Mallorca Immobilien Verkaufen - Steuer und Weiteres

propertyWollen sie Ihre Immobilien auf Mallorca veräußen? Sie müssen daran denken, welcher Immobiliensteuer auf sie drauf kommen werden. So hat der Übertragende zunächst eine Bodenwertzuwachssteuer („plus valia“) zu zahlen. Außerdem wird der Gewinn besteuert, den der Verkäufer als Verkaufsgewinn erzielt, vergleichbar der deutschen Spekulationssteuer. Schließlich kann bei der Immobilienübertragung, anstelle der Grunderwerbssteuer, spanisch ITP, eine Mehrwertsteuer von 7 % oder 16 %, spanisch IVA anfallen, welche vom Käufer zu zahlen ist. Im Folgenden wird dies kurz dargestellt.

Was ist die Plusvalia Municipal ?

Besteuert wird hiermit speziell nur der Bodenwertzuwachs und zwar ausschließlich im gemeindlich oder städtisch erschlossenen Bereich. Mit der Steuer schöpft die Gemeinde, die ein Baugebiet erschließt, einen Teil des hierdurch entstandenen Bodenwertzuwachses ab. Dies erfolgt allerdings nicht mit Abschluss von Erschließungsmaßnahmen sondern jeweils bei der folgenden Immobilienübertragung. Nicht steuerbar sind nach Art. 105 und 106 des Gesetzes vom 28.12.1988 unter anderem Immobilienübergänge im ländlichen Bereich ("suelo rustico"), sowie Grundstücksübertragungen im Rahmen einer Scheidung. Die Bodenwertsteigerung wird aus der Differenz des Katasterwertes („valor catastral") für den Grund und Boden zum Zeitpunkt der Vermögensweitergabe verglichen mit dem Zeitpunkt des Vermögenserwerbs errechnet.

Die genaue Berechnung der Bodenwertzuwachssteuerhöhe ist kompliziert und vom jeweiligen gemeindlichen Steuersatz abhängig. So wird von einer jährlichen Bodenwertzunahme von beispielsweise 2,5 % ausgegangen, dieser Wert mit den Jahren der Eigentumsinhaberschaft multipliziert und schließlich mit der je nach Gemeinde spezifischen Steuersatzhöhe von 16 % bis 30 % besteuert. Maximal werden 20 Jahre versteuert. Wer lange Zeit Inhaber einer städtischen Immobilie oder eines städtischen Grundstückes war, kann bis zu 15 % des Bodenwertes zahlen.

In der Praxis versucht der Verkäufer oftmals, die gemeindliche plus valia im Kaufvertrag auf den Käufer abzuwälzen. Wer als Käufer diese Klausel in dem ihm vorgelegten Vertrag vorfindet, tut also gut daran, sich bei der jeweiligen Gemeinde genau zu erkundigen, in welcher Höhe die Bodenwertzuwachssteuer konkret anfällt.

Zusätzlich Gewinnsteuer

Diese Gewinnsteuer ("Impuesto sobre la Renta del las Personas Físicas") ist, anders als die deutsche Spekulationsgewinnsteuer unabhängig vom Zeitraum des Besitzes zu zahlen. Die Gewinnsteuer trifft also nicht nur Spekulanten, die eine Immobilie mit Absicht des zeitnahen gewinnträchtigen Weiterverkaufs bereits erwerben, sondern nunmehr praktisch jeden Immobilienverkäufer in Spanien. Auslaufende Steuerreduzierungen können noch bei Verkäufen bis zum Jahr 2005 geltend gemacht werden. Die Besteuerungsgrundlage bestimmt sich hierbei nach der Preisdifferenz zwischen dem notariellen Erwerbs- und Verkaufspreis. Während nichtresidente Immobilienverkäufer diesen Gewinn pauschal mit einem Steuersatz von 35 % zu versteuern haben, liegt der Steuersatz für in Spanien residente Verkäufer nur bei 20 %.

Spanische Grunderwerbssteuer und IVA

Beim Erwerb einer Immobilien fällt wie in Deutschland Grunderwerbssteuer an (ITP). Bei Veräußerung durch ein Unternehmen fällt statt dessen eine der deutschen Umsatzsteuer oder Mehrwertsteuer entsprechende Steuer an, die ITP („Impuesto sobre el Valor Añadido"). Und zwar in Höhe von 7 % bei erstmaligem Kauf von neugebauten Eigentumswohnungen und Ein- oder Mehrfamilienhäusern direkt vom Bauträger, sonst in Höhe von 16 %. Der Steuersatz von 16 % gilt im übrigen auch für neuerstellte Swimmingpools oder Garagen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang ferner, dass auf Bauleistungen von Bauunternehmern in Spanien ebenfalls eine 16%-ige Umsatzsteuer erhoben wird. Steuerlich kann es daher günstiger sein bei Neubauten direkt vom Bauträger zu erwerben um so den Umsatzsteuersatz auf die Bauleistungen von sonst 16 % auf 7 % senken zu können.

Verkaufstips für Ihre Mallorca Immobilie

1. Der größte Fehler wäre es, wenn Sie zu viel für Ihre Immobilie verlangen. Auf einem Markt, der zu sinkenden Preisen tendiert, heißt es, realistisch und konservativ zu sein. Zu hoch angesetzte Preise sind wenig sinnvoll, weil ähnliche Objekte bereits auf dem Markt sind. Für potentielle Käufer wäre Ihr Objekt schnell außen vor. Der „richtige Preis“ ist auch meist nicht derjenige, den der Nachbar noch vor einem Jahr bekommen hat. Besser ist es, die aktuellen Angebote im Internet oder in Zeitungen und Zeitschriften zu beobachten sowie mit Maklern zu sprechen. Wenn ein Objekt sehr lange auf dem Markt ist, ist klar, dass der

Preis zu hoch ist. Wundern Sie sich nicht, wenn ein Makler Ihr Objekt bei allzu optimistischen Preisvorstellungen gar nicht erst in sein Angebot aufnimmt.

2. Ein Fehler ist oft, die erste Offerte auzuschlagen, obwohl sie nahe bei den eigenen Preis-vorstellungen liegt. In der Krise auf ein sehr hohes Angebot zu hoffen erweist sich meist als Fehler, zumal das Geld nicht mehr so locker sitzt und Hypotheken schwer zu bekommen sind. Oft stammt die erste Offerte von Leuten, die auf das Objekt gewartet haben und denen das Haus gefällt.

3. Eine zu niedrige Offerte sollte man nicht grundweg ablehnen oder sich gar darüber ärgern. Besser ist es, erst einmal auszuloten, ob dieser Preis noch verhandelbar ist. Zudem sollte man bedenken, dass solche Offerten auch helfen, den Mindestpreis für die Immobilie zu finden.

4. Auf einem schwierigen Markt mit viel Konkurrenz ist es besonders wichtig, sich mit einem gut hergerichteten Haus hervorzuheben. Klar ist, dass Wasser, Strom und Gas funktionieren müssen. Zusätzlich kann es sinnvoll sein, die Wände zu streichen, aufzu-räumen und alte Gegenstände und Möbel zu entsorgen.

5. Prüfen Sie frühzeitig, wie es bei dem Kaufinteressenten mit der Finanzierung aussieht. Bekommt er wirklich eine Hypothek? Akzeptieren sie keine Klauseln, die den Abschluss an einen vorherigen Verkauf des eigenen Hauses koppeln.

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