomienda firmar un contrato entre el propietario y el inquilino.

En el caso de arrendamiento de temporada, dejar bien claras dos cosas en el contrato:

  • que el arrendamiento es de temporada y se rige por la Ley de Arrendamientos urbanos; y
  • que no se ofrecen servicios turísticos durante la estancia.

¿Pueden los propietarios arrendar su inmueble a una agencia para su comercialización?

Es perfectamente legal, pero habrá que estar al tipo de arrendamiento que ofrece la agencia: si ofrece servicios turísticos, la vivienda deberá contar con la licencia de la Consellería de Turismode vivienda turística vacacional.

Si no cuenta con licencia turística, únicamente se podrá ofrecer el arrendamiento de temporada (sin ofrecimiento de la prestación directa o indirecta de ningún servicio turístico de los comentados anteriormente).

Es muy importante el contrato que se firme entre el propietario y la agencia.

¿Pueden las Comunidades de Propietarios prohibir el arrendamiento turístico?

No tiene mucho sentido, porque en edificios plurifamiliares está prohibido por ley. Lo que las Comunidades de Propietarios han prohibido en muchas ocasiones es el arrendamiento de temporada, y ese acuerdo es ilegal y puede ser impugnado judicialmente, porque repetimos que el derecho de propiedad no puede ser limitado en su ejercicio.

¿Contiene la Ley del Turismo de las Islas Baleares alguna presunción?

El Art. 50.2 de la Ley del Turismo prevé que se entenderá que hay comercialización turística cuando no se puede acreditar que la contratación efectuada ha sido conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (arrendamiento de temporada). Por ello, hay que seguir los consejos expresados en el presente documento.

¿Cómo tributan estos ingresos por arrendamiento?

En el IRPF al tipo del 24,75%. Se deben pagar trimestralmente si la declaración sale a ingresar; y anualmente si la declaración sale negativa.

¿Qué conceptos pueden descontarse de los ingresos?

Principalmente, la amortización anual del inmueble (2% p.a.), también los intereses de la hipoteca, impuestos como el IBI, basuras, los gastos de mantenimiento, etc.

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